東京站八重洲側的新地標 大街廓與歷史建築保存的活化再利用-京橋二丁目西地區更新事業

日本土地建物公司  都市開發事業部長 永藤厚志
日建設計  專案開發部門 都市開發組 渡部貴史
﹝URCA. NO185.P11~14﹞
翻譯 何芳子顧問

 

京橋地名的由來，係因從東海道起點的日本橋到京城經過的首座橋樑而得名。此地區早從江戶時代起，既以業務、商業中心的角色，繁榮發展的歷史性街區。從久遠時代既在此地區居住營業的土地權利人與當地企業總部、地緣關係的投資者、大型建設公司等，均認為要以「歷史與未來交差點」的構想，達到創造具魅力的都市空間遠景，必須協力克服彼此利害對立的矛盾，共同推動都市再生。

本事業藉由土地整合，街區重整等手法，進行高度利用，以發揮鄰近東京車站之區位條件優勢，並就區域地標性建築之「明治屋京橋BUILDING」加以保存活化利用，創造業務、商業、文化、觀光等各項機能充分調和的魅力街區。同時，改善京橋站的站體機能、人行步道連貫、廣場空間及連通巷道等方便性，以提昇東京站前區域的活力、魅力。

上述的「明治屋京橋BUILDING」於1933年興建，由當時知名的曾彌中條建築事務所設計，於2009年1月經中央區指定為有形文化財。
 
基地位置圖

計畫地區位置現況
本地區除可與東京首都銀座線京橋站連通外，鄰近東京站都營淺草線寶町站及東京都有樂町線銀座一丁目站，具交通相當方便的區位優勢，乃東京站八重洲側業務街區的一部分。以中央通與東京商業繁華地段代表的銀座日本橋連通，可說極具發展潛力。

本地區係實施震災復建土地重劃事業的市街地，區內道路系統整齊，由諸多小型住宅用地所構成，鄰接狹窄巷道的基地不少，面積未滿300㎡的基地約佔總數80%以上，建物使用包括事務所、店鋪、住宅、工廠及作業場所等混合狀態，且建物老舊、荒廢的空屋不斷出現，雖具備良好區位條件，但無法順應實際發展需要。

此外，歷史建築的「明治屋京橋BUILDING」也因老朽化而面臨耐震問題，保存維護上的急迫性課題。而與明治屋京橋BUILDING連結的京橋站體建築，係1932年啟用的老舊車站，月台、樓梯等車站設施均無充裕空間，且不符無障礙環境要求，有必要提昇地下鐵使用者的安全性、便利性。

辦理經過
對於東京站八重洲側地區，雖具備良好區位條件，但因基地狹窄等缺點無法發揮發展潛力的本地區，由中央區主導進行推動連鎖型都市更新事業構想的檢討分析，而京橋地區的土地權利人也於2001年組成都市再生學習會，開始檢討整合京橋二丁目3個街區及提高土地使用效率的更新計畫。
之後在再生協議會進行檢討過程中，原已形成開發共識的京橋二丁目一番街區，因開發時程無法配合而分離，基於企業權利人間步調無法統一，遂與當地土地權利人結合，在具強烈更新意願的情況下，逐漸有了合意形成。

在2006年組成更新籌備會，積極檢討事業推動的可行性，遂決定活用都市再生特別地區的容積放寬，街區內巷道廢止，朝大街廓方式，確定了事業推動架構，於3年後的2009年完成都市計畫核定。

2011年公開徵選特定業務代行者，一舉解決保留床取得，設計、施工等問題，並正式成立更新會，2012年權利變換計畫認可，2013年動工興建，包括更新棟及歷史建物棟。歷史建築的明治屋京橋BUILDING於2015年7月完成增設免震設施，保存維護修繕等工程後先行開張。而更新建築「京橋江戶GRAND」則於2016年11月完工。其主要流程如下：

都市計畫概要
依都市再生特別措置法第37條及都市計畫法第21條之2規定之都市計畫提案制度，進行都市再生特別地區變更、地區計畫(日本橋、東京站前地區計畫變更及更新事業的核定，其都市再生特別地區的整備方針如下：

1.土地集約使用以達街區整編及更新機能

   (1)土地整合重組街區系統

   (2)更新強化業務、商業機能

2.歷史建物保存維護及景觀改善

   (1)歷史建物保存活化再利用
   (2)傳承中央通的歷史景觀風貌

3.建構文化交流據點

   (1)期待更新後成為歷史文化交流站

   (2)改善交通支援機能

   (3)建構地域沙龍
4.建構舒適人行步道系統

   (1)強化東京站周邊的人行步道系統

   (2)規劃地下廣場提供多樣化功能
   (3)改善銀座線京橋站的無障礙環境

   (4)與地下鐵車站有效連通，強化防災支援機能

5.加強植栽綠化，降低環境負荷

   (1)創造豐富綠化的都市空間
   (2)運用科技、技術，降低環境負擔

廢止區內巷道，朝大街廓規劃設計
本地區基地零細劃分，為土地集約高度利用，將京橋二丁目2番、3番之2街區間的巷道予以廢止後，形成面臨中央通的約8,000㎡的大建築基地。從廣域角度檢討交通狀況，並予納入都市再生準則內規定，廢巷取得一致認同，廢巷土地以建地參與權利變換，於更新棟低層部分取得權變樓地板，區公所則取得公益設施(觀光資訊中心)。

道路屬提供公共使用之「行政財產」，要參與權利變換必須轉為「普通財產」即由公用轉為非公用。本更新事業於更新會成立後進行廢巷作業，並於權變計畫報核前，完成地目變更的登記，在權變計畫申請報核前，必須視合意形成狀況，掌握合宜時機。於中央區內進行地目變更之土地，除納入權利變換對象外，則以提供公眾使用，先為周邊之步道拓寬，以確保公共利益。

配合巷道廢止，於更新建築地面層提供貫穿性人行步道，有效連通相鄰街區，並於地區計畫中納入地區設施規定確保之。

建築計畫概要
本更新事業包括新建的更新棟與保存維護的歷建棟。更新棟低層部的中央，設置地上地下連貫的具有玻璃頂蓋的開放空間，面臨此公共開放空間部分，則配置店鋪、咖啡屋、餐廳、觀光文化設施等，以強化商街熱鬧氛圍及觀光客的回游性。

同時更新棟低層部乃配合歷史建築 「明治屋京橋BUILDING」上楣線(cornice)31m高度，進行外觀的設計，以求景觀調和。地下1層則直接連通銀座地下鐵京橋站。此外，在未來實施的相鄰的八重洲地區的更新事業中，已納入檢討，屆時，此更新事業將與八重洲地下街、東京站之人行步道系統連結。

本事業的更新棟、歷建棟均採免震構造，設置非常用發電設備。中央區防災計畫內定位的防災備蓄倉庫的留設，以及可提供臨時避難場所的配置等，並與行政部門、地區民眾等合作協力，達到防災目標。
 

權利變換計畫
本更新事業內事務所使用樓地板多由參加更新會員取得。1名轉出，其餘樓地板由參與權利變換的權利人取回。事務所樓板僅一小部分由原土地房屋所有權人共同持有取回，以出租方式，並由共有者成立法人採簽訂民事信託契約方式，進行資產運用。

 
 (本文原載於都市更新簡訊第73期)