創造地下鐵出入口無障礙環境及育兒支援設施的嶄新生活據點－ 「PROUD TOWER－東池袋 STATION ARENA」 東池袋四丁目2番街區更新事業

日建設計 再開發計畫部 小野寺 勉/坂本紳二朗
（URCA NO 224 P4~7） 翻譯 何芳子顧問

基地位置圖(圖片來源：野村不動産株式会社)

辦理經過

2005年由豊島區公所及東京都主辦的「補助81號線道路沿線整備計畫」街區單元相關問題懇談會時，開始檢討本地區更新事業推動事宜。

2009年本地區的都有地（都營公車操車場）讓售給（公財）都京都都市改造（註1）公社，（當時為（財）東京都新都市建設公社）。該公社參與東京都主辦的共同改建檢討會議。土地所有權人的檢討作業，也逐漸活絡起來。
2012年更新籌備會成立，於進行都市計畫法定程序時，同步辦理公開招標選任特定業務代行者。2017年更新會正式成立。主要歷程如下：

事業概要

本更新事業藉由拓寬外圍狹窄道路，於基地四周留設4m人行步道，於地區廣場設置廁所、防災水井等設施，以提升地區防災性及安全性。

防災水井(林宜樺攝)
基地四周留設4m人行步道(林宜樺攝)

同時，於外圍種植大中型喬木加強綠化，於幹線道路交叉點的地區廣場內種植代表豊島區樹木的染井吉野櫻等3種類的櫻花樹，型塑充滿綠意的優質環境。

更新前地區內地下鐵東池袋站設置的階梯，更新後於4號出入口改為無障礙設施，可以利用更新建築物低層部設置的電扶梯連通，提高了地下鐵使用者的便利性。

可利用更新建築物低層部設置的電扶梯連通地下鐵出入口，提高使用者便利性(林宜樺攝)
街區南側為地下鐵有樂町線東池袋站出入口(林宜樺攝)

另在更新事業的都市計畫內載明「育兒支援設施」空間，經取得了權利人的協助，於高層棟的專用權利床，誘導具認證的合格幼兒園進駐經營，讓豊島區的幼兒園設施可以滿足實際需求，是此事業的一項環境貢獻措施。同時，提供各種診療所進駐空間，以補足醫療設施不足。
 

在既定的地區計畫內，對建築物高度有所限制。在當時修正的都市計畫主要計畫，對本地區更新事業的建築高度認定達到125m是具體可行的。此建築高度可容許增額容積在內的建築容積量的興建。

採公開徵選特定業務代行者，其應徵條件載明必須施工廠商與保留床取得者結為一體承攬，並且要求工程費等，總事業費增加時，土地所有權人的權利變換計畫應維持當初認定的內容，不得改變，由參加更新會員負擔所增加的全額費用，以達到事業收支的平衡，及事業推動的穩定性（特定業務代行者：前田建設工業公司+野村不動產公司）

權利變換計畫
土地採一筆共有，建物一棟採區分所有權方式（依建築基準法），但在權利變換上，區分2棟（地下鐵棟及高層棟），構造方面則以伸縮接合器（EXPANJOINT）處理之。

地下鐵棟包括專用部分（倉庫2戶）及共用部分（排氣塔、風洞等設施），專用部分由東京地下鐵公司以權利變換取得，係考量地下鐵棟的維管可由其單獨依判斷處理。

高層棟（住宅、店鋪、事務所等）住宅部分由土地所有權人及參加更新會員取得，非住宅部分全部由土地所有權人取得。
高層棟(地下鐵入口) (林宜樺攝)
地區廣場2號 (林宜樺攝)
地區廣場3號 (林宜樺攝)

建物更新後現況 (林宜樺攝)

營運管理
更新地區土地及建物成立一個管委會。地下鐵棟及高層棟則個別設立管委會，其中高層棟管委會區分住宅部會及非住宅部會，均委由一管理公司統籌負責。

結語
更新會成立後，在事業順利推動過程中，因擔心受新冠肺炎疫情影響，惟經施工廠商等相關人員的努力，才得於預定時程2022年3月執行完成工程施作及順利交屋。

在東池袋地區從2006年開始陸續完成5個更新案。造幣局舊址用地由UR都市機構推動防災街區整備事業，豊島區廳舍東側的更新事業也已開工，其據點性功能正強化中。而本更新地區為都電與地下鐵交通節點，興建完成的都市型住宅複合設施，將更帶來生活的便利性，期待能帶動東池袋地區的永續發展與繁榮。

註1、「まちつくり」統一譯為「都市改造」

(本文原載於都市更新簡訊第99期)