虎之門之丘住宅大樓Toranomon Hills Residential Tower-愛宕山周邊地區（Ⅰ地區）開發事業

更新事業部主任 董政彰
資深規劃師 廖育珉

虎之門之丘建築與道路共構的發展契機

虎之門地區位於東京都心，是具代表性的辦公區域，隨著都市發展脈絡下，商業活動逐漸被取代，而區域內多為40年以上老舊建築物，東京都政府也因而啟動都市更新的規劃構想。自1946年，東京都政府開始辦理環狀二線線新橋到虎之門路段的興建計畫，但當地民眾擔憂歷史文化資產會因都市更新而消失，致使土地徵收困難，直至1989年「立體道路制度」的制定，讓道路可以貫穿建築物，而在虎之門之丘的森大廈與環狀二號線共構的規劃下，也開啟虎之門地區的發展契機，在商務大樓、住宅大樓、車站塔樓陸續興建完成下，引領虎之門地區匯集商業、辦公、住宅、道路、地鐵等機能。

其中住宅大樓於2015年國家戰略特別區域特定事業認定及都市計畫核定，2017年正式動工，終於2022年完工。

打造緊湊型城市 為虎之門地區提供世界級住宅
整個虎之門之丘中，森大廈規劃為混合式商業大樓，提供商業、會議、辦公、住宅、酒店等空間;商務大樓規劃為創新中心，提供創業投資資本家和國際頂級企業的新業務開發部門辦公空間和討論場所，而住宅大樓也開始以推動土地先進利用為目標。為吸引國際企業及資本家進駐虎之門之丘，住宅大樓扮演著居住及生活機能供給的功能，在佈局、設施和設計方面追求高品質的平衡，其建築量體為地上54層，地下4層，主要構造為RC結構（部分S結構、SRC結構），建築物內部也設置黏滯性阻尼器、摩擦牆阻尼器和主動質量阻尼器，得以減緩大型地震、強風或其他因素所造成的晃動，確保在高樓層生活能保有舒適度。此外，也配備緊急發電機和大型水箱，當緊急情況發生時，能夠提供約三天的電力和用水需求，盡可能減少自然災害發生後對於生活的干擾。
虎之門之丘建築群(由左至右)虎之門商務大樓、森大廈、虎之門住宅大樓(本基金會攝)
 

考慮服務國際商務客群的需求，提供居住的戶數達547戶，在1樓至3樓規劃有商店、廚房、畫廊、圖書館、育兒支援設施和住戶專用客房，另外還設有會員制HILLS SPA，配置25公尺游泳池和雙語健康診所；4樓至11樓規劃為服務式公寓，提供短期住宿及特殊支援服務，例如全天候前台、門衛、門房、代客泊車和客房服務等；12樓至54樓規劃為租賃住宅，包括兩房（約95㎡）、三房（約120㎡）、四房（約285㎡）及五房（約1,270㎡），規劃各類型居住空間供選擇，以滿足不同的家庭需求；地下1至4層則皆為停車場使用。

居住安全上也充分考量，控管進入大樓的人員身份，必須分別通過入口、梯廳、電梯、前門四處安全關卡，且每戶前門皆採用漸進式門鎖，以提高安全性，而大樓亦設有專門的安全保障中心，全天候監控大樓各個區域，當緊急情況發生時，工作人員與接待人員相互合作即時應對情況。

室內設計由著名室內設計師Tony Chi操刀設計，創造出將日本美學、國際生活方式和自然融為一體的生活空間，輔以住宅大樓內提供的公共設施服務，讓居住在此的國際商務客可以享受富有活力和多樣性的城市服務，體現城市生活-「Hills Life」，成為越來越多海外菁英的家園，同時也是森大廈株式會社極力打造住宅品牌「MORI LIVING」系列的顛峰之作。
住宅大樓北側出入口(本基金會攝)

住宅大樓南側出入口(本基金會攝)

連結愛宕山的新綠色網絡
虎之門之丘的森大廈及商務大樓共創造出約7,200㎡的開放空間，其中，森大廈的橢圓形廣場屋頂花園及商務大樓西側的西櫻公園，皆提供豐富的綠化空間，而住宅大樓鄰近愛宕山，在保護愛宕山綠化與歷史文化風貌的前提下，於東側打造愛宕一丁目綠地公園，建築本身也採階梯狀設計，輔以植栽與水池造景，營造豐富多樣的綠美化空間。
以森大廈為中心，透過人行通廊連結南、北兩側的商務大樓及住宅大樓，亦透過20公尺寬的T-DECK橫越櫻田通(國道1號線)，與虎之門之丘車站塔樓相互連結，經由建築群共同外部下層的綠化串聯，成為一條延續愛宕山的綠色軸帶，綠色空間更是上班族和周邊社區舉辦活動的首選場域，形成一個跨域且擴散的綠色網絡。
住宅大樓與森大廈連結之人行通廊(本基金會攝)
東側的愛宕一丁目綠地公園(本基金會攝)
住宅大樓與愛宕山連結之人行通廊(本基金會攝)

借鏡與參考
隨著都市發展的變遷，舊有都市中心無可避免的面臨商業活動的轉移，在建築物、基礎設施不斷老化，加上對於既有歷史文化風貌保存與否、所有權人權益受損、開發定位等，皆為都市更新是否能夠成功的關鍵因素。

虎之門住宅大樓因鄰近愛宕山及既有發展街區，同樣面臨相關課題，住宅大樓雖然僅是整個虎之門地區中的一部分，然而隨著國家戰略特別區域的方針導引以及道路立體制度的制定，透過政府單位、民間團體與實施者共同努力下，開啟虎之門地區的發展契機，而本案更是拼湊虎之門之丘周邊地區的重要拼圖，賦予新的發展定位，隨著虎之門森大廈、商務大樓與車站塔樓陸續建築完成，不僅只是獨立建築物的更新，在各自功能定位互相搭配下，輔以相容的支援設施，如同本案提供虎之門地區除商務以外的居住生活服務，共同構築虎之門之丘周邊地區，成為一個兼具大眾運輸、道路、商業、辦公、居住的綜合體，形成共生共榮的發展模式。

而實施者森大廈對於虎之門之丘及周邊發展的期待，創造出比擬六本木之丘劃時代的紀錄，對於虎之門地區而言，不僅充實了相關防災機能，整體環境風貌也大幅改善，更刺激周邊老舊街區的都市更新，創造多贏局面，可作為往後大規模都市更新的借鏡與參考。
 
(本文原載於都市更新簡訊第103期)