東京都勝鬨東地區孕育出「水綠空間」與「都市生活」優美環境-勝鬨東地區更新事業

街區改造經過
本更新地區運河沿岸以往存在許多倉庫。但於1996年都市計畫分區由準工業區變更為第二種住宅區後，使建物重建或維持原有使用均相當困難，導致地區內建物老化加劇。另一方面，自2000年大江戶線勝鬨站開通後開發潛力大幅提升，周邊地區出現大規模更新事業的執行，大量人口進住，使得勝鬨站出入口從車站往晴海方向的人行步道十分混亂，成為該區域的重要課題。

如此，在該地區由倉庫街轉換為住宅地區的情況下，必須進行人行步道網絡的改善。因此在街區改造研討會中，提議成立本勝鬨東地區的協議會，開始具體的檢討更新計畫內容。

基地位置圖(圖片來源：日本の超高層ビル)
更新後前現況(圖片來源：超高層マンション・超高層ビル)

之後，將位於晴海通沿線，擁有525個單元的區分所有權集合住宅，屬於舊耐震基準興建的老舊建物「黎明Sky Residence」(以下簡稱RSR)納入一併檢討，並推動更新事業，於2014年6月都市計畫核定，其主要辦理過程如下：

 
事業特徵
一、新人行步道整備
更新基地周邊因有多數大規模更新事業進行，造成勝鬨站出入口及周邊步道環境的混雜，改善人行步道動線系統的訴求，非常殷切。

因此將興建該地區與勝鬨站連結的地下通道，並協調於區域內新設出入口，且跨越朝潮運河興建連接晴海的人行陸橋，讓該地區及晴海側的住戶、就業者等均可善加利用。有效建構勝鬨站往晴海地區的嶄新人行步道系統，提升勝鬨站便利性及步道環境。而地下通道、人工陸橋興建完成後，移交中央區公所作為區道納入維護管理。
 
地下鐵出入口及地下連絡通道(林宜樺攝)

二、階段性推動方式
將都市更新區域範圍內，依據舊耐震基準興建的大型集合住宅(RSR區分所有權老舊建物)納入併同實施，可說是本更新事業的另一項重要特徵。此RSR集合住宅有70%(約300戶)住戶單元是室內面積未滿25㎡的狹小住宅。確保實施地區內總計約500戶住戶尋找臨時安置住宅以及對RSR關係權利人的補償費用支出是此事業執行上重大的課題。

因此，針對RSR範圍以外的A區段先行施工並經完工後，將多數的RSR原權利人，直接採權利變換方式配住。A區段完工進住後，再行拆除RSR範圍的B街區，始進行興建。

A區段施工期間，RSR建物仍持續使用，因無涉及臨時安置問題，補償費亦可大幅縮減。同時A2棟住宅的低層部分，其座落方位、面積等正符合RSR原住戶的需求與權值分配，使得權變的合意形成相當順利。

三、水岸空間的塑造
更新基地兩面臨河，是本事業另一項重要特徵。此運河河岸經東京都港灣局規劃施作耐震護岸。本事業經與港灣局協商同意，該耐震護岸表層交由更新實施者以親水散步道(Promenade)方式施作，與區域內豐富綠意的開放空間結合，形塑充滿綠意的水岸環境。
親水人行步道(林宜樺攝)

​廣場及水景(林宜樺攝)

四、建築計畫
A1棟(Park Tower勝鬨 South)為一超高層的都市型住宅，其低層部提供公共使用(如健身房、咖啡廳等)。

A2棟(Park Tower勝鬨 Meddle)亦為超高層住宅，其1~3樓為店舖(超市、保育幼兒園、餐飲、醫療設施等)；4~7樓由土地所有權人以事務所辦公空間選配。於3樓設置有體育長廊(Sport Alley)，此空間於災害發生時，可提供室內避難空間，成為另一次要防災據點。

在A1棟與A2棟間，配置一處面向運河的大規模廣場，空間內設計有水景，步道可串聯A1棟、A2棟，並可通往既成市街地，提升豐富的水與綠的魅力。

就景觀計畫視之，建築物高度從A1棟到A2棟、B棟逐漸降低，使高層建築能與周邊中低建築為主市街地取得調和，形成高低緩和的天際線，創造河岸的魅力景觀環境。
全區配置圖(圖片來源：日本の超高層ビル)

建物剖面圖(圖片來源：日本の超高層ビル)
A1棟到A2棟間之大規模綠地(林宜樺攝)
B棟街區綠地及人行步道(林宜樺攝)

更新後A1棟建物現況(林宜樺攝)

權利變換計畫
更新後的基地區分為4筆(A1棟、A2棟、A3棟及B棟)。A1棟與A2 棟是以住宅為主的高層建築，兩棟係由權利床住戶及參加更新會員所取得，其中A2棟則包括RSR權利床住戶、權利床事務所及保留床店舖等。

A3棟為臨港消防署月島駐點，由東京都以權利床取得，可延續更新前使用機能。B區段則列入後期執行。

管理計畫
A1棟、A2棟分別成立管委會執行維管。A1棟與A2棟的共用部分則可相互交換運用，而A1棟亦須分擔於A2棟設置的地下鐵出入口興建費用。

結語
從街區改造研討會成立至今，經歷了35年，從事業具體化協議會起算則花費了16年才執行完成A街區的更新事業。 此地區更新實施中，在都市計畫核定，更新會成立後，於經濟環境變動的情況下，能順利完成高達1,000人權利關係人的權利變換計畫，誠屬不易。此乃權利人及相關單位、人員等共同協力的成果。
 

(本文原載於都市更新簡訊第101期)