鄰東京新宿副都心的西新宿五丁目中央南地區更新事業-創造安心、安全及熱絡的都心居住環境

INA 新建築研究所 Project Manager 金村 孝一
（URCA NO.234 P4-7）翻譯 何芳子董事長

更新地區概要
更新基地位於JR新宿站西側約1.2公里處，臨西新宿超高建築群，屬於西新宿地區。北側則是正積極推動更新事業的西新宿五丁目北地區與「西新宿五丁目中央北地區」所構成的區域。

更新基地範圍內的西新宿五丁目地區，因密集木造老舊住宅，擬活用都市再生手法，推動老屋重建，強化地區防災機能等計畫，以創造都心型住宅，優化居住環境，建構都心生活據點。

基地位置圖(資料來源：西新宿五丁目中央南區市街地再開發組合事業計畫書)

更新前現況(資料來源：https://bluestyle.livedoor.biz/)

辦理經過

 

 
之後，中央北地區及中央南地區，同時推動更新事業。其中，中央南地區受到2008年雷曼金融風暴的影響，受限於困難的合意形成而停頓。

2011年發生東日本大震災後，地主們對震災的恐懼不安，以及防災意識的提昇，乃重新展開事業計畫的檢討作業，終於在2013年更新籌備會成立。

二、籌備會成立後

 

事業特徵

更新前的基地是老舊木造建築密集的市街地。更新後土地使用主要以住宅為主。沿十二社道路的權利人，更新前經營店鋪或事務所，故更新後仍沿路規劃商業及辦公使用。除此之外，設置了都市計畫中規定設置托兒所。

二、都市再生特徵

本基地於檢討事業計畫期間，其北側相鄰的西新宿五丁目中央北地區及西新宿五丁目北地區的更新事業已開始實施，因此被要求三個地區能夠進行串聯性的動線配置。

因此，本案致力於與周邊的超高層建築群在天際線、外觀設計等均能取得調和，並於臨十二社道路側，創造了熱絡溫馨的景觀風貌和氛圍。同時，從神田川到十二社道路及新宿中央公園更規劃了連續性的綠軸，提供愉悅的視覺景觀。

本案及北側相鄰的西新宿五丁目中央北地區及西新宿五丁目北地區的更新事業(資料來源：西新宿五丁目中央南區市街地再開發組合事業計畫書）

更新前現況(資料來源：https://bluestyle.livedoor.biz/)

受到東京奧運舉辦的影響，更新事業實施時，面臨了建築資材及施工人力不足的困境，造成建築營造成本的大幅增加，為了確保事業的可行性，於2019年選定特定業務代行性負責實施。

於建築工程動工後，工程費用依然持續高漲，於2022年申請實施防災省能都市再生緊急促進事業，以符合地域活化要求，藉以獲得工程費用補助。
全區配置圖(資料來源：西新宿五丁目中央南區市街地再開發組合事業計畫書)

建物斷面圖(資料來源：西新宿五丁目中央南區市街地再開發組合事業計畫書)
更新後低層棟建物現況及人行空間(林宜樺攝)
更新後高層棟住宅棟建築現況(林宜樺攝)
基地內開放空間「廣場1號」(林宜樺攝)
基地北側相鄰公園(林宜樺攝)

計畫推動機制
本更新事業因當地權利人具備了防災的危機意識以及對都市再生推動的熱忱，得以展開作業。於更新籌備會成立後，即行選定事業協力者的三井不動產住宅公司，成為更新會參加會員，並選定熊谷組營造公司擔任特定業務代行者負責規劃設計及施工。此外，邀請其他專業顧問公司共同參與推動。

權利變換計畫
本案權利變換計畫採用都市再開發法第111條特例型的「不設定地上權」方式，土地採一筆共同持分方式，建築物則採區分所有模式。

住宅由權利人及參加更新會員取得所有權，商業設施由權利人及更新會取得所有權，更新會取得的樓地板則採公開標售。

此外，更新會取得的樓地板在設定須依都市計畫規定設置之托兒所空間的前提條件下，進行公開標售。
 
管理營運
本更新事業整體設置一個管委會，住宅棟及商業棟則分別設管委會負責營管工作。

結語
本建物於2024年11月交付給權利人，於2025年3月轉交給承購者。至於店鋪、業務及托兒所均順利預定了開業時間。

今後，期待本事業進駐者均能永續安定發展。

 

 (本文原載於都市更新簡訊第106期)