東京門戶的嶄新面貌「東京MIDTOWN 八重洲」-八重洲二丁目北地區更新事業

街區改造的經過
該地區於2002年，由中央區公所召開「東京站前南地區都市改造檢討會」開始進行相關研討作業。當時東京站前地區有基地規模等管制，因此很難興建提供高規格的辦公大樓，企業總部機能逐轉移到其他地區，面臨了日間人口減少等種種課題。當都營地下鐵淺草線會與東京站連接的構想計畫公布後，由外堀通到昭和通，包含本更新地區在內約10ha的廣大地段形成一塊大型交通據點，地區開始以塑造日本東京站前新面貌為目標，展開舉辦學習會、討論會活動。

為了能落實執行，將此10ha的土地區分成4個街區，而本更新地區於2006年納入中央區主辦的「八重洲二丁目北示範街區學習會」範圍。同時，由該地區土地權利人組成「土地權利人資訊交換會」。於2008年成立「八重洲二丁目北街區更新協議會」，2012年成立「八重洲二丁目北街區更新籌備會」持續推動相關作業。
基地位置圖(圖片來源：東京都都市整備局)
 

在國家戰略特別區域推動「國家戰略都市計畫建築物等事業」的初期階段，本更新事業與鄰接的「東京站前八重洲一丁目東地區」，即同時以都市再生特別地區提案並確定實施，其主要推動過程如下：

事業實施機制
更新前的土地使用狀況係由道路切分5個街區。街區內不僅基地零碎且建物多數是舊耐震基準的產物，於假日或夜間更顯行人稀少，一片寂寥景象。長期以來，對於具備東京站前發展潛力的此地段而言，並沒有加以活化利用的企圖或作為。

就都市基盤設施視之，地區周邊的步道由高速公車分據停留，並在道路上下車，車行和人行均受到阻礙。同時，東京站前地區也因外堀通的貫穿，無法確保乘客的使用便利性及無障礙環境的建構。

為了解決人車動線等課題，配合更新事業的實施，進行道路的廢改道計畫，將原有5個街區調整為2個街區，並以「強化東京站前交通節點機能」、「導入都市機能、提高國際競爭力」及「強化防災能力、降低環境負荷」等三項目標，執行改善計畫。此外，為了提高更新後地區的活力、魅力，該3 個更新地區協同進行營運管理作業，建構特區優越的整體營管機制。
 

建築計畫
為了導入都市機能提昇國際競爭力，並能延續更新前權利人的持有機能，故於A-1街區（八重洲Center Tower）規劃高規格辦公、商業空間及業務交流設施，具國際水準旅館、教育設施（區立小學）、公車轉運站等多樣化的複合建築。A-2街區（八重洲Center Square）則規劃了辦公、商業、育兒支援設施（兒童園）、住宅、自行車停車場等使用。

A-1街區沿外堀通側之低層部分，設置商業、業務交流設施、屋頂廣場等，以東京站前的新面貌迎接內外的人流活動。

區立小學更新後可遠離商業地區，設置於交通量稀少的柳道路側。讓多彩多姿的機能得到了調和的配置。就都市基盤而言，於地下2層規劃設置可連通國際機場與其他都市的公車轉運站 （面積約5,000㎡/6線公車），並且能與鄰接的八重洲二丁目中地區的公車轉運站相互連通。

在人行步道動線方面，提高了與東京站的人行便利性。設置於地下1層的八重洲地下街已建構了熱鬧活絡的地下商業網絡，未來亦將與八重洲二丁目中地區接軌，行走到東京首都銀座線京橋站，均能使用無障礙的地下步行系統，使得東京站前成為一方便步行的人性化街區，另外在防災環境方面，為了能容納無法返家的人，於地下4層設計了能源中心，能提供八重洲地下街及鄰接的八重洲二丁目中地區所需能源，強化防災環境機能。

配置圖(圖片來源：東京都都市整備局)
建物斷面圖(圖片來源：東京都都市整備局)
 

權利變換計畫
本案權利床中，A-1街區的辦公樓地板由多位權利人取得。依各權利人的使用需求，希望分回較小面積單元自用事務所的權利人，則予以分配A-2街區的事務所或A-1街區的店鋪單元。因考量更新前事務所空間的使用狀況，其A-1街區事務所單元面積規劃，可讓權利人以分配的權利床加上增額分配方式，取得原有面積相同的單元，以此基準進行設計。至於公車轉運站、旅館、交流設施、事務所、商業等保留床則由參加更新會員取得。

小學、兒童園及自行車場則由中央區公所以權利床取得。更新前小學使用土地，因學校已遷移更新地區外，此行政部門擁有的土地（教育使用財產）予以使用變更為建築用地，參與更新權利變換取得權利床。街區內的區道，以改變為道路、廣場及予以廢止等方式，經過調整後，部分廢巷土地亦可參與更新權利變換。
 

小學建築工程進行中，中央區公所已調整取得臨時遷移場所，採與鄰近小學校舍改建併同進行方式，於鄰近公園內興建兩小學臨時校舍，解決安置問題，此臨時校舍的興建費用，依法由更新會負擔部分費用。
 

至於更新後建築樓地板的運用上，A-1街區採出租方式之辦公空間，為了能夠獲得長期且安定的出租收益，採權利床與保留床合併進行一致性營運方式。
 
公車轉運站(林宜樺攝)
人行動線圖(圖片來源：東京都都市整備局)

A-1街區廣場 (林宜樺攝)
 

管理計畫
基本上，由A-1街區、A-2街區分別組成管委會。但因兩街區同屬特區採整體規劃興建的部分，則組成整體基地管委會負責營管。

更新後建築現況(林宜樺攝)

結語
本更新事業推動初期（更新協議會），對於街區改造及導入機能等構想，經更新會員以腦力激盪（Brain-storming）集思廣益後，確定街區改造構想為「適應時代需求，開創八重洲的發展活力及嶄新意象風貌」。更新會員依據此構想進行建築計畫檢討。

建築工程進行中，遭遇了冠狀肺炎疫情擴大且政府宣布進入緊急狀態後，在施工團隊的竹中工務店、設計監工的日本設計公司及更新會事務局等相關單位人員有效對應的情況下，才能於當初預定的2022年8月順利完工。同時考量進入後肺疫時代，於權利變換計畫階段，對原建築設計計畫未加考慮的辦公空間門戶自動開關，及導入機器人（Robot）等須配合事項，於工程中進行設計變更，期能完成安心、舒適的、最先進的工作空間環境。

今後相鄰的2個街區更新事業相繼完成後，此東京主要門戶的八重洲地區，將成為人流、物流、資訊聚集及情報交流、傳送的據點，創造街區新價值及新風貌。

(本文原載於都市更新簡訊第100期)