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傳承歷史累積歷練的知性與傳統創造未來的再生街區「文京GARDEN」-春日·後樂園站前地區都市更新事業
前言
本更新地區鄰接文京區公所，面積約2.4ha，位處文京區域的中心，本地區鄰近四個地下鐵車站(都營大江戶線春日站、都營三田縣春日站、東京首都南北線樂園站、及東京首都丸之內線後樂園站)，可說是極具交通便利性的地段。同時，就區位條件視之，不僅有「小石川後樂園」深具歷史感的設施，還有文京區公所等行政設施，大學、專科學校等教育設施，「東京巨蛋」等娛樂設施，是東京都心地區內多樣化設施集聚，極具魅力的地區。
雖處於如此優越區位，但更新地區內卻建物老舊，多數道路狹窄，就防災、交通狀況而言，已嚴重影響公共安全及公共交通，有待立即加以解決。但面臨道路寬度較大的老舊房屋地主，許多均計畫採重建方式進行改建。如此狀況發展下去，將形成個別興建，而使得整體街區欠缺統一性，形成毫無調和的建築景觀環境。
因此為了推動都市更新事業，2001年9月當地組成了都市再生協議會，於次年開始展開籌組更新籌備會的活動。於2009年6月完成都市計畫程序、2012年3月成立更新會、2015年12月權變計畫取得認可，2016年3月開始施工。
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日本設計 都市計畫群 第一GROUP 上席主管 足立純一
(URCA NO.215 P11-14 ) 翻譯 何芳子顧問
(URCA NO.215 P11-14 ) 翻譯 何芳子顧問
建築計畫
本更新地區分為南、北、西等三個街區，分別為住宅、商業及業務使用，為一複合機能的建築群。其中南、北兩街區以西北方向的豐富綠意廣場空間予以貫通。命名為「Green Ballet」的開放空間，可提供居民安全、舒適的步行，亦是社區居民的交流場所，以綠色植栽圍塑的空間，可提供休憩使用。另外，此廣場式開放空間為了能夠同時達到防災的功能，設置了防災貯留式馬桶系統(Manhole Toilet)。
南街區地下一樓配置一處地下廣場，可與地鐵站(東京首都南北線後樂園站及都營大江戶線春日站)及公共自行車停車場等連通。由於規劃了無障礙的人行動線，強化了交通節點機能，更增加了便利性。另外，北街區則可與都營三田線的春日站連通。
北街區更新後建物現況(林宜樺攝)
基地位置圖(圖片來源：http://urbanreallife.blog52.fc2.com)
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更新前現況(圖片來源：https://blog.goo.ne.jp)
事業計畫
本更新地區南側更新前有既存的東京電力公司變電所，此變電所為周邊地區提供配電，所以不能停止供電。因此，於南街區的SC棟地下，新設置一處變電所，為該棟供電。變電所開始運作後，才開始拆遷既有變電所。接著進行該土地的新建築物施工作業，遂活用建築基準法規定的臨時使用制度。
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全區配置圖(圖片來源：https://bluestyle.livedoor.biz)
建物斷面圖(圖片來源：https://bluestyle.livedoor.biz)
權利變換計畫
南街區地下一樓配置一處地下廣場，可與地鐵站(東京首都南北線後樂園站及都營大江戶線春日站)及公共自行車停車場等連通。由於規劃了無障礙的人行動線，強化了交通節點機能，更增加了便利性。另外，北街區則可與都營三田線的春日站連通。
北街區更新後建物現況(林宜樺攝)
基地位置圖(圖片來源：http://urbanreallife.blog52.fc2.com)更新前現況(圖片來源：https://blog.goo.ne.jp)
事業計畫
本更新地區南側更新前有既存的東京電力公司變電所，此變電所為周邊地區提供配電，所以不能停止供電。因此，於南街區的SC棟地下，新設置一處變電所，為該棟供電。變電所開始運作後，才開始拆遷既有變電所。接著進行該土地的新建築物施工作業，遂活用建築基準法規定的臨時使用制度。
