與商店街共創未來的旗艦項目： 五木商城廣場∙Proud Tower川口十字

野村不動產COMARS公司 開發本部 企劃開發三部 部長 野村浩
INA新建築研究所 建築設計部 專案計畫經理 若狹 諭
（URCA NO.227 P15-18）翻譯 何芳子董事長

事業特徵

一、與商店街的共存共榮
本更新事業對於商業使用規劃，除了考量與周邊超市間的差異、區隔，並以能增加商店街的新機能與魅力為目標。原有商店街及周邊地區多數店鋪、超市，以日常生活必需品販售為主，均為臨路開店型式。

基地西側人行步道及臨路店鋪(林宜樺攝)

因此，更新建築亦採路面店型的商業單元，動線可延伸到2F以上，期能確保回遊性，增進熱絡商業氣息。其設計理念以創造川口市的旗艦地標為訴求(THE FLAGSHIP KAWAGUCHI GINZA)。建物造型亦採船的型態，期望在船員權利人的操作營管下與樹MALL的商店街一起航向欣欣繁榮的未來。

東西貫通通道(林宜樺攝)
基地西東北角人行步道(林宜樺攝)
 

現有商店街自行車違規停放現象非常嚴重，妨礙人行的安全通行。考量到更新事業雖採退縮建築，也可能讓違規自行車所占據。因此與川口市簽訂協定，指定部分退縮地「禁止停放」自行車。

除了義務性設置的自行車停車場外，設置計時收費停車架。本更新事業實施過程中，現有商店街正好進行景觀改善作業，即清空道路，通過與都市再生推動法人團體合作，將違規自行車停放徹底消除。

三、廢止市有道路採大街廓開發

更新前有部分道路橫切基地狀況，為能採大街廓整體開發，將市道廢止，但為能維持通行功能，仍於建物內留設貫通道路，如此可增進基地、商店街及周邊地區的回遊性，而提升購物吸引力、魅力。

四、對共有床及準保留床的處分，保留將來的可變性

將商業、業務樓地板約83%採共有持分方式。初期檢討樓地板與部分商店街能共榮，納入統一經營管理。在採用共有床的前提下，經權利人與事業關係者多次研討後建立共識。由共有床的法人組織取得保留床，投資經營收益事業。如此可保留空間的彈性使用，以應未來之需求。

商業空間計畫的特徵及魅力
本更新事業周邊地區，從站前到熱鬧商店街的範圍內聚集了許多與生活密切關聯商品的店鋪。但川口SOGO百貨公司卻於2021年2月28日關閉，為了地區的活化必須引入具有魅力、吸引力的設施。

因此本更新事業的商業規劃理念，旨在促進商店街的活化，並共同為地區經濟及景觀環境作出貢獻。希望引入能為地區帶來健康、安心、交流機能的業種，規劃能提供居民交流、休憩，且具魅力的場所。

本更新建築各層樓的核心業種、配置情況，1F為超市、2F托兒所、3F診療所。另1F的臨路店舖則以食品販售為主。此外，於2F設置有各種各樣的餐飲空間，即所謂的美食街(Food Avenue)，並有許多生活雜貨及精品店。

基地配置圖(圖片來源：https://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/)
 

商業、業務的樓地板佔80%以上，採共有持分方式。此共有樓地板予以分成幾個大面積單元，引入具有集客力的大型店舖。此外，在餐飲軸帶的單元規劃採具高可變性方式，配合進駐承租戶的需求，可作彈性調整。至於商業空間規劃方向，希望引入業種等，經與共有權利人不斷的溝通、討論及協調，最後再針對租金條件達成共識後，據以招募理想的商家進駐。

更新後建築現況(林宜樺攝)
低層棟為JU-MALL PLAZA (林宜樺攝)
 

本案在招募承租商家時，正處於冠狀肺炎疫情時期，雖遭遇許多困難，非常辛苦，終能完成。引入具人氣的國際名店外，加上當地幾家具魅力的商家，不僅引發話題，也具獨特性。
建物斷面圖(左)及一至三層樓平面配置圖(右)(圖片來源：https://prtimes.jp/main/html/)

管理營運方面
針對商業、業務部分，共有樓地板等相關的營管、配置統籌整合角色，在此等商業使用空間開幕營業前，委託與權利人有關係的當地企業，在商業專業顧問進行整合、指導下，讓營管業務符合當地意向並具主體性。

商業空間能成功誘導進駐的因素

一、土地所有權人的自主性

包括幹部的所有地主，均視為「自己的事」，透過各種學習會、案例考察等活動的參與，虛心學習、思考出最適解決方案。

二、成果由地主共同完成

配合更新事業實施進度，階段性的成果由權利人共同完成。

三、以一整合性團隊運作加上更新會理事長的卓越領導

權利人與行政部門、事業關係單位人員等妥加溝通，與事務局(當地第三部門、特定業務代行者、參加更新會員)達成一整合團隊運作，期達到迅速性及有效性。更新會理事長的領導也讓事業實施導向有利的方向進行權利人與行政部門、事業關係單位人員等妥加溝通，與事務局(當地第三部門、特定業務代行者、參加更新會員)達成一整合團隊運作，期達到迅速性及有效性。更新會理事長的領導也讓事業實施導向有利的方向進行。

結語
本更新地區位於東京都近郊，具備優越立地條件，因土地所有權人對事業的實施，具有強烈意願及行動力，再加上優越領導及行政部門的支援等，才能讓事業順利完成。期待樹MALL與更新建築能夠帶動該地區的欣欣向榮永續發展。
 

(本文原載於都市更新簡訊第104期)