日建大廈1號館-兼顧環境績效和投資經濟效益 舊建築零能源翻新

業務研展部門主任 王敏先
資深研究員 陳盈汝

辦理過程
日建大廈1館位於大阪市傳統辦公區核心的「淀屋橋-本町區域」，竣工於1968年7月，為一棟地上7層、地下1層建築。大樓位處大阪地下鐵淀屋橋站與肥後橋站之間，具備極高的交通便利性，其周邊商業設施亦相當完善。

日建大廈1號館-基地位置(資料來源：Zenobe計畫介紹手冊)

因應Zenobe計畫於2024年6月5日正式啟動，屋齡達56年的日建大廈1館被選定為第一個示範案例，於2024年10月啟動改建工程，並於今(2025)年3月完工。

該棟建築原為日建設計株式會社所持有，後考量其空間規模做為事務所使用將有所受限，因此於改建前已將產權出售予合同會社 Green Building Ecosystem，該公司係由DBJ資產管理株式會社所以組成及營運，於改建竣工後由該公司利用其在不動產證券化領域的經驗和資金，負責該建築未來的投資營運。

DBJ集團與日建設計合作結盟架構
  
改建計畫特徵
日建大廈1館以「恢復建築活力與功能」為核心目標，致力於採用具有「高通用性」的技術組合，而非僅依賴昂貴的新開發技術，以期許此模式能廣泛推廣至其他既存建築。具體措施包括建築外裝與內裝更新、設備更新、自然通風與隔熱強化等多項措施，提升整體建築的舒適性與性能，目標使能源消耗量減少50%以上，預計相較於一般辦公大樓可達58%的節能率，成功達成 ZEB Ready標準(近零能耗建築）。

日建大廈1號館建築外觀(本基金會攝)

一、外裝與內裝改造 強化隔熱性能
本次改造針對外裝與內裝進行全面優化。外牆部分，拆除原有瓷磚，露出底層砂漿或清水模，並保留原始壓製紋理，呈現簡潔工業風格。室內則考量現代辦公多使用電腦，螢幕自帶光源，因此調降整體照明亮度至一般辦公室的三分之一，並移除部分燈具與天花板，營造挑高視覺感。

 
外牆拆除原有瓷磚，露出底層砂漿或清水模（本基金會攝）
 
改建前照片(資料來源：Zenobe計畫介紹手冊)／改建後移除部分燈具與天花板(本基金會攝)

窗戶設計方面，高樓層拆除既有窗框與玻璃，後退位置重新設置鋁製高隔熱玻璃窗框，並增設露台，兼顧隔熱與休憩功能。低樓層則保留原窗框，於室內側增設木製高斷熱玻璃窗框，並將兩側小窗更換為可開啟型式，以促進自然通風。此設計理念鼓勵租戶主動開窗換氣，實踐環境友善行為（User's Action for Carbon Neutral）。

高樓層窗戶(資料來源：Zenobe計畫介紹手冊、本基金會攝)
低樓層窗戶(資料來源：Zenobe計畫介紹手冊、本基金會攝)

二、既有構件再利用 環境價值再造
為落實資源循環與環境友善理念，將既有構件重新賦予新生命。原有的日照遮蔽百葉經重新塗裝後，轉化為大廳牆面裝飾與指標系統，兼具美觀與功能性。拆除的玻璃則經粉碎處理，作為地板水磨石磚的骨材使用，不僅減少廢棄物，更延續建築原有的象徵意義，實現環境價值再造。
 
原有的日照遮蔽百葉經重新塗裝後轉化為大廳牆面裝飾與指標系統(資料來源：Zenobe計畫介紹手冊、本基金會攝)
 
拆除的舊玻璃經粉碎處理作為地板水磨石磚的骨材使用(本基金會攝)

三、智慧能源管理 全面提升效能
入升級版的建築能源管理系統（BEMS），實現全棟能源使用的即時可視化。透過即時監控與最佳化控制，系統能根據使用狀況自動調整設備運轉，降低不必要的能耗，並提升整體能源效率。此舉不僅確保節能目標達成，更為後續營運提供精準的數據支持，打造智慧化、永續性的辦公環境。
建築能源管理系統(本基金會攝)

四、舒適與收益兼顧 打造高價值空間
在追求節能的同時，本案同樣重視使用者的身心健康（Well-being）。透過設置露臺，提升空間附加價值，並營造更具開放感的工作環境。雖然外牆退縮與露臺設置減少了部分使用面積，但因建築性能提升與環境價值增長，預期租賃收益並未受到影響。此外，透過改善通風品質，鼓勵租戶使用樓梯，並提供多樣化的內裝選配服務，如空調負荷的吊扇、抑制氣流的微風空調及可自由設置的廚房等，以滿足個別租戶的需求。

改建後增設露臺(本基金會攝)
樓梯空間改善通風品質(本基金會攝)

借鏡與參考
日建大廈1號館的改建不僅是單一建築的翻新，更象徵日本在邁向淨零排放過程中的重要里程碑。此案例成功整合環境績效、經濟效益與使用者舒適性，證明永續改造並非僅止於節能，而是能創造市場價值與社會責任的雙贏局面。

對於其他老舊建築而言，這個模式提供了可複製的策略，未來若能將其廣泛推行，不僅能降低碳排放，更能提升建築資產的長期競爭力，實現環境與經濟共榮的永續理念。
 

 
(本文原載於都市更新簡訊第108期)