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東京都墨田區北部廣域據點的形塑
佐藤總合計畫 上位主任 玉上勇一
主任 身崎雅之
〔URCA NO.180 P4~7〕
翻譯 何芳子顧問
主任 身崎雅之
〔URCA NO.180 P4~7〕
翻譯 何芳子顧問
更新前地區現況
墨田區京島地區一帶，乃較少受到關東大地震及二次世界大戰的災損地區，因此既存許多傳統的木造建物，巷道極為狹窄，無法通行緊急救災車輛，是必須儘速改善防災機能及都市基盤設施之地區。
同時，對於站前地區亦必須促進土地使用效益，以提昇地區魅力，建構安全生活環境，改善整體都市景觀。
辦理經過
辦理經過
2005年當地成立學習會，予強化為協議會後，於2007年成立更新籌備會，2009年都市計畫核定，2010年正式成立更新會。積極進行包括土地所有權人、租地權人等56人的權利分配協調，於2012年確定權利變換計畫，翌年開工，2015年11月完成更新事業。
事業概要
於都市計畫內，確定了曳舟站周邊地區主要道路系統，包括寬度12m的8號線、9號線，以及步道型開放空間、1號公園等公共設施。使用分區部分，包括部分原屬準工業區的更新地區，予變更為鄰里商業區，基準容積率300％，透過都市更新指定為高度利用地區，予增加200％容積率為500％。
更新建築高層部為地上28F地下1F之複合機能建物，包括233戶住宅單元、12個單元店舖及業務使用。
為求更新事業能夠與曳舟站周邊地區景觀取得協調配合，於2008年制定了「曳舟站周邊地區景觀準則」，在「發揮舊社區歷史文化風彩、創造融洽熱絡風貌」的理念下，努力檢討建築設計配置外觀，期達到整體街區景觀的調和與獨特風貌的呈現。
為求更新事業能夠與曳舟站周邊地區景觀取得協調配合，於2008年制定了「曳舟站周邊地區景觀準則」，在「發揮舊社區歷史文化風彩、創造融洽熱絡風貌」的理念下，努力檢討建築設計配置外觀，期達到整體街區景觀的調和與獨特風貌的呈現。
建築造型在低層部分，以「和」為意象的縱型格子設計，展現店舖外牆的統一感。高層部分則帶入紅色的直立框架，以能呈現突顯的遠景效果。
新闢建之8號、9號主要道路的電線均以共同管溝處理，予以地下化，大幅美化都市景觀，並確保生活基盤設備的防災性、穩定性。
位置圖 資料來源:墨田區役所https://www.city.sumida.lg.jp
配置圖
位置圖 資料來源:墨田區役所https://www.city.sumida.lg.jp
配置圖
更新後為地上28F、地下1F之複合機能建築（林宜樺 攝）
.JPG "本案包括高層部及低層部，低層部為5F建築（林宜樺 攝）")
本案包括高層部及低層部，低層部為5F建築（林宜樺 攝）
權利變換手法
本更新地區內因多屬老舊木造建物，故租地權人約佔總數40％左右。現住戶多數於幾代前既已落腳此地並希望能繼續居住下去。因此，宣示「能夠永續居住的都市改造」訴求，希望都市更新的權利變換後的建築單元能夠滿足續住的需求。
住宅單元的配置上，在低層部分採外走廊方式，以確保良好通風採光，並採取較接近地面層的優點，方便高齡者選配。至高層部分則採中央走廊型式。公園用地則利用墨田區都市改造用地交換方式取得。
更新期間協調者構思的解決對策
更新會的權利人多數為高齡者，於合意形成的溝通協調時，表達「不希望多次搬家」、「討厭生活環境改變」、「想繼續居住在充滿記憶的房子」等的願望及訴求。在鄰近的曳舟站前地區內，具有墨田區的公營出租住宅，經過區公所承辦人員的盡心溝通協調，得以善加利用。
但遭遇到的最大課題，是施工契約簽訂前一年，發生了東日本大地震，造成施工費大幅增加的財務衝擊。為了解決此嚴重課題，遂進行施工費用的調整及財務計畫的檢討，並調增參加更新會員的負擔全額等，以求解決財務問題。
本更新事業的預定時程與京成押上線立體交差改善事業的進程非常接近，要求必須與鐵道事業工程施作相關人員協調溝通，又因鐵道工程施作涉及居民通行及安全問題，故時程相互配合非常重要。
本更新事業的預定時程與京成押上線立體交差改善事業的進程非常接近，要求必須與鐵道事業工程施作相關人員協調溝通，又因鐵道工程施作涉及居民通行及安全問題，故時程相互配合非常重要。
合意形成的關鍵
更新事業的推動旨在促進土地有效利用，及增進地區的繁榮發展，但必須能取得權利人的支持。居民對於未來的居住型態應有共同的想像與共識。最近十年來，該地區附近已有若干更新事業完成先例，此實例提供給權利人實際了解權利變換方式的最佳參考資料。
活用各種制度
本更新事業充分活用「國庫補助制度」。該地區屬依「密集市街地整備法」第3條規定指定的「防災再開發促進地區」，其整地、公共設施改善費的補助額度為一般更新事業的1.35倍。此外，從中央直接申請到符合防災、節能減碳改造緊急促進事業的經費補助。
成功的計畫推動體制
此更新事業能夠成功執行的最大原因，在於更新會員的充分理解、理事們的努力溝通協調以及各相關部門的協助。就推動體制而言，借用公園用地內既存工廠的三樓，設置更新會辦公室，事務部門結合各專業顧問團隊、彼此協力合作，應是促使事業順利推展的主要原因。
事業計畫概要
| 所在地 | 東京都墨田區京島一丁目6-6 | ||
| 實施者 | 更新會 | ||
| 都市名 | 墨田區 人口約26萬人（2016年1月） | ||
| 地區面積 | 0.67ha | ||
| 辦理經過 | 都市計畫核定：2009年11月 事業計畫核定：2010年7月 權變計畫核定：2012年8月 完工：2015年11月 |
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| 事業概要 | 用途：集合住宅、商業、業務、停車場、自行車場 建築面積：約2,438m2建蔽率約66％ 總樓地板：約27,269m2容積率約483％ 構造層數：RC造部分S造地上28F／地下1F 事業費：約121億圓 |
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| 土地利用 | 公共用地 建築用地 |
更新前 2,874m2 3,923m2 |
更新後 3,148m2 3,649m2 |
| 權利人數 | 更新前56人（土地所有權人36人／租地權人21人／房屋承租人8人） 更新後37人（土地所有權人24人／租地權人13人） 另參加更新會員1人（旭化成不動產RESIDENCE） |
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(本文原載於都市更新簡訊第71期)