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重生與保存:橫濱山下町地區第一種市街地再開發事業

前言

典藏歷史記憶及地區再發展,並不一定會產生矛盾與衝突,「橫濱山下町地區第一種市街地再開發事業」就是兼顧重生與保存的經典案例,展現如何透過都市更新事業,成功保存更新地區內的有形文化財,並促成公私夥同開發,以區分街區方式,重新調配縣有地及私有地位置,達到公有土地整合利用的效果,並且提供完整的私有建地。

社區更新部副主任 黃耀儀
高級專員 施捷文
 
典藏歷史記憶及地區再發展,並不一定會產生矛盾與衝突,「橫濱山下町地區第一種市街地再開發事業」就是兼顧重生與保存的經典案例,展現如何透過都市更新事業,成功保存更新地區內的有形文化財,並促成公私夥同開發,以區分街區方式,重新調配縣有地及私有地位置,達到公有土地整合利用的效果,並且提供完整的私有建地。

辦理過程
2004年神奈川縣政府委託UR都市機構辦理擬定縣有地活化利用計畫,擬具橫濱山下町地區縣有地活化處理策略。次年(2005年)縣府及民間權利人共同委託UR都市機構實施更新事業,同年底辦理A、B2街區公開招標徵求共同施行者,並於2006年3月確定共同施行者,正式啟動案件。

本案於2007年4月都市計畫(特定地區計畫)核定、7月更新事業計畫核定,最終於同年(2007年)10月核定權利變換計畫,完成都市再開發程序。

核定後本案依分期分區計畫陸續動工,B1街區(即神奈川藝術劇場)於2010年7月完工,A街區飯店棟亦於2020年完工,其餘街區則尚未動工。
事業概念圖(圖片來源:UR都市機構)

再開發之定位
「橫濱山下町地區第一種市街地再開發事業」共分為A、B1、B2及B3等4個街區,並以街區界分再開發項目,分述如下:

A街區:歷史建物再利用、開發國際級飯店
A街區位於更新地區西北側,透過公開招標徵求共同施行者實施,主要規劃為飯店及店鋪使用,另設有事務所及停車場。飯店棟完工後由凱悅集團(Hyatt Hotels and Resorts Corporation)經營,於2020年開幕,沿街設有店鋪,並規劃完整人行步道,供公眾通行。

此外,範圍內坐落有舊露亞銀行橫濱支店,該建物為一座保存良好的古典主義建築,建於1921年的舊露亞銀行橫濱支店,採用愛奧尼柱式搭配半圓形拱窗,展現典雅沉穩的巴洛克風格,具有高度保存價值,爰此「橫濱山下町地區第一種市街地再開發事業」規劃予以現況保持,並於2006年被橫濱市指定為有形文化財。

2011年,婚禮服務公司以舊露亞銀行橫濱支店獨特氣質為底蘊,並再重新裝修後,將該歷史建物打造為婚禮場地,賦予這棟百年的歷史建物嶄新的任務與生命,實為文化資產再利用的典範。
橫濱凱悅飯店(本基金會攝)
指定有形文化財舊露亞銀行橫濱支店現況(本基金會攝)

B1街區:打造藝術傳播中心、妥善保存歷史遺跡
B1街區位於更新地區中心,由UR都市機構代表實施,主要作為傳播及藝術相關公共設施使用,包含NHK(日本放送協會)橫濱放送會館及KAAT神奈川藝術劇場,並且提供寬闊的駐足及人行步道空間。

此外,B1街區亦坐落有一處橫濱市指定重要文化財-舊橫濱居留地48番館遺址,該建物原為兩層樓磚砌店鋪,後因地震受損,僅存現有部分,由於其建造於1883年,據說為橫濱最古老的西式建築,後被神奈川縣認定具有高度保存價值,故「橫濱山下町地區第一種市街地再開發事業」規劃予以現況保持,供民眾參觀。
指定重要文化財-舊橫濱居留地48番館遺址保存說明牌及保存現況(本基金會攝)
KAAT神奈川藝術劇場(NHK橫濱放送會館)周邊人行步道(本基金會攝)

