東京中城 Tokyo Midtown

都市的再生-Tokyo Midtown Project(日本東京防衛廳舊址『東京中城』)

日本東京農業大學客座研究員(博士研究)：涂智益

自1970年代開始，日本的經濟高度成長，在數十年間造就了東京新宿地區的超高層大樓建築群。而近年來，東京都內又陸續的完成具規模的都市更新開發案，一夕之間整個街道都改變了，不僅營造了新的都市景觀，也形成新的生活圈及商圈。 

東京的人口約一千二百萬人，面積約二千一百平方公尺。東京都共有62個行政區（稱為:基礎自治體）具有獨立的行政體制。這樣的基礎自治體從地型與區位的角度，區分為區部、丘陵、島嶼等三個部份，在景觀上各具不同的特性。因而在都心部有超高層大樓的都市更新開發，在丘陵部分進行著市街地的改造，開發的同時不論丘陵地或山坡地盡量保留大多數的綠帶，在太平洋中的島嶼更具大自然的特徵。  

在2003年3月由民間主導的「六本木之丘(ROPPONGI HILLS)」完工後，在地下鐵「六本木車站」的西南側推出了另一個開發案。也就是2003年的秋天，日本的六大企業財團聯合取得防衛廳本廳遺址的再開發案。這六家企業是三井不動產、全國共濟農業協同組合聯合會、安田生命保險、積水房屋、富國生命保險、大同生命保險等，以1800億日圓標得。採用住、商、辦公等複合式開發模式，成為在東京都內最大規模的開發案，也是日本有史以來最大一宗國有土地開發案。  

這個都市更新案命名為『東京中城』，不僅提供商業與住宅的相關設施，更融入設計大師三宅一生創作活動的據點，希望每年能吸引2500萬人次光臨。在紐約中城 (Mid Town) ，可以感受到紐約的繁華與忙碌紐約客的雅癖跟冷漠，曼哈頓中城是能讓人被所有這些氣息淹沒的地方，是紐約味十足的地方，參雜著數不清的觀光客，更豐富了中城的國際風味，在中央公園腳下的曼哈頓中城，是短暫停留曼哈頓的觀光客，絕對不能遺漏的一站。由此可以了解，為了提高「東京在國際上的地位」，與世界同步的想法，採用了『東京中城』的構想。

Tokyo Midtown 1

『東京中城』整個開發計畫，在經過埋藏文化財的調查後，2003年8月開始了各項計畫的協商，包括東京都都市計畫審議委員會的審查。其中包括基地的東南區為260公尺高的超高層飯店及辦公大樓，北區及西區是6棟的住商大樓，周圍是開放的綠地空間，開發的總樓地板面積為55萬平方米的龐大計畫。基地面積78393平方公尺(約23700坪)，是東京巨蛋的1.7倍，以標的金額來換算，1平方公尺約230萬日圓，也就是1坪約760萬日圓的土地成本。不過這樣的開發成本換算成銷售價格，依民間的不動產公司推算，大約只有值1000億到1500億日圓之間。因而，這計畫在六大企業所取得開發權利之後被認為「難以獲利的投資」，三井不動產公司運用拿手的spc_(Special Purpose Company)特定目的公司_証_化手法來操作，作為財務的調度，並提出『防衛廳舊址完全復活計畫』作為對開發計劃的樂觀態度。

21_21 Design Sight

Public Art

1995年防衛廳本部從舊址的港區六本木遷移至新宿區的自衛隊市谷基地，耗資三千億日圓，進行相關的配置計畫。這遷移計畫在1985年由當時中曾根首相，提出公共建設導入「民間活力」(PFI)為方向之後，六本木防衛廳舊址的開發也就依此架構發展，將防衛廳各重要設施遷移至自衛隊市谷基地，而計畫本身亦引起不同的意見及若干的反對聲音。  

『東京中城』的規劃除了商業設施及辦公大樓之外，藉由設計大師三宅一生及建築家安藤忠雄的創意與設計，讓開發案更有特色，不僅加強軟體功能強化特徵，保留四成的綠地開放空間，更是在開發案上具有宣傳效果。與『六本木之丘』一街之隔，完工之後是否能相互輝映，達到競合的目的，是目前大家共同的話題。『六本木之丘』的完成，運用各種新的行銷手法，成為觀光客聚集的勝地。因而，未來將在各大樓之間採用循環式巴士，作為共同合作的目標。都市更新政策對社會的影響極大，對日本經濟的再生及不良債權的處理視為特效藥，也就相對過度的期待。然而在大規模的開發之後，可以清楚的看到，都市內區塊與區塊之間的種種面向的差距日漸擴大，因而必須避免對於特定區域的投資集中，從整體都市計畫的觀點來看，運用証_化手法來調整住、商之間平衡與區域之間的平衡，是一項非常重要的政策要素。 

