串聯澀谷、青山、宮益坡與金王八幡地區 澀谷站東口熱鬧的交流據點-澀谷二丁目17地區都市更新事業

TAKAHA都市科學研究所 事業本部長 小川修平
(URCA NO.230 P10-13) 翻譯 何芳子董事長
 

辦理經過
本地區與澀谷站東口曾有共同推動都市更新構想，於2007年開始組成學習會，2015年由全體土地所有權人組成更新協議會，推動過程如下所示。

 
基地位置圖(資料來源：東急電鐵株式會社)

開發構想
在更新籌備會階段，會員多次舉行工作坊，研提開發構想。其內容如下。
以「TSUNAG-BA」為主軸

一、將街區人、文化、各種智慧連結交換整合，創造交流空間場所

二、澀谷與青山、宮益坡與金王八幡宮，街區與街區連結

三、人與人、文化與文化、街與人連結

四、不同文化，各種人彼此交流，產生新的物、故事

五、歷史性的休憩場所，交流交談場所，產生熱絡，來往人流的智慧互通

 
建築計畫
更新建築物為地上23F／地下3F，其1~4F部分為商業使用，5~23F提供辦公使用。1~2F為充滿綠意、綠化的挑高天井空間(Atrium)，3F則配置辦公門廳。
建物樓層配置圖(資料來源：東急電鐵株式會社)

地下設置自走式停車場，適當設置裝卸空間，旨在減少宮益坂周邊的路邊停車問題。

此外，考慮到澀谷地區地形頗具高低差，於建築物2F設置能與鄰接建物澀谷Hikarie的人工地盤。同時也設置了連接國道246號線上橫跨人行天橋的空中走道，如此使得澀谷站東口地區多層次的步行空間系統得以擴充。
考量環境友善方面，積極採用節能措施，並取得了 「ZEB Oriented」 認證，辦公空間部分則取得「ZEB Ready」認證，建築設計方面則於低層部配置具特徵的V字型大面積屋簷，展現對周邊開放的建築意象。

 更新後建築物現況(林宜樺攝)
青山側廣場步行空間(林宜樺攝)
2樓商場(林宜樺攝)
澀谷AXSH(左)與東京女子醫科大學附屬醫院(右)連通天橋(林宜樺攝)

事業特徵
一、 採全體同意的實施方式
原土地所有權人僅5人，在開發構想研擬階段已認同事業計畫必須在全體土地權利人同意的前提條件下推動，權利變換計畫亦在全體同意條件下認可。

二、 保留床由全體更新會員取得
因更新基地區位條件絕佳，且原土地所有權人皆為具資力、信用的法人，進行更新開發後，在權利床及保留床併同取得的前提下，全體權利人以參加更新會員身分取得保留床。

三、 協調房屋承租人提前搬遷
在計畫初期，本來想採用一般合建，不以法定更新事業方式。對於更新前的房屋承租人由各屋主取得承租人同意，於事業執行前各自負責支付搬遷費等騰空建物。於更新事業推動時，已無房屋承租狀態，因此於事業費用中無提列房屋搬遷等相關費用。

四、 無補助金申請
本更新事業並不打算向行政機關申請補助金，因此，不必受到年度預算額度限制，因此得以掌握推動時程，本案自都市計畫核定後僅歷時約5年半即實施完成。
 
管理營運
於2024年1月由全體所有權人組成「澀谷AXSH管理委員會」負責維管工作，參加更新會員的東急公司以正統財產經理業務(Masterly Property Manage-mant MLPM)受託人管理者身分負責管理營運工作。
 
建物命名、文化資訊發信
一、 建物名稱
經由更新會員事業相關人員募集命名並於選定程序後，決定採用「SHIBUYA AXSH」。此名稱係由青山(Aoyama)及澀谷(Shbuya)之交叉(X)涵義，另也代表日語「握手」的意思。此與當初揭露的開發構想，街與人、文化等各種項目的交會、交流場所的涵義不謀而合。

二、 公共藝術
青山側廣場設置由更新會員所策展的公共藝術。此策展人是日本東京具代表性的畫廊主持人(NANZUKA公司)。作品每年會有幾次更換，讓參訪者能接觸到藝術，感受到熱絡氣氛，也能進行文化發信。另在工程施作期間，還舉辦了於施工圍籬上展示新銳藝術家作品的活動，藉此營造出街區的活力。 
青山側廣場及公共藝術意象(林宜樺攝)

結語
近幾年來在澀谷地區推動了各種的更新開發事業，也明顯產生了相輔相乘效果。以澀谷與青山、宮益坂與金王八幡為中心，期待能夠與澀谷三丁目地區連結，藉以擴大熱絡交流據點，進而讓「澀谷AXSH」更新事業能夠永續繁榮發展。 
 

 
(本文原載於都市更新簡訊第107期)