淀屋橋站西地區第一種市街地再開發事業 「淀屋橋GATE TOWER」-打造大阪核心商辦新地標

策略規劃部主任 許育誠
規劃師 蕭筠潔

淀屋橋與本案「淀屋橋 Gate Tower」合影，於建築高度50公尺處退縮建築（本基金會攝）

計畫背景與辦理過程
御堂筋自1934年起被指定為「美觀地區」，長期受到嚴格的高度管制，規定從31公尺、50公尺、70公尺及道路斜角1:1、1:2逐步演變。直到2002年，大阪站周邊、中之島及御堂筋沿線被納入「特定都市再生緊急整備地域」，開發商才得以享有容積率提升、土地活用彈性增加、稅制優惠及低利融資等政策利多。2014年更進一步制定御堂筋本町北地區、南地區地區計畫及御堂筋設計指南，將商業地域容積率由1,000%放寬至1,600%，為再開發奠定基礎。

本案更新前的土地所有權人皆為法人企業，在2006年御堂筋地區計畫變更(放寬建築高度)的契機下，開始商討未來開發利用計畫，但受2008年金融海嘯影響，計畫停滯近十年。直至2015年，正式選定住友商事、大和房屋工業及關電房地產為開發商，並展開整體設計與規劃。後於2019年都市計畫申請及核定、2020年都市更新會獲准成立、2021年權利變換計畫核定並啟動拆除工程，於2022年11月正式動工，預計於2025年12月完工。

計畫特徵
更新後規劃興建一棟地上28層、地下3層的高層建築，樓高約135公尺，結構採RC與SRC混合設計，其中建物框架結構採用CTF結構，即在鋼管柱內填充混凝土，提升抗震性能，優於傳統鋼架結構。

空間配置方面，地下1樓至2樓規劃為商業零售與餐飲服務區，營造活力街區；3至9樓及13至28樓為高規格辦公空間，提供靈活分割與大面積無柱設計；10樓設置電器室，11樓則打造對外開放的屋頂花園、共享辦公室及部分商業設施。此外，地下1樓設有連通御堂筋線與京阪本線「淀屋橋站」的無障礙地下通道，強化交通便利性。

一、遵循御堂筋設計指南 打造魅力街區
「御堂筋設計指南」不僅規範建築外觀，更強調與地區歷史及周邊環境的協調，並要求低樓層空間具備商業機能與活力氛圍。指南透過政策指引與理想案例照片，期望開發案在配置、規模、使用型態及設計上，能兼顧美觀與街區特色，營造具吸引力的都市景觀。

為維持御堂筋既有天際線，本案建築在50公尺高度處退縮4公尺，並於11樓設置對外開放的屋頂花園，提供公共休憩空間。建築立面設計採用古典風格花崗岩框架，強調垂直線條與橫豎分割，兼具視覺吸引力與周邊環境協調。
於建築低樓層沿御堂筋側採1、2樓挑高設計，並在2樓商業空間設置露臺座位，延伸商業活力至街道。此外，面御堂筋側退縮4公尺，其他側則退縮2公尺，創造寬敞的人行步道，提升街區開放感。

建築外觀採用花崗岩框架設計，且框架的三角形橫截面展現光影對比，展現莊嚴的設計細節與氣質(本基金會攝)
兩層樓挑高的走廊，並於２Ｆ設置露台座位，提供舒適半戶外空間，將商業氛圍延續至街道。（圖片來源：Yodoyabashi Gate Tower 官網https://yodoyabashi-west-project.jp/mall/）

二、公共貢獻與城市價值
本案透過多元公共貢獻，提升城市機能與環境品質。

*地標設計與城市形象

在淀屋橋交叉口設計入口地標，採用街角切面與鏡面玻璃牆，呼應北側土佐堀川景觀，塑造御堂筋「門戶」意象。
入口地標意象（圖片來源：Yodoyabashi Gate Tower 官網）

*高規格辦公空間與認證

辦公空間採無柱式設計，具備高度分割彈性，並取得LEED金牌認證(能源與環境設計先鋒)及CASEBEE(建築環境綜合評估系統)大阪未來-S評級(最高等級)，目標打造大阪市最大規格的高階辦公空間。

*連通道整合與無障礙設計

地下通道部分，設置連通御堂筋線與京阪本線「淀屋橋站」的無障礙通道並採24小時對外開放，以取得公共貢獻獎勵，對於日本市府來說，連通道的設計對於民眾、市府、開發商而言是三贏的局面。
地下連通道（圖片來源：Yodoyabashi Gate Tower 官網)

*公共開放空間與濱水景觀設計

在「御堂筋設計指南」的指導下，建築高度50公尺處應退縮4公尺後建築；地區計畫獎勵規範，原則在50公尺以上設置對外開放供公眾使用空間則可取得相應容積獎勵。

人行空間退縮面御堂筋沿線側退縮４公尺（本基金會攝）

非面御堂筋側退縮２公尺（本基金會攝）

本案在建築高度50公尺處退縮4公尺後建築，並於退縮處1１樓設置對屋頂花園，且對外開放供公眾使用，提供民眾休憩空間與中之島河岸景觀視野，滿足公共使用要件並取得地區計畫容積獎勵。
屋頂花園（圖片來源：Yodoyabashi Gate Tower 官網)

此外，基地北側協助整備土佐堀川沿岸公園，將街角廣場與開放空間面向河岸，延續與大川町公園及土佐堀川濱水景觀的連結，最大化開放空間並創造遼闊視野，提升城市環境品質與親水體驗。
大川町公園位置示意圖（圖片來源：住友商事官網https://www.sumitomocorp.com/ja/jp/news/topics/2025/group/20250730? utm_source=chatgpt.com）

*能源系統與防災機制

本案在10樓設置電器室，導入區域供暖供冷系統，不僅滿足本棟建築冷熱水需求，亦能支援 Osaka Metro「淀屋橋站」供熱，提升能源共享效益。同時，建立 BCD（Business Continuity District），透過能源自給自足和多條迴路建立電力備援系統，確保災害發生時能與周邊街區及公共場所進行應急電力交換，維持穩定供應。

此外，1樓設置防災中心，地下1樓規劃倉庫，備有飲用水、緊急食品及必要物資，足以支援約500人連續三天的避難需求，強化整體防災韌性。
區域供暖供冷系統（圖片來源：大和房屋工業株式會社2022新聞稿
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001790.000002296.html）

借鏡與參考
日本政府透過因地制宜的「地區計畫容積認證程序與實施標準」，引導民間開發規劃朝向市府所期望引入的設施項目，如本案位於「大阪市御堂筋本町北地區」，大阪政府期望在該區域引入高規格的辦公室、低樓層面御堂筋沿線配置具備活力氛圍的商店空間等，則訂定相應設施項目的容積獎勵，並規範如該設施項目應達總樓地板面積2/3以上等較為硬性且可取得相應容積之規定。再透過指導性質的「御堂筋設計指南」，以提供市府政策想法的指導性說明及理想參考案例照片，鼓勵開發者在法定指引內創新設計，透過市府與企業間的對話，與時俱進調整指導方針，逐步打造大阪的魅力街道。本案透過政策誘因與設計指引，成功引導民間資源投入，並兼顧城市形象、公共空間與防災韌性，不僅提供了可複製的策略框架，亦為其他城市在追求國際競爭力與永續發展時，提供具體參考。
 

(本文原載於都市更新簡訊第108期)