創造優質生活環境 都市型居住空間-東京都濱松町一丁目地區都市更新事業

RIA東京支社  計畫二部  部長 矢野  學
（URCA NO.200 P5-8）翻譯 何芳子董事長

辦理經過
本更新地區面積約0.7ha，地區北側地主於2005年提出採綜合設計制度進行整合重建的檢討方案。之後，南側地主亦有意願共同推動，經過與行政部門研商後，同意全地區檢討實施都市更新事業的可行性。於更新籌備會成立後，約2年完成了都市計畫核定，隨後1年半後更新會成立，並於2年半內權利變換計畫核准。

基地位置(圖片來源：東京都整備局)

在計畫擬訂過程中，因密集地與鄰近町會、商店街等相關組織等連繫、溝通，故在都市計畫核定前及事業、權變計畫公開展覽期間，均未見有反對書面意見提出，始得後續事業施行相當順利。

在進行既有建物拆遷過程中，同步進行新建工程施工，其中地下障礙物的撤除，花費了較長時間，但最終更新事業於2019年2月完成竣工。

從濱離宮拍攝本案完工後建築現況(陳盈汝攝)

完工後建築現況(林宜樺攝)
 
事業特徵
一、公共公益性及地區貢獻
本地區周邊道路均已開闢使用，位處於棋盤型道路系統的一個角落，並未面臨幹線道路，故未涉及道路整備拓寬。從濱松町站側穿越義大利街區，於基地西北角之人行步道動線上，規劃一面積約300㎡公園，另沿基地四周道路均留設帶狀空地，並於基地西南側留設廣場式開放空間，可與公園等結合，建構安全舒適的人行道系統。

基地西側及南側道路原本未設置人行步道，因此將道路全寬度均納入本事業實施範圍，道路對側亦予留設人行步道，同時，將電線桿均埋入步道下方予以地下化，可避免地震發生時，不致發生電桿倒塌之危險，並兼顧街景的美觀。

於更新建築物內，廣場式開放空間留設可停放町會神轎的場所，並於2F規劃的集會設施，亦將開放供町會相關活動使用。於災害發生時，也將作為災害時的臨時避難空間，供無法返家者臨時停留使用。

基地配置圖(圖片來源：ttps://bluestyle.livedoor.biz）

更新後人行道現況及綠美化植栽牆(林宜樺攝)
更新後人行道及廣場(林宜樺攝)
 
二、防災環境對策
本更新事業進行建築設計檢討時，正值東日本大震災發生，因此對於建築結構計畫進行多次的審慎檢討，最後決定採免震構造方式，於地上2F與3F間設置免震設備。於檢討施工計畫階段，邀請施工相關單位參與，並在技術可行性及降低成本等問題研提對策。

於計畫初期，整棟建築的能源擬採用全電力化，但考慮到東日本大震災時電力供給曾發生中斷情況，因此，決定以具耐震性能的中壓瓦斯管線敷設於基地西側，亦即導入了電力瓦斯共生系統「Co-generation Systion」。

導入的Co-generation Systion並不僅限於震災發生時，尚可有效利用產生的熱氣，達到降低二氧化碳排放量的效果。本更新事業規劃的集合住宅因先行導入此種評估為永續型建築物(省 先導型)而得以請補助金。
 
三、針對多數權利人的權變對策
本更新地區內有既存2棟老舊集合住宅，共計約160戶，其中約80%的住宅單元是室內面積未滿30㎡的狹小格局。土地部分的持有人約30人，與集合住宅戶合計會有190人是權利變換對象，其中集合住宅區分所有權人有85%希望參與權變，因此建築配置計畫的困難度相當高。

考量更新前集合住宅樓層數、住宅單元座落方位等因素後，決定住宅單元室內面積提高為35㎡，合計128戶，以單獨棟進行配置。衡量更新前住戶條件，希望參與權變後差額價金的繳納負擔不致提高，可避免實際選配後，必須大幅調整配置的情況產生。

建物剖面圖(圖片來源：http://building-pc.cocolog-nifty.com）

更新後建築現況(陳盈汝攝)
 
結語
本更新事業於2019年2月28日正式完工。參與權利變換的權利人於3月開始陸續進住。原住戶於相隔四年後得以再搬遷回來，而集合住宅的新承購人於6月開始入住，很快地本地區將再活絡起來。期許本地區能夠永續發展。
  

(本文原載於都市更新簡訊第105期)