眾志成城—虎之門地區的群聚都更

業務研展部主任 王敏先
主任規劃師 呂振瑜

森大廈的再開發戰略版圖
於1959年成立的日本不動產開發商「森大廈」（Mori Building），在第二代總裁森稔的帶領下，自1986年於東京赤坂興建Ark Hills（方舟之丘）完工開始，森大廈便開始在東京興建一系列以「Hills」（ヒルズ）為名的再開發計畫，並一舉躍昇為全日本知名的不動產開發業者。

其中最具知名度的，除了六本木之丘(Roppongi Hills，2003年完工，請詳見本基金會都市更新簡訊第39期)之外，便是本期簡訊介紹的麻布台之丘(麻布台ヒルズ，2023年完工)以及位於虎之門區域的「虎之門之丘」(Toranomon Hills)、「虎之門住宅棟」(Toranomon Hills Residential Tower)、「虎之門商務棟」(Toranomon Hills Business Tower)及「虎之門車站塔樓」(Toranomon Hills Station Tower)再開發建築群。
2023年虎之門周邊地區完工空照圖(黃框處為虎之門車站塔樓再開發事業範圍) (資料來源:森大廈提供)
森大廈東京再開發區域位置示意圖(資料來源:森大廈提供)

虎之門-世界級的國際商業中心
2014年，由東京都擔任實施者，透過利用「特定建築者制度」及「立體道路制度」結合再開發事業共同推動完工的虎之門之丘(Toranomon Hills)隆重開幕(詳見本基金會都市更新簡訊第63期)，森大廈作為實施者東京都徵選之民間投資之業者，為大家帶來了這棟現代感十足的三角造型之複合機能建築，除了為東京增添一處匯集人潮的熱門觀光景點，集結旅館、住宅、辦公、店鋪、及大量開放綠化空間的虎之門之丘也成為當時東京都都市再生的嶄新地標。

另外同樣位於「東京都市計畫事業環狀第二號線新橋˙虎之門地區第二種市街地再開發事業」範圍內，因立體道路制度而推進工程進度，於2014年伴隨虎之門之丘事業併同完工的環狀2號線(虎之門・築地)路段(新虎通)，如今也隨著環狀2號線(築地・新橋)於2020年的完工，環狀2號線最終已於2022年實現全線通車，舒緩了晴海通的交通壓力。
2004年虎之門尚未開發前空照圖(黃框處為虎之門之丘再開發事業範圍) (資料來源:森大廈提供)
2014年虎之門之丘完工空照圖(黃框處為虎之門之丘再開發事業範圍) (資料來源:森大廈提供)
環狀2號線線路示意圖(資料來源:東京都建設局)
 

而在虎之門之丘的成功經驗所帶來的信心支持下，森大廈便開始逐步推動虎之門之丘周邊興建三座大廈，計畫把這一區域轉變為更具活力、聯通全球的商業中心，吸引全球各地的人才和企業前來居住、工作和娛樂。而讓虎之門成為國際商業中心的原因，森大廈於本次基金會拜訪時提到虎之門車站塔樓的三個開發重點特徵：1.車站與街區一體化開發、2.擴充立體化的行人網絡、3. 引入提高國際競爭力的都市功能。森大廈便是基於這三個特點，透過虎之門建築群內混合用途的大廈，交織垂直花園城市設計理念，利用超高樓結構和地下空間配合文化交流設施、綠地、廣場、交通節點等各種城市功能，讓空間不只是單純的商業中心，甚至成為一個城市社區，連結在此的具有不同背景的人群。

最終包含虎之門之丘、虎之門商務棟、虎之門住宅棟及虎之門車站塔樓在內的4個再開發事業建築，總基地面積高達7.5公頃，樓地板面積約為79.2萬平方公尺，包含辦公空間30.5萬平方公尺、商業空間2.6萬平方公尺、店鋪170戶、住宅730戶、旅館370戶。透過各棟建物間地上人行空廊的串連，以及地下通路與地鐵虎之門站、虎之門之丘站的聯通，虎之門儼然已成為一個重量級的城市社區節點。
從虎之門車站塔樓往虎之門之丘視角(左邊為商務棟、右側為住宅棟) (資料來源:本基金會攝)
虎之門再開發各棟建物使用內容示意圖(資料來源:森大廈提供)
虎之門再開發各棟建物開發時程示意圖(資料來源:森大廈提供)
 

延續虎之門之丘再開發成功經驗，首先啟動的是「虎之門商務棟」(Toranomon Hills Business Tower)，在2015年7月核定都市計畫後，於2016年設立再開發組合，2017年動工後於2020年1月順利完工，虎之門作為「國家戰略特別區域法」所實施之國家戰略都市計畫建築物，土地開發容積率及使用限制得以再放寬，完工後的「虎之門商務棟」樓高達36層，最高容積率達1,450%，提供高達9.4萬平方公尺的辦公空間，其中設有由森大廈營運的產業育成中心ARCH（Incubation Center 「ARCH」）提供共享辦公空間以培育新創產業，國際級的新創基地CIC(劍橋創新中心，Cambridge Innovation Center)亦於此設點。商務棟一樓設有TOKYO BRT巴士轉運站，將東京都心和臨海地區與虎之門地區進行交通路網串聯，亦設有豪華機場巴士通往羽田機場，配合日比谷線「虎之門Hills站」、銀座線「虎之門站」等連通之地下步行通路等公共設施，交通機能非常便利。