在東京的都心部超高層的辦公大樓陸續的完工啟用的同時，也成為都市觀光的新名勝，例如「六本木之丘」就具有最新的設計概念，前衛的辦公室、魅力的餐廳及商店街，擁有多項的文化設施等等，這樣複合式的開發模式，也創造了更多的機會。因而，在這樣的都市更新政策下促進了大規模開發計劃，解決了目前在不動產上較為棘手的問題(災害防治的困難、非有效率的土地利用及環境問題、缺乏對景觀的考量等)，其所擔負的社會意義非凡。都市更新計劃中必定會有大型的建設工程，都市更新不僅是促進企業的活動力亦也提供給消費者一個優良環境。就目前日本的都市更新的背後，希望能再度促使東京成為世界的經濟與金融的中心，繁榮日本金融市場及消費市場的規模及成長。 

事實上，日本經濟的再生，除了這些都市更新計畫之外，更重要的應當還是要注重其他在經濟上改革，才能達到更具體的效果。東京的不動產狀況從泡沫經濟以來一直呈現的低迷，因此大多認為唯有提早推動大規模的都市更新政策，防止並注意市場呈現兩極化與不良債權的增加，加速市場的活力。在大規模的都市更新之後，土地高度的利用增加收益，因而該物建所產生的資金流通效益，該區域自然有上揚地價的優勢等。但是，就目前東京的不動產現況，特定建築物的價格上揚，並沒有反應在同一地區的建築物上，不動產需求的緊縮現況，因而從都市計畫的視點來著手，重視區塊間的平衡及住商的平衡，也透過証券化的活用，大多在投資家及金融單位參與的案例越來越多，這樣有關不動產的投資逐漸引起大家的關注。東京都的都心部有著縱橫無阻的首都高速公路，這樣的高速公路不僅延伸了東京的發展，更是東京的大動脈。而車行走在首都高速公路上，就如同穿梭在混泥土的叢林，到了夜晚，這些巨大的樹木發出赤紅的航空警示燈光，有如展現東京的生命力，其中就以東京鐵塔最為亮麗。近年來，東京的都市更新案是泡沫經濟時期的兩倍，建築物的用途及規模比較為凌亂，看到的景觀也僅是片斷的，再也無法連貫起來，但是街道景觀的特性是非常明顯的，並可以清楚的區分為幾個類型。 興建的建築物及土地的開發，對於週邊的景觀會有很大的影響。要執行開發的任務時，從計劃階段開始，必須要考量週邊地區景觀的協調，維護良好的景觀，營造優質的景觀環境。因此，在1999年開始，東京都政府要求開發者執行建築的開發等事業行為時，有義務必須向東京都政府申報相關計劃的制度。其中依據「營造景觀基本方針」來決定如何搭配有關地形、自然、街道及歷史性等相關計畫最為關注。就如同，目前防衛廳舊址被充滿生態意識圖像的圍離所包圍，為數規模巨大的工作吊塔矗立在施工建築物的頂端，像堆積木式的完成既定的工作。從工地出入口窺視其中，不難發現工地內起伏的地形上，餘留有綠地及大樹。那就是與基地鄰接的公園叫做檜町公園，在作為整體開發的一環之後，開放綠地空間總共約有4公頃之多。這裡在第二次世界大戰之前，為步兵連隊的駐紮，戰後曾為美軍接管，設置了防衛廳。檜町公園在昭和38年(1963年)正式開園，江戶時代就種植了許多檜木，因此而命名。目前園內尚餘留水池及檜木，還有廣場、羽毛球場等。 『東京中城』的都市計畫中，以住宅、商業、文化交流等設施進行開發，容積率最高可達670%。檜町公園也運用居民參與的方式進行檢討，還導入了不同的模式及開發構想，帶動相關的話題「大規模的國有地由民間開發」「都心部成為職場、居住、遊憩的新據點」「導入不動產證券化，靈活運用資金」可以說是將都是更新的手法及資源發揮的淋漓淨致，在土地取得不到一年半的短短時間內就已經將都市計畫定案，這完全要歸功於官方公部門的支持及地方民眾對計畫的共識與配合，希望讓『東京中城』融合在24小時裡，集結了世界上的睿智，成為365天的都市，為日本的都市更新另創一個高峰。
 

Entrance Plaza

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