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從「製造街區」蛻變成「藝術村」
─大崎站東口第三地區第一種事街地再開發事業
從山手線電車窗戶往外看，可以看到站立在綠地中的男士雕像。那就是本報告要詳加介紹的大崎站東口第三地區所設置的公共藝術之一。
大崎站東口第三地區於1991年成立開發協議會以來，歷經15年以上時光，慶幸能夠順利完成更新事業。
地區概要
JR大崎站週邊地區分佈了許多具備精良技術與高度製造能力的產業，是一有名的製造業集中街區。長久以來，一直扮演東京都副都心機能角色，於2002年經第1次都市再生緊急整備地域指定作業中，此大崎站週邊地區約60公頃範圍被指定。因此，今後其土地利用及都市機能將產生重大改變。
該緊急整備地域正好介於大崎站與五反田站之間，JR山手線於西南側通過，東北側為目黑川所包圍，形成楔狀，其面積約達2.5公頃。土地使用現況主要為工廠，停車場與住宅混合狀態，區內道路等都市基盤設施並不完善，居住及經濟環境面臨安全、便利性等欠缺問題，土地使用處於低度效益情況。
運用「特定業務代行制度」
地區內除出租住宅棟業經都市再生機構表明承接意願外，總樓地板面積高達8萬5千平方公尺的業務棟及254戶的出售住宅棟，其保留床（權利人分配剩餘部份）能否順利處理是決定更新事業成功與否的關鍵因素。考量目前東京都心地區不動產景氣已恢復交易活絡情勢，乃決定採行特定業務代行作法，於2002年在業務樓地板面積及出售住宅均處於供給過剩狀況下，開發事業前景不明，在協議會組成達10年以上，權利人多以儲存相當的建設資金，因此，期盼能夠早日進行更新改建。
在此現實環境條件考量下，為了達到下列四項目標，乃決定採行「特定業務代行制度」
（一）迴避保留床處分可能遭遇風險。
（二）早期建構安定的事業推動機制。
（三）減輕權利人負擔及風險。
（四）充分運用民間企業的技術與KnowHow，創造高附加價值及競爭力。
經過公開招標評選後，決定以大林組為代表，結合Nippo Corporation。住友不動產及清水建設等公司，擔任特定業務代行者。
土壤污染對策
考量以往的土地利用狀態，確認有必要實施土壤污染對策。因此，相關的調查檢討作業，予納入代行業務一環並先期執行，以充分掌握所需費用、方法、工程施作等項目，俾利決策及推動。為確保環境品質及更新後資產價值，決定將污染土壤全部撤除，其所需費用由實施者負擔。
建築計畫
（一）更新事業推動以地區幹線道路所挾2個街廓為範圍。1街廓面積約16,100㎡，將興建出租住宅棟（地上28層，總樓地板約33,000㎡）約330戶及業務棟（地上22層，總樓地板面積約82,500㎡）。2街廓興建一棟出租住宅（地上27層，約33,000㎡，約250戶）。住宅棟均採用免震構造，業務棟以制震damper增強耐震功能。出租住宅附設托兒所，支援育兒父母。
（二）重視外部空間規劃配置，以創造優質都市空間及社區活動場所，確保公共開放空間。同時擬充分運用公共空間，提供相關文化、資訊活動使用。
（三）在處理都市熱島效應對策方面，於屋頂廣大面積進行綠化，步道等鋪面則採用透水性材料。至各建築棟之方位配置，則充分確保從目黑川吹來的風向路徑。
（四）為名符其實的建構所謂“藝術村”乃於區內設置多座藝術作品，強調街區特色。
（五）將連通大崎站東口的人行步道納入事業合併實施，同時，改善目黑川沿岸親水綠道環境。
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權利變換，管理營運計畫
在2個街廓內興建3棟建物，其間如何妥加配置是本更新建築計畫的重點。由多數區分所有權人持有之出售住宅棟，以單棟基地方式配置在2街廓，區分所有權人較少及單獨持有的出租住宅棟則配置於1街廓，以求地籍關係儘可能單純化。
在樓地板配置方面，考量整體建物價值的提升及使用的效率與便利性，其分配方式原則予以明確訂定。包括最小分配單元、分配位置（業務棟低層部由原權利人分得；出售住宅棟則設定權利人可優先分配樓層），以及增加購買樓地板上限，分配選位重複時之優先次序等事項，均予明確載明。依此規則選配調整結果，順利完成全體同意型之權利變換計畫。
至於管理委員會組織則1街區內組成業務棟（出租住宅棟單獨持有）及整個街區兩個管理委員會；2街區則組成出售住宅棟管理委員會。此等管理委員會均依區分所有法規規定辦理。
街區命名
