日本推動的「防災街區整備事業」

實施條件、主體、程序、輔助制度

一、實施防災街區整備事業應具備下列條件
(一)於特定防災街區整體地區或防災街區整備地區計畫內規定一定管制項目者。
(二)耐火、準耐火建築物比率1/3以下者。
(三)土地利用狀況不健全者。
(四)特定防災機能確實發揮並具貢獻者，且必須提經都市計畫核定。

此防災街區整備事業與同樣採權利變換方式實施之都市更新事業相比較之更新地區，前提必須是可高度利用地區，但整備地區非必要是高度利用地區。而高度利用地區的指定要件(以東京都為例)，其面臨道路寬度以12m以上為原則；地區面積規模一般0.5ha以上；範圍界線以道路河川為原則。

至於整備地區面臨之道路原則上為6m以上。在住宅密集地區既存道路多數狹隘者亦可實施。規模大小不拘，範圍界線得以地籍界線為準，可以點狀劃定。

二、實施對象
具體而言，可實施整備事業的地區的條件如下

(一)必須在「特定防災街區整備地區」或「防災街區整備地區計畫範圍內」
其中「特定防災街區整備地區」不必整個地區劃定，可依土地筆界設定。其都市計畫規定內容包括基地面積低限、退縮建築線及建築物高度之低限等。
而「防災街區整備地區計畫」則整備方針應於地區計畫內清楚載明。其「特定建築物地區整備計畫」規定內容包括防火構造管制、開窗率低限、高度低限、牆面退縮地構造物設置管制等項目。另「防災街區整備地區整備計畫」訂定內容包括建築物相關規定以及道路等公共設施配置、規模及土地利用相關事項。

(二)耐火建築物及準耐火建築物的總面積在1/3以下者

(三)不符合建築基準法或上述地區計畫規定之建築物棟數或建築面積合計達1/2以上者

三、實施主體
防災街區整備事業的實施者與都市更新事業相同，包括組合、個人、整備事業公司、地方政府、都市再生機構以及地方住宅供給公社。

另有首都圈不燃建築公社的財團法人，其主要業務包括實施更新事業，防災街區整備事業，集合住宅重建事業、公民連攜型住宅建設事業（合建事業）及保育所(幼稚園等)建設事業。至目前為止已完成3處防災街區整備事業，進行中4個地區。

四、輔助制度
(一)補助對象
屬於住宅市街地綜合整備事業(密集住宅市街地整備型)內整備項目(主管單位住宅局)，另雖在整備地區外，配合防災都市公共設施整備所執行項目(主管單位都市整備局)。

(二)補助內容
補助比率:中央1/3、地方政府/3。於防災再開發促進地區施行之事業與市街地再開發事業，同樣均可適用特例，其土地及公共設施費用得為一般的1.35倍補助額度。即政府部門的補助實際已達該項目的9/10。

(三)對權利人的好處
1.透過公平、公正的權利變換方式，權利獲得保障，取得不燃化建築物確保居住安全。
2.工程施作期間獲得拆遷及臨時安置費用補助。
3.得活用補助、稅賦優惠規定。
4.藉由地區內道路擴寬，開放空間留設等整備措施，提升防災性及居住環境品質。
 
五、辦理流程
防災街區整備事業的辦理程序與都市更新事業相同。概可分成下列幾個階段(以整備會實施為例)
(一)萌芽期:一般會由有意願實施整備事業的權利人發起，舉辦學習會、協議會等，商請專業人士、主管單位、人員等參與，讓權利關係人能夠了解整備事業推動有關法令等資訊。

(二)事業準備期:取得多數權利人的認同後成立整備籌備會，開始檢討事業推動的計畫資金來源等相關問題。一般會協商顧問公司、事業協力者等參與。

(三)都市計畫核定:於整備事業、計畫方案研擬完成並提經都道縣政府核定後，並已整合大多數權利人同意即成立整備會(組合)。

(四)權利變換計畫確定:進行整備前後的權屬調查、評估以及權利變換分配、補償等協議等才能擬訂，完成權利變換計畫核定。
同樣採行權利變換方式，但與都市更新事業不同點是整備事業，允許僅分回個別持有土地的權變的例外狀況。

(五)完成階段:經過拆遷、動工完工、結算、解散等作業。


防災街區整備地區計畫擬訂之技術指針重點
依據「密集市街地防災街區整備促進法」(密集法)所訂頒之技術指針內容包括適用地區、適用對象、適用設施等，分別加以說明。

一、適用地區：重點密集市街地
重點密集市街地係指遭遇地震等有可能引發大規模火災地區，必須重點性的進行整備或改善時，必須依循本技術指針規定擬訂防災街區整備地區計畫，提經都市計畫核定後據以施行，俾能確保此重點密集市街地的最低限安全性。