全區配置圖(圖片來源：https://bluestyle.livedoor.biz)建物斷面圖(圖片來源：https://bluestyle.livedoor.biz)權利變換計畫
本更新地區的北街區，有地鐵南北線的一部分軌道穿越地下層，此部分經東京首都公司以設定區分地上權方式取得使用。於本案權利變換計畫擬訂時，因都市再開發法尚未進行修正，該區分地上權依修正前的都市再開發法第87條規定，是無法視為權變參與對象，故於權變期日後即行消滅。
因此，針對希望參與北街區的權利人，對於該區分地上權於擬訂前，詳細加予說明取得理解後，完成權變計畫擬訂，並於權變計畫獲得認可後，取得北街區權變計畫的全部權利人的同意書後，於完成權變計畫變更認可，再逐筆予以登記，同時區分地上權重行辦理登記。
因此，針對希望參與北街區的權利人，對於該區分地上權於擬訂前，詳細加予說明取得理解後，完成權變計畫擬訂，並於權變計畫獲得認可後，取得北街區權變計畫的全部權利人的同意書後，於完成權變計畫變更認可，再逐筆予以登記，同時區分地上權重行辦理登記。
保留床處分及公益設施導入
南街區的SA棟是辦公室使用的建物，其樓地板係由參加更新會員的三井不動產公司取得。北街區的NX棟是住宅，同樣由三井不動產以參加更新會員的身份及三菱地所住宅公司、日鐵興和不動產公司取得。
本更新地區除上述保留床外，尚有剩餘的保留床，其中南街區由讀賣理工學校取得保留床，設立專修學校加以利用。北街區因當地居民多數希望能引入超級市場，故以此為條件，進行該保留床的公開招標。結果由財團法人的首都圈不燃建築公社得標，由榮津(ATZU)超市進駐營業。至於北街區的其他保留床，則以導入公益設施為招標條件，公開招標。結果有診療所，病童病後照護托兒所及音樂教室等相關機能設施進駐。
南街區的SA棟是辦公室使用的建物，其樓地板係由參加更新會員的三井不動產公司取得。北街區的NX棟是住宅，同樣由三井不動產以參加更新會員的身份及三菱地所住宅公司、日鐵興和不動產公司取得。
本更新地區除上述保留床外，尚有剩餘的保留床，其中南街區由讀賣理工學校取得保留床，設立專修學校加以利用。北街區因當地居民多數希望能引入超級市場，故以此為條件，進行該保留床的公開招標。結果由財團法人的首都圈不燃建築公社得標，由榮津(ATZU)超市進駐營業。至於北街區的其他保留床，則以導入公益設施為招標條件，公開招標。結果有診療所，病童病後照護托兒所及音樂教室等相關機能設施進駐。
南街區的剩餘保留床，取得權利人的協助，確認得以引入保育所的進駐。在開放廣場空間(Green Ballet)使用後，該幼稚園(保育所)的兒童奔跑嬉戲的景象時時可見，成為都會區內的綠洲空間。
南北街區連通空橋(林宜樺攝)
人行空間(林宜樺攝)
人行空間(林宜樺攝)
管理營運
南北街區連通空橋(林宜樺攝)
人行空間(林宜樺攝)
人行空間(林宜樺攝)
管理營運
本更新地區之南、北、西街區，分別組成管理委員會。但其中南街區雖依建築基準法規定以一棟建物登記，但以辦公室事務所為主體的SA棟、SC棟及以住宅為主的SB棟，因其使用類別、機能並不相同，其管理維修設備管線系統等相異，因此，在南街區整體性管委會下面，再由SA棟、SC棟及SB棟組成兩個管委會，使管理維護工作能有合理機制。
結語
本更新事業推動過程中，受到東日本大震災，工程費大幅高漲的嚴苛衝擊外，又有東京奧運及新冠肺災疫情等種種因素影響，能夠實施至今，除了既存變電所以外，已完成部分建築樓地板的交屋進駐，可說是相當難得。當然，除權利人的協助外，國土交通省、文京區公所的指導，以及參加更新會員、事業協力者等相關單位人員的支援、投入均帶來極大的助力。
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(本文原載於都市更新簡訊第94期)
本更新事業推動過程中，受到東日本大震災，工程費大幅高漲的嚴苛衝擊外，又有東京奧運及新冠肺災疫情等種種因素影響，能夠實施至今，除了既存變電所以外，已完成部分建築樓地板的交屋進駐，可說是相當難得。當然，除權利人的協助外，國土交通省、文京區公所的指導，以及參加更新會員、事業協力者等相關單位人員的支援、投入均帶來極大的助力。
(本文原載於都市更新簡訊第94期)