東京都練馬區大泉學園站北口地區更新事業

 

地區概況
本地區位於東京23個行政區的西北部，面對西武鐵道池袋線大泉學園站北口，面積約0.8ha。

大泉學園周邊，目前仍保留武藏野台地的樣貌，屬具備優美自然景觀與優質住宅環境之地區。車站每日旅客集散人次約8.4萬人；公車停發車次數每日超過1,000車次，一直是相當忙碌的交通節點。此外，在練馬區都市主要計畫內，亦給予定位為區域西北部的據點角色。在車站南口周邊於2003年完成一處更新事業後，其站前廣場等公共設施業已完備。

但是，本車站北口地區人行空間及公車、計程車上下車場所等，均未能有效確保的情況下，導致人行、車行動線混雜，無法提供安全、安心的都市環境。同時，地區內建物老舊、存在許多低度利用土地等狀態，無法滿足商業發展及集客需求，有積極予以活化之必要。

辦理經過
2005年，經過站北周邊地區權利關係人針對都市再生檢討結果，認為實施更新事業之目的，在於協助改善地區道路、站前廣場，以充實道路等基盤設施，提高交通節點機能，活化整體商業環境，及提供優質都市型住宅，遂於2008年成立更新籌備會。

更新籌備會成立後，很快又取得權利關係人的合意，能夠依照原預定進度，於2015年3月施作完成更新建築及公共設施，在都市計畫核定後的短短4年順利實施完成更新事業計畫。其主要流程如下：

計畫特色
(一)留設站前廣場、整體規劃公車專用道等動線、提昇交通節點機能
於更新事業計畫內留設站前廣場，規劃公車專用道、步道、步行人工地盤、拓寬生活道路等，提高交通節點機能及地區性回遊功能。在基地內留設的公車專用道形成柱廊空間（Pilotis空間），可貫穿更新建築的地面層，與站前廣場連結，除了可增進公車使用便利性及車站周邊地區交通的順暢外，專用道上部亦可提供高層住宅量體配置，達到土地的有效利用，提高更新事業的經濟效益。

此外，在地區計畫內「站前廣場、公車專用道、步道」屬於地區性公共設施，可以確保其都市計畫上的使用機能。

Grand Emio「大泉學園站」以空橋串連，僅需步行1分鐘

 計程車候客站採人車動線分離

(二)提供社區休憩性屋頂庭園及防災據點
積極綠化屋頂空間，以武藏野天然森林為意象進行植栽規劃設計，使人有親近自然的感受，希望提供社區居民有如「起居室Living Room」的舒適休閒空間。同時，於災害時，提供周邊居民或無法回家的人臨時避難場所，約可容納200人。由設施管委會與練馬區公所簽訂支援協定，於災害時提供防災蓄備物品。

屋上庭園以武藏野天然森林為意象設計

(三)創造步行道、步行人工地盤，提升社區回遊性、舒適性
在站前廣場上規劃設計人工地盤，確保人車分離。同時設置頂蓋、電梯、電扶梯等提高回遊性、便利安全性。此外，為了彰顯練馬區為日本卡通發祥地的意象，區公所乃積極活用相關資源，塑造代表開創性卡通空間，及具卡通歷史記憶的紀念物等，強化其獨特性。

此外，為了改善地區內外交通，並提高防災性能，予拓寬道路，滿足雙向通行需求。將電線地下化，確保舒適步行空間。在建築物周邊，配合建築設計，塑造多樣性綠化步行空間。

同時具有臨時避難功能；廣場擺設具卡通歷史記憶的紀念物

建築計畫
更新事業總面積0.8ha，其中建築基地為5,110m2，包含站前廣場的公共設施用地約佔2,742m2。就建築使用類別視之，地下2層規劃自走式停車場、地下1層至地上4層為店舖、銀行等使用；5層一部分為公益設施，其餘至27層規劃168戶住宅；公益設施包括「區民事務所」、「地區活動支援中心」、「圖書館服務窗口」等。

B1~4F作為商業設施層使用Grand Emio

Grand Emio外觀

一樓設有公車停駐站

建物北側

建物南側
 

權利變換計畫
實施地區一筆採共有持分，其中店舖2單元、銀行2單元及住宅8戶，以權利床由權利人分回。其餘店舖樓地板以權利床由法人1名及個人5名共同持分，分由28個承租人承租進駐，以期確保商業空間營業品質及資產運用的安定性。保留床住宅部分由參加更新會員取得；區民事務所及自行車停放場則由區公所取得。

營運管理計畫
依據區分所有法規定訂定管理規約。區分整體、住宅及商業設施等三個管委會，全部營管業務委由參加更新會員擁有的關係企業統籌為之。
其中「公車專用道」納入整體管委會名下的特定管理部分，由商業等設施負責的管委會與公車營運者簽訂使用契約為之。

結語
本更新事業在都市計畫核定前發生了東日本大地震災害，嚴重影響了財務計畫，包括工程費大幅增加、稅賦提高等社會經濟情勢的大變動，不過在國土交通省、東京都及練馬區公所等行政部門支援、參加更新會員、特定業務代行者及權利人等共同努力下，在非常嚴緊時程進度下，能順利完成，誠屬不易。

事業計畫概要

(本為原載於都市更新簡訊第70期)