KAAT神奈川藝術劇場大廳(NHK橫濱放送會館(本基金會攝)

B2街區:導入高潛力商業空間,型塑質感商圈
B2街區位於更新地區東南側,主要規劃為事務所、店鋪、電影院、診療所、停車場使用,目前係作平面停車場使用,尚未開發。

B3街區:保留予私地主興建開發
B3街區位於更新地區東南側,主要作為保留予私地主開發之建地,目前係作平面停車場使用,尚未開發。

建築計畫特徵

A街區:「橫濱凱悅飯店」
更新後規劃為地上19層飯店大樓。

一、擘劃國際級觀光飯店
「橫濱凱悅飯店」係由凱悅集團進駐經營,3F至19F規劃有多種房型,另於1F至2F設置餐廳、婚宴會館等空間,以供使用。
 
二、鋪設寬敞人行步道、規劃街角廣場
「橫濱凱悅飯店」周邊依照核定之事業計畫,規劃有人行步道及街角廣場,以利公共通行與街區間的串連,提供舒適且安全的開放空間。
 
B1街區:「KAAT神奈川藝術劇場(NHK橫濱放送會館)」
「KAAT神奈川藝術劇場(NHK橫濱放送會館)」採RC、SC、SRC混和結構建成,更新後規劃為地上10層、地下1層、樓高約50公尺的傳播及藝術展覽大樓。

一、打造神奈川縣藝術展演中心
「KAAT神奈川藝術劇場(NHK橫濱放送會館)」5F至10F規劃為多種規模的藝術展演空間,樓地板面積約為13,400平方公尺,劇場形式為鏡框式舞台,表演舞台具有多元的使用彈性,可供戲劇、音樂劇、舞蹈等表演形式,成為神奈川縣藝術展演的代表據點。

二、NHK橫濱放送局進駐
「KAAT神奈川藝術劇場(NHK橫濱放送會館)」妥善利用縣有土地分回之權利床,設置公共設施,1F至4F由日本放送協會(NHK)橫濱放送局進駐,樓地板面積約為4,700平方公尺,規劃有事務所、廣播室、主控室等相關設施。

三、完善公共使用空間
除KAAT神奈川藝術劇場及NHK橫濱放送會館外,各樓層皆有部分公共使用空間,包含梯廳、洗手間、茶水間、小展演廳等。另於B1F設有停車場,包含汽車65席、機車8席,以供展演人員、辦公人員等使用。
橫濱凱悅飯店周邊開放空間(本基金會攝)

借鏡與參考
「橫濱山下町地區第一種市街地再開發事業」為公、私部門合作再開發的重要案例,透過都市更新規劃,整理產權分布、集中各部門開發量能、提高土地利用效率、設置開放空間及完善設施機能。

更重要的是,能夠在開發的同時,顧及文化資產的保存及再利用,妥善處理縣指定文化財的維護,並賦予新的任務,達到共存共榮的景況。
計畫內容摘要
名稱 橫濱山下町地區第一種市街地再開發事業
所在地 神奈川縣橫濱市中區山下町281番
實施者 UR都市機構
實施方式 權利變換
地區面積 約1.7公頃(其中71%為神奈川縣有)
辦理經過 權利人委託UR機構實施 2005年09月
公開招標徵求共同施行者 2005年11月
特定地區計畫都市計畫核定 2007年04月
更新事業計畫核准 2007年07月
權利變換計畫核定 2007年10月
B1街區完工 2010年07月
A街區完工 2020年05月
事業概要 用途 A街區:
有形文化財-舊露亞銀行保留再利用、飯店、店鋪、事務所、停車場
B1街區:
有形文化財-舊橫濱居留地48番館保留、事務所、電視台、劇場、停車場
B2街區(尚未動工)::
預定事務所、店鋪、電影院、診療所、停車場
B3街區(尚未動工):權變建地
B1街區
建築面積 約4,900 m²
建蔽率 約80%
樓地板面積 約24,600 m²
容積率 約330%
建物構造 SC、SRC、RC
樓層 地上10層/地下1層
建物高度 50公尺
停車位數 汽車65席、機車8席

(本文原載於都市更新簡訊第104期)