而「虎之門住宅棟」(Toranomon Hills Residential Tower)同樣作為「國家戰略特別區域法」所實施之國家戰略都市計畫建築物，容積率達1,200%，於2015年9月核定都市計畫後，於2017年動工，2022年1月完工。高達地上54層、戶數共547戶的虎之門住宅棟設有住宅、商店、飯店式公寓、水療中心及兒童保育支援設施，為此區域引進居住人口為其主要核心目標。

「虎之門車站塔樓」(Toranomon Hills Station Tower)則從2014年虎之門之丘站確定設站後，由日比谷線東西側街廓地主各自發動更新，隨即合併共同努力，由森大廈加以扶持協助促成。2018年都市計畫決定後，於同年11月設立在開發組合，2019年動工，2023年7月完工。「虎之門車站塔樓」亦為「國家戰略特別區域法」所實施之國家戰略都市計畫建築物，最高容積率達1,990%，分為A1、A2、A3三個街區，以「國際級商務基地」及「情報發信據點」為規劃目標的車站塔樓，設有辦公、店鋪、住宅、旅館等設施，頂層「TOKYO NEDO」展演空間也將吸引國際商展活動在此舉辦，達成提高國際競爭力之目的。
 

另外於櫻田大道（國道1號）上空20公尺寬的人行空間「T-Deck」也連結了與虎之門之丘的人行動線，透過人行空橋與「虎之門住宅棟」及「虎之門商務棟」連通實現了完全的人車動線分離，達成立體化的行人網絡建構。(以上案例之詳細說明請詳本期他山之石)

建構綠色網路及環境認證的虎之門
針對虎之門區域的綠色網路建構方針，森大廈採取的對策是建構一個以虎之門之丘為中心點，透過已形成南北向的綠化網絡(往南為愛宕山綠帶，往北為虎之門之丘及虎之門商務棟建立之綠化帶)，橫跨櫻田大道向東西兩側延伸，創建一個廣域的綠色網路，主要以考慮生物多樣性的「本土綠化」植栽為基礎，培育各種綠色植物，創造一個人們可以互相交流的空間。
虎之門再開發綠色網路建構示意圖(資料來源:森大廈提供)
 

另外森大廈也致力於虎之門再開發案的環境可持續性、人類健康及綠色能源的使用，展示了森大廈在可持續發展和國際競爭力方面的承諾。

全球最廣泛使用的環境性能認證系統LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)最高等級Platinum級預備認證，虎之門車站塔樓及虎之門之丘皆有取得；專注於人類健康和舒適性的WELL(WELL Building Standard)認證以及日本國內的環境性能評估系統CASBEE(Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency)，虎之門車站塔樓分別取得了最高的Platinum級及S級認證，車站塔樓也達成了RE100全球性倡議目標，實現100%使用可再生能源，並且為入駐的租戶提供再生能源的相關證明文件。這些證書通過「能源WEB系統」自動發行。
虎之門再開發環境認證示意圖(資料來源:森大廈提供)

能源網路完整建構的虎之門
為了建立先進的能源工廠和利用高效熱製造系統，這些設施能夠提供穩定的電力和熱能，同時兼顧環保與災害防護。森大廈在虎之門車站塔樓的地下四層設置了

一個供應電力和熱能的能源工廠，並與虎之門商務棟的工廠聯動運行。且為了提高能源利用效率並加強防災功能，導入了使用燃氣聯合發電系統（CGS）的自家發電系統，以及配備大規模蓄水冷卻槽與廢熱利用設備的高效熱製造系統，從而構建起一個環境友好的能源網絡。

而為了應對災時電力中斷或緊急情況下，建築物內的電力供應仍可穩定供給，虎之門車站塔樓配有「聯合發電系統」(分為共用部分及專用部分)，日常運作中能夠滿足大樓內約80％的電力需求，並且在系統電力中斷或緊急情況下能夠啟動聯合發電系統(使用中壓天然氣作為燃料)、應急發電機(可使用天然氣等多種燃料，燃料可供應72小時)及租戶專用的應急發電空間(確保大樓內的電力供應穩定可靠。
虎之門能源網路示意圖(資料來源:森大廈提供)


結語
虎之門區域的再開發自虎之門之丘2014年完工後已歷經10年，森大廈對虎之門地區的開發願景，隨著車站塔樓的完工已全面落實，這背後除了森大廈的不懈努力及持續的資源投入，政府部門的政策是否明確、法令是否放寬給予支持，以及產官民是否可充分溝通互助互利也是成就此區塊再開發成功的重點。

森大廈已完成了此區開發，也即將啟動虎之門周邊其他大型開發專案，讓我們在拭目以待下一個東京的再開發閃亮之星的同時，也期望可從中學習相關經驗，持續推動台灣都市更新。 

(本文原載於都市更新簡訊第103期)