藉由車站與街區整體更新開發、擴大了虎之門HILLS的街區效益-「虎之門HILLS STATION TOWER」虎之門一、二丁目地區更新事業

 森大廈 都市開發本部 開發事業部 開發1部 成澤晶浩
（URCA NO.228 P5-8）翻譯 何芳子董事長

更新前狀況
本更新基地周邊地區雖環狀二號線已開通，且以虎之門HILLS森TOWER為首的數個更新事業也已陸續完成。但本基地仍處於土地細分的狀態，建物則為屋齡達40~50年的老舊小型辦公使用型態，欠缺綠地、廣場等開放空間。
另在經濟高度成長期間的60~70年代，森大廈公司與土地所有權人合建完成的第11號森大廈、第15號森大廈等，均已達必須進行更新的狀態。因此森大廈公司遂計畫將本更新基地，編號森大廈併同周邊建物及虎之門站等納入範圍，實施再更新的開發事業。

辦理經過

本更新地區的在地權利人於2014年展開學習讀書會等活動。當時都市高速鐵道2號線的興建(目前的東京METRO日比谷線虎之門HILLS站的都市計畫完成核定程序。)日比谷線於1964年全線通車後，首次新設的此虎之門HILLS站係設置於國道1號的櫻田幹道的地下，而此幹道乃貫穿本更新地區的中央位置。更新地區當時就有在討論，朝向與新站納入整體街區改造計畫的構想。

2016年2月更新籌備會成立後，新站興建工程開工。如果能夠併同新站實施一體化街區改造，將提高便利性，且可留設大面積的開放空間等好處，更新籌備會積極加速進行相關檢討作業。

為了強化交通節點的機能，策訂了地下鐵站前廣場、聯結新橋與赤坂的人行步道系統以及櫻田幹道上的人工地盤等興建計畫。於2018年3月完成都市計畫核定。同年11月更新會成立，2019年3月權變計畫認可後11月開工。

2023年7月虎之門HILLS STATION TOWER(A-1街區)、虎之門HILLS江戶見坂TERRCE(A-3街區)完工。主要辦理流程如下：

建築計畫
A-1街區建築物(高層棟地上49F/地下4F)：虎之門HILLS STATION TOWER，總出租面積達107,000㎡標準層約3,400㎡(約1,000坪)的大面積高機能的辦公空間；地下2F配置30個店鋪(T-MARKET)；還有虎之門最大規模的商業設施，約11,200㎡；有約200房間的旅館(HOTEL虎之門HILLS)等。此外，最高樓層的45~49F+8F一部分(約10,000㎡)屬於資訊發信據點(TOKYO NODE)使用空間。

此高層棟除了展示廳、畫廊外，尚有空中花園、游泳池、餐廳等設施，業務、藝術、產業、時尚流派及新潮體驗方面，其價值、內容、資訊等均能創造創新，由東京向世界傳輸發信，展現優勢。

虎之門之丘車站塔樓(A-1街區) (本基金會攝)

A-2街區建築物(GLASS LODGE)是地上4F的商業棟(約2,700㎡)，A-3街區建築物(虎之門HILLS江戶見坂TERRACE)則是地上12F，提供事務所、住宅、店鋪使用的複合棟，為權利人生活、繼續營業的空間。
玻璃岩GLASS LODGE (A-2街區)(本基金會攝)

虎之門HILLS 江戶見坂TERRACE(A-3街區)(本基金會攝)
 

各棟建築物的設計係由OMA的重松象平建築師擔任。在STATION TOWER的上部，以可180度回轉的細平台形構件組合而成。因此在不同場所所看到的建物形態是不同的，是一具動態(dynamic)生動的設計。

此等建築物與周邊更新建築物藉由櫻田幹道上的T-DECK及4條人工地盤予以連通。於地下層以站前廣場為中心，向周邊街區藉由地下通道彼此連結，構成立體步行系統，強化交通節點機能及人車分離規劃理念。

T-DECK是於櫻田幹道上方設置寬度約20m，長度約35m的廣場人工地盤，因在交通量龐大的幹線道路上施工，必須短時間禁止車輛通行，極具施工困難度。
櫻田街上的T-DECK(本基金會攝)
 

站前廣場(STATION ATRIUM)天井，是依消防法認可與虎之門HILLS站體同屬一棟建築物所設置之天井空間，面積約達2,000㎡，高度為18m。

就環境面而言，虎之門HILLS地區及STATION TOWER單一建築體的商業、業務等使用規格，均預備能夠取得最高鑽石級認證，加以規劃設計。即達到街區LEED BD及建物C/CS，WE  LL的最高等級。此外，STATION TOWER電力供應乃採用100%的再生能源，以符合「RE100」目標。
全區配置圖(資料來源：森大廈)
建物斷面圖(資料來源：森大廈)

權利變換計畫
本更新事業的保留床，包括事務所、店鋪、旅館、資訊傳送據點、停車場等，均由參加更新會員的森大廈公司取得。部分事務所、店舖及住宅則由權利人以權利床分回。為了權利人分回的事務所能夠成為收益性資產，採共有持分方式，由森大廈公司承租，納入整體營運。

管理營運
全體共用部分，依座落位置，分由所屬街區納入管理。而各街區則依用途不同，區分事務所、住宅等管委`會。而區分所有權法上規定的管理者由森大廈公司選任，負責營管工作。

結語
本更新事業完成距2014年完成的虎之門HILLS森TOWER約9年時間。此虎之門HILLS STATION TOWER完成後，整個虎之門HILLS地區面積約達7.5ha，總樓地板面積約達80萬平方公尺，提供了多樣化的都市複合機能，建構了先進的「國際新都心．GLOBAL BUSINESS CENTER」其規模與六本木HILLS相當。
 

本更新事業歷時8年多，能夠順利完成得力於內閣府國土交通省、東京都等相關行政部門及權利人顧問團隊等的協助。
 

(本文原在於都市更新簡訊第103期)