扮演車站西口重生變貌先導角色-埼玉縣所澤站西口北街區更新事業

INA新建築研究所 企劃開發部 Project Manager
岡野正紀
（URCA NO 222 P4~7） 翻譯 何芳子顧問

依都市再生的基本構想，包括本更新基地的車站西口地區，將活用西武鐵道於2000年遷移後，所留下的大面積車輛工廠舊址用地，進行都市計畫道路等基盤設施與街區的整體規劃，在土地有效利用與更新都市機能的更新方針公布後，於2015年9月確定由市政府實施所沢站西口土地重劃事業面積8.5ha。

本更新地區面積約0.4ha，座落於車站西口入口的交差點，市府於土地重劃事業區域內將直接連結車站的人行人工地盤納入更新事業併同興建，以期達到土地的合理高度使用，引入商業服務、教育、文化等嶄新都市機能，並提供高品質的都市型住宅，確保廣場、人行空間等舒適都市環境，塑造熱絡的生活據點。

基地位置圖(圖片來源：https://manmani.net/)

所澤站西口土地區劃整備事業設計圖(圖片來源：http://www.city.tokorozawa.saitama.jp/)

辦理經過─更新事業與土地重劃併行

於所沢站西口實施土地重劃作業時，遭遇到的課題是權利人和土地面積很小，涉及到換地規模、街區設計、土地所有權人與其租地權人意願整合，各權利人取得的分配無法滿足實際生活所需及如何因應多樣化生活機能等問題。

為了滿足多樣性需求，土地重劃事業區域內，權利人和無法依照換地原則配地，則可申請改換到更新事業。於土地重劃指定假換地後，依更新事業權利變換方式分配興建後的住宅單元或店舖。租地權人則租地權取消，可選配亦可選擇領取補償費移出。即重劃與更新事業併行的處理模式。

更新後建物現況(林宜樺攝)
 

一、換地面積的調整
更新事業於都市計畫核定階段，其實施基地面積應已確定，且權利人申請換地到更新事業的情形必須有相當程度的掌握，實際上也有後來變更的情況。

在指定假換地到更新事業階段，為了假換地能與更新事業基地面積取得一致，依申請者數量的多寡，有必要進行換地面積的調整，也必須取得權利人的協助、配合，本地區大地主的西武鐵道公司也提供了協助。

更新與土地重劃併行流程

二、具效率的移轉計畫
申請納入更新事業之權利人中，其土地或建物座落在更新基地範圍外之權利人依土地重劃工程施行情況，盡可能不要以臨時住宅、店鋪之方式安置，於更新建築興建完成後搬遷進駐一次完成，因此更新事業進度應與土地重劃事業充分協調配合，以達到權利人的便利及事業推動速度提升。

三、因應未來多樣化的設計
配合一體實施的手法，得就部分權利依重劃換地，部分權利依更新權利變換方式或領取補償費，如此多樣性的選擇，可提供未來設計的彈性調整空間。

四、工程調整的重要性
一體實施的情況下，土地重劃進行道路等公共設施興闢時，更新建築工程也開始進行，則可縮短工期，但必須事前進行綿密的溝通協調。本地區涉及基地外圍道路（公共基盤設施、人工地盤）之工程與建築工程的施作，因此在施工期間與土地重劃部門進行了相當多的溝通調整作業。

人工地盤及基地周邊道路(林宜樺攝)

更新後人行步道(林宜樺攝)

五、與土地重劃事業的連繫
土地重劃與更新事業的補償、拆除費用如何分擔，實施者兩方必須充分協商。參考一體性實施的相關案例、基準進行調整。

權利變換計畫

因採兩事業併辦方式，更新後土地處於假換地狀態，在土地重劃事業進行換地處分前，假換地係依更新前土地的比率彼此共有。低層部分的樓地板均為權利床，住宅部分的樓地板由權利人取得的剩餘部分，由參加更新會員取得後出售之。
 

本更新建築組成管委會，負責共用部分，住宅、商業部分則分別由分會維管之。

管維業務委由參加更新會員的關係公司統一為之，至於臨路店鋪則由區分所有權人自行管理。另外，地下共用部分及訪客使用停車位（35台）出租給停車場營運公司一起營管。

此外，基地北側留設廣場係全體共用，但從交流據點的角度，則訂定使用細則，面臨廣場的店鋪，予使用部分空間經營露天咖啡或舉辦祭典等活動時，亦可借用。
 

本更新事業考量權利人的便利性，及提昇事業的有效性，希望權利人只進行一次搬遷即可安頓下來，在施工進行過程中，密切溝通協調，能於更新建築興建完成後，再進行原建物的拆除等，有效控管工程的進度，終於2023年1月解散更新會。

在更新會部、權利人及縣市政府、民間顧問團隊，參加更新會成員等全體相關人員的協助、配合下，能於7年期間實施完成值得慶幸。
 

(本文原載於都市更新簡訊第98期)