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藉由街區重整及交流空間提供建構創造新價值的業務據點 「日比谷FAUT TOWER」-東京新橋田村町地區都市更新事業

前言

本更新地區由三條幹道（愛宕下通、外堀通、日比谷通）所圍繞與JR新橋地下鐵內幸町、霞關及虎之門等車站均相當接近，雖是具有高度交通便利性的地點。但地區內仍既存老舊建物、狹小道路及零細基地等現況，土地無法加以有效利用、且有嚴重的防災課題。
因此，透過街區的重整後，進行土地的合理健全開發使用，導入業務交流、商業等多樣化機能的設施，確保綠地、廣場的留設，塑造具備「熱絡」、「魅力」及「活力」的複合機能街區，是本更新事業推動的目的所在。

案例說明

日建設計 都市社會基盤部門 都市開發GROUP
能田 悟／中田 洋
(URCA NO.218 P4-7 ) 翻譯 何芳子顧問
 
辦理經過
於2005年地區內具有共識的權利人開始進行都市再生計畫的檢討工作。

但是無法針對都市基盤設施重整及交通計畫課題，研提有效的解決對策，致使更新工作停頓。於2011年本地區經指定為都市再生緊急整備地域後，重新啟動更新事業的檢討作業。積極展開更新計畫擬訂及權利人溝通協調，合意形成工作。

於2014年12月由更新地區權利人組成「新橋田村町地區更新籌備會」成員開始以更新建築物為核心，將周邊納入進行整體都市再生相關問題的學習及討論，於2017年5月確定本更新事業將扮演帶動周邊繁榮發展的先驅角色，並完成都市計畫程序。主要辦理過程如下：
2005年12月 有志之權利人進行都市再生檢討
2015年12月 成立更新協議會
2017年05月 都市計畫核定(高度利用地區、地區計畫、更新事業計畫)
2017年12月 成立更新會
2018年02月 權利變換計畫認可
2018年04月 動工
2021年06月 完工、進駐
2023年03月 更新會結算、解散(預定)


基地位置圖(圖片來源：東京都都市整備局)
更新前建物現況(圖片來源：https://livedoor.blogimg.jp/)
更新前建物現況(圖片來源：http://blog-imgs-90.fc2.com/)

更新後建物現況(林宜樺攝)

事業特徵
一、強化道路、人行步道系統
為抑制從外堀通進入的車輛以提高人行的安全性，於地區內規劃出入性道路，承擔一部分汽車進出，有助於車行動線的順暢。
 
同時，經由道路拓寬、雙向行車、步道及交叉地點等改善策略的落實，增進交通的便利順暢。

於更新建築地面層留設貫穿通道，將廢止道路轉為人行步道確保了人行安全。另將既存的地下步道與地下通道連結，建構無障礙人行系統，如此擴大完成的地面與地下人行步道的網絡，也可增進回遊性功能。
更新後整備範圍內連外道路(林宜樺攝)
 
二、整建區外停車場，興闢自行車停放場所
老舊建物進行重建因受限於自備停車場的義務規定，阻礙了重建的推動，因有區外停車場的整備，排除了障礙。而實施的老舊建物重建，亦有助於防災性能的提昇。

此外，更新建築物內，規劃設置100台自行車停車位提供社區居民使用。除了解決自行車停放問題，並提供了安全舒適的步行空間，也改善了自行車路徑及共享自行車停放場所，增進自行車的利用率。

三、塑造具綠蔭的空間
配合道路的重整，興闢公共綠地，在基地內留設充滿綠化的廣場，與綠地結合，於地區計畫範圍的中央地帶，確保具綠蔭的公共開放空間，供街區居民休憩使用。
基地配置圖(圖片來源：東京都都市整備局)
​範圍內協助新闢廣場(林宜樺攝)

四、環境友善、省能的對策
在更新建築物內新設了地域冷暖設施(DHC)的輔助設備(Sub-Plant)，採用面狀的能源利用模式。此外，也設置太陽能板，雨水回收再利用及PC遮陽板阻擋陽光直射，並採用Low-e玻璃減輕熱輻射、屋頂綠化，以及採用低吸熱的鋪面等等各種對策，以降低熱島效應。如此藉由更新事業的實施，得有效降低對環境的負荷。

權利變換計畫
在更新會成立時，因有若干土地所有權人轉出，而只剩4名法人地主。因此權利變換計畫取得全體土地所有權人同意，採一筆土地共同持分的方式。權利床以僅就土地部分參與權利變換取得為原則。權利人以參加更新會員身份，負擔保留床處分金後取得保留床。

建物斷面圖(圖片來源：東京都都市整備局)

結語
更新建築物動工興建時，發現必須進行埋藏文化財之挖掘調查，又面臨了新冠肺炎疫情的影響，建築物無法順利完成招租的種種困難。很慶幸能夠於2021年6月完成此更新事業。
事業計畫概要
所在地 東京都港區西新橋一丁目1番1號
實施者 更新會
都市名 港區25.7萬人(2022年1月)
地區面積 約1.2ha
辦理經過 都市計畫核定 2017年05月
事業計畫核定 2017年12月
權變計畫核定 2018年02月
完工 2021年06月
事業概要 用途 店鋪、事務所、停車場等
建築面積 約4,549m2
建蔽率 約59%
總樓地板 約105,610m2
容積率 1,100%
構造 SC造，一部分SRC、RC造
層數 地上27F/地下2F
事業費: 約579億圓
土地利用   更新前 更新後
公共用地 約3,842m2 約4,240m2
建築用地 約8,087m2 約7,689m2
權利人數 更新前5人/更新後4人(參加更新會員3人)

(本文原載於都市更新簡訊第97期)