東京澀谷站櫻丘口地區都市更新事業：Shibuya Sakura Stage

日建設計 都市社會基盤部門、都市開發團隊 再開發計畫部長 宮本裕太
都市環境研究所 執行董事 再開發室長 八木祐三郎
(URCA NO.231 P4-7) 翻譯 何芳子董事長

該實施都更地區配合補助道路18號線路的興建，予區分為北側的A街區及南側的B、C街區等3個街廓。為了調整街區形狀，在更新籌備會成立時，將鄰接的教會及大學予以納入，不但對土地所有權人有利，也能確保更新事業的可行性。
澀谷櫻花舞台區域地圖(資料來源：東急不動產)

更新籌備會自檢討實施機制初期，即針對建築計畫及營運管理方式進行詳細討論。因此，決定區分為建築計畫及營運管理等2個部會及理事會、總會之架構。特別是扮演實際執行任務的理事會，統計至2024年5月底，更新籌備會期間共召開了238次會議，於更新會期間召開了214次會議，過程曲折複雜，花費漫長時間，積極溝通協商，以順利達成共識。
 

本案是活用「都市再生特別地區（特區）」的都市更新事業，包括了劃定都市再生特別地區、都市更新事業、都市計畫道路、都市計畫停車場、地區計畫等5個項目，同時完成都市計畫核定程序。對於車站周邊地區的重要都市基盤設施建設，在與相關機關不斷協商、修正內容後，彙整完成都市再生特區的提案。

能夠確保120位土地所有權人的資產及生活基盤設施，是都市更新事業能夠執行的關鍵要件。基盤設施的興建對都市再生的貢獻程度，關係到開發容積率的放寬額度及更新事業的成立與否。2013年12月都市再生特區的都市計畫提案，開始進入都市計畫嚴格的審議程序後，於2014年6月完成都市計畫核定。
 

建築計畫

澀谷車站南口的新驗票口調整到3樓，以步行人工地盤連接澀谷Stream與本地區。2樓則直接與車站西口的國道人工地盤連通。另於地下2樓國道下方興建地下步道。
國道246號下的人行通廊(本基金會 攝)
二樓連通空廊(本基金會 攝)

同時為了減輕汽車動線的錯綜複雜及交差地點的負荷，於地下3樓設置車道動線系統可連通到車站。

A街區規劃高格調的辦公空間(標準樓層約840坪)，主要由土地所有權人分回。部份係採小單元配置(標準樓層約230坪，小分配單元約28坪)以符合權利人創業所需及財力負擔，同時配置有國際醫療設施以應國際化需求，低樓層則設置連續性的沿街店舖。

B街區為具高低起伏的地形，利用高低差妥適配置步行空間及店鋪。於中高樓層規劃適當規模的辦公空間(標準層約300坪單元)及服務空間。高樓層則規劃集合住宅。此外，設置能夠對應外語需求的育兒支援設施，滿足中長期滯留的外國人及周邊居住者的需要，創造足夠支援學齡前兒童的居住環境。

B街區高低起伏的地形(本基金會 攝)

C街區配置於最後側，由原權利人的教會單獨分配更新後的建物。

建築設計

在新設的驗票口納入櫻丘建物配置的構想下完成了「澀谷站櫻丘入口」。據說「櫻丘」地名始於明治時代，由薩摩藩士的海江田信義氏於此地種植櫻花樹，從地名可知其對櫻花的喜愛。

建物內外的公共空間對眾多來訪者提供了生活及體驗的舞台。而這更新事業完成的建築物希望能夠成為眾人的活動平台、無可或缺的生活舞台，故予命名為「Shibuya Sakura Stage」。

透過直接連結新剪票口與國道天橋的「城市核心（Urban Core）」、連結補助線通第18號線兩側的兩座天橋，以及串聯験票口、大樓梯等重要動線，確實達到人車分離規劃目標；此外還有能俯瞰櫻花林道的觀景露台等，讓到訪此地的人們都能感受喜悅，享受散步的樂趣。
18號計畫道路(本基金會 攝)

以熟悉櫻丘往昔風貌的土地所有權人為主體的更新會，由古谷誠章擔任召集人長，成立設計管理論壇（Design Management Forum, DMF），並在此就許多議題不斷進行討論，DMF架構如下所示。

 
建築物外觀在雙層玻璃上施以櫻花圖案，透過人的步行移動呈現動態（Kinetic）的視覺效果，營造南側的。

一樓外觀(陳盈汝 攝)
NIGIWASTAGE廣場及裝置藝術(陳盈汝 攝)

合意形成

在都市計畫核定前，於進行權利變換模擬分配時，便設定了「低減規則」，在土地所有權人分配取得一定規模的樓地板面積時，設定以較低價格進行權利變換。於更新會成立後，因為東京奧運會決定舉辦，致使工期和工程造價高漲，必須進行事業計畫的變更及實施期程的延後等情事。為了確保於都市計畫階段承諾土地所有權人之保留床面積，並由其負擔增加的工程成本，因此檢討修正計畫予降低工程造價，在確保權利變換面積的分配原則下順利達到合意形成。

此外，因受到工程費上漲的影響導致使不得不延長的施工期程，在公開招標時，要求投標廠商必須檢附維持一定設計水準的提案及VE（價值工程）提案，並進行價格協商交涉。對於營造廠商提出的VE提案，由細部設計者對其設計水準進行檢視確認。經過調整後再行招標，不僅可確保細部施工水準，亦可將工程費控制在預設額度內。

管理營運形態

串聯街區的步行人工地盤，停車場及防災蓄備倉庫等由2個街區組成的社區管理委員會負責維管，另A、B街區分別成立管委會。

停車場除住宅分配取得者外，係提供A、B兩街區使用，並由社區管委會維管。B街區配置有出售型住宅，故分別設置了設施部及住宅部兩個管委分會。本案由參加更新會員擔任管理員，負責日常維管。

創造附加價值策略

本更新事業的推動，以澀谷區訂頒的「澀谷站中心地區都市再生指針2010」為契機，於地區南側新設置一個車站出入口。此驗票口的新設是作為都市再生特區的貢獻內容所提出，此提案經與各相關行政部門協商，並簽訂各項承諾書、協定等文件。同時，以確定的建設方針及都市計畫的核定，取得土地所有權人信賴與共識，而達到合意形成。

此外，於區道補助線第18號道路的上部空間，興建了寬度達25公尺的人工地盤，可以提供日常回遊動線及防災避難動線使用。對於地形存在的高低差，除了建構無障礙動外，設置的階梯亦可充當街道傢俱的座椅使用。所創造的附加值包括：
一、確保無障礙步行動線，階梯可提供座椅使用。
二、提供日常回遊動線，交流舉辦活動的足夠空間。
三、設置水景等視覺景觀，以不妨礙步行動線為前提。

C街區基地更新事業，在都市計畫核定內容載明可分割不同大小面積土地，配合土地所有權人使用需求及擁有權值大小，採權利變換方式分回土地自行興建，至於土地使用類別及開發強度等均納入都市計畫書圖載明以利遵循。

結語

本更新地區鄰近澀谷車站，具獨特發展形態及文化意涵，當地土地所有權人多數深具愛鄉情懷，積極參與更新事業協商整合。除了地主、參加更新會員外，此事業的順利實施完成，相關行政機關的協助及設計、施工團隊、顧問人員的協力是不可或缺的助力。期待此櫻丘社區能夠永續欣欣向榮。
 

 
(本文原載於都市更新簡訊第108期)