所謂「最低限安全性」是指遭遇地震等來襲時，發生多起火災之際，不會延燒，能大幅減低物質的災害，且居民均能及時避難。也就是不燃領域率能確保達40%以上。於地震發生時，對有可能引發大規模火災之密集市街地要實施整備或改善。國土交通省於2003年7月所訂定的指標。

依本技術指針，進行特定地區防災設施整備時，要求達到沒有避難困難者的產生是表示到達都市計畫道路等避難路徑的確保率為97%以上。

二、適用對象
防災街區整備地區計畫係由市町村公所擬訂，本技術指針是提供市町村擬訂計畫之依循。

本技術指針適用於防災街區整備地區計畫之擬訂，對此計畫以外之地區計畫防災環境軸、都市防火區劃、防火、準防火分區等規劃及特定防災街區整備地區等則不適用。

擬訂防災街區整備地區計畫時，規劃配置之都市計畫道路等公共設施必須與特定地區防災設施相互連通，以能提供有效之避難。

於防災街區整備地區計畫內所設定之特定街區防災道路及特定建築物地區整備計畫，適用本技術指針。特定地區防災設施以外的地區防災設施，地區設施並不適用。

採由公部門主導進行建築物的更新達到不燃化，並藉由特定地區防災設施的整備，以公權力介入的方式確保安全性。

防災街區整備地區計畫內，對於特定地區防災設施之規劃配置以及特定建築物地區整備計畫擬訂，必須配合該地區的特性並設定合宜的水準、基準(如寬度、高度、配置密度等)以達到因地制宜效益。

三、評估與檢證
依所設定的基準完成特定地區防災設施的規劃配置及特定建築物地區整備計畫擬訂後，是否能夠確保最低限安全性，必須進行評估及檢證。依選用設定的基準，可能會有複數的計畫方案，如果經過評估無法確保最低限安全性時，必須重行調整修正基準並重行評估檢證。

雖同樣屬於「重點密集市街地」但各地區會因各市街地環境狀況而互有差異，且其周邊地區劃設的都市計畫公共設施也會有所不同，因此必須依各市街地狀況設定適宜基準以利執行。

實施案例
僅就東京首都圈及大阪圈域內實施案例介紹。

一、東京首都圈
依2017年4月統計，已完成7處防災街區整備事業如表一所示。

表一 東京首都圈防災街區整備事業一覽表                                統計至2017年4月(平成29年4月)

 

 

 

2.財務計畫
總事業費約30億圓，其中保留床收入佔55.5%；補助金佔42%。

3.事業特色
(1)實施期程最短，主要在於協調溝通，讓權利人了解必須在市場環境穩定時趕快將財務計畫確定。另因事業實施的必要性，東京都品川區等公部門給予必要支援。
(2)因被指定為不燃化特區，東京都廳對於建築物重建的補助額從上限的1億元調升為3億元，故高補助率滿足財務需求。
(3)專業性業務均由首都圈不燃化建築公社承接，包括整合溝通協調，規劃計畫擬訂並擔任參加整備會員，確立合理的事業推動機制。
(4)建築物採用中間免震構造，對遭遇震災無法返家者提供避難空間，設置防災籌備倉庫等，興建具高度防災機能建築物。

1.辦理經過

 

2.財務計畫
本案總事業費約102億圓，其中保留床收入佔51.8%；補助金約38.2%。

3.事業特色
(1)本案基地為第一種住宅區，此區分對於日照及容積率等管制相當嚴格，法定容積率為200%，因通用建築基準法52條第82項規定准許增容20%，容積率可達240%
(2)於基地四周留設2m、6m(與鄰地界線)寬人行步道以確保避難路徑，救火救護活動及防止延燒等空間。另可與鄰接的國小校地合併成為防災據點
(3)擴寬西側道路為4m；東側道路為6m，並於西北側規劃公園面積240㎡。
(4)本案興建地上13F/地下1FRC造建築，總樓地板面積約16,447㎡住宅195戶。

(一)東部大阪都市計畫防災街區整備地區
1.必須促進整體性、綜合性推動都市更新之市街地區7處，就其目的防災街區基本方針，建築物更新及防災設施整備方針，以及5年內預定實施建設事業概要等列表如表二。

地區名	面積	市町村	都市更新整備目標	防災街區方針土地利用概要	建築物 更新方針	防災設施等整備方針	為促進更新採行措施	5年內實施之事業
庄內 地區	約 430ha	豊中市	防災機能不足之木造建築物進行重建以提升環境品質予整備成為防災街區	藉由生活道路整備誘導、重建、防災街區整備改善居住環境並提供都市型住宅	老舊木造建築物個別或共有重建、增進建物的不燃化	利用都市計畫道路使成為重要道路並整建生活道路線道及公園以利防災	實施住宅市街地綜合整備事業以改善居住環境	住宅市街地綜合整備事業	推動庄內站周邊地區都市更新事業
豊南町地區	約80ha	豊中市