街區命名經由更新會與事業相關單位採公開徵求方式，初選後提會員大員選定以「Art Village Osaki」命名之。此命名係基於「以創造文化藝術」之考量，希望在經濟掛帥的時代潮流中，仍能固守並孕育「文化性」及「藝術性」氣息與氛圍。
結語
本更新事業完工典禮時，出席的品川區長提到「更新建物的完成只是一個開始。後續街區的成熟發展與永續經營，才是重要的努力目標」。今後，希望本更新街區能夠如區長所言，健康成長並欣欣向榮。
事業計畫概要
─大崎站東口第三地區第一種事街地再開發事業
作者：TACAHA都市科學研究所計畫企劃部長 西田邦夫，事業本部 小川修平
翻譯: 何芳子
前言從山手線電車窗戶往外看，可以看到站立在綠地中的男士雕像。那就是本報告要詳加介紹的大崎站東口第三地區所設置的公共藝術之一。
大崎站東口第三地區於1991年成立開發協議會以來，歷經15年以上時光，慶幸能夠順利完成更新事業。
地區概要
JR大崎站週邊地區分佈了許多具備精良技術與高度製造能力的產業，是一有名的製造業集中街區。長久以來，一直扮演東京都副都心機能角色，於2002年經第1次都市再生緊急整備地域指定作業中，此大崎站週邊地區約60公頃範圍被指定。因此，今後其土地利用及都市機能將產生重大改變。
該緊急整備地域正好介於大崎站與五反田站之間，JR山手線於西南側通過，東北側為目黑川所包圍，形成楔狀，其面積約達2.5公頃。土地使用現況主要為工廠，停車場與住宅混合狀態，區內道路等都市基盤設施並不完善，居住及經濟環境面臨安全、便利性等欠缺問題，土地使用處於低度效益情況。
運用「特定業務代行制度」
地區內除出租住宅棟業經都市再生機構表明承接意願外，總樓地板面積高達8萬5千平方公尺的業務棟及254戶的出售住宅棟，其保留床（權利人分配剩餘部份）能否順利處理是決定更新事業成功與否的關鍵因素。考量目前東京都心地區不動產景氣已恢復交易活絡情勢，乃決定採行特定業務代行作法，於2002年在業務樓地板面積及出售住宅均處於供給過剩狀況下，開發事業前景不明，在協議會組成達10年以上，權利人多以儲存相當的建設資金，因此，期盼能夠早日進行更新改建。
在此現實環境條件考量下，為了達到下列四項目標，乃決定採行「特定業務代行制度」
（一）迴避保留床處分可能遭遇風險。
（二）早期建構安定的事業推動機制。
（三）減輕權利人負擔及風險。
（四）充分運用民間企業的技術與KnowHow，創造高附加價值及競爭力。
經過公開招標評選後，決定以大林組為代表，結合Nippo Corporation。住友不動產及清水建設等公司，擔任特定業務代行者。
土壤污染對策
考量以往的土地利用狀態，確認有必要實施土壤污染對策。因此，相關的調查檢討作業，予納入代行業務一環並先期執行，以充分掌握所需費用、方法、工程施作等項目，俾利決策及推動。為確保環境品質及更新後資產價值，決定將污染土壤全部撤除，其所需費用由實施者負擔。
建築計畫
（一）更新事業推動以地區幹線道路所挾2個街廓為範圍。1街廓面積約16,100㎡，將興建出租住宅棟（地上28層，總樓地板約33,000㎡）約330戶及業務棟（地上22層，總樓地板面積約82,500㎡）。2街廓興建一棟出租住宅（地上27層，約33,000㎡，約250戶）。住宅棟均採用免震構造，業務棟以制震damper增強耐震功能。出租住宅附設托兒所，支援育兒父母。
（二）重視外部空間規劃配置，以創造優質都市空間及社區活動場所，確保公共開放空間。同時擬充分運用公共空間，提供相關文化、資訊活動使用。
（三）在處理都市熱島效應對策方面，於屋頂廣大面積進行綠化，步道等鋪面則採用透水性材料。至各建築棟之方位配置，則充分確保從目黑川吹來的風向路徑。
（四）為名符其實的建構所謂“藝術村”乃於區內設置多座藝術作品，強調街區特色。
（五）將連通大崎站東口的人行步道納入事業合併實施，同時，改善目黑川沿岸親水綠道環境。
權利變換，管理營運計畫
在2個街廓內興建3棟建物，其間如何妥加配置是本更新建築計畫的重點。由多數區分所有權人持有之出售住宅棟，以單棟基地方式配置在2街廓，區分所有權人較少及單獨持有的出租住宅棟則配置於1街廓，以求地籍關係儘可能單純化。
在樓地板配置方面，考量整體建物價值的提升及使用的效率與便利性，其分配方式原則予以明確訂定。包括最小分配單元、分配位置（業務棟低層部由原權利人分得；出售住宅棟則設定權利人可優先分配樓層），以及增加購買樓地板上限，分配選位重複時之優先次序等事項，均予明確載明。依此規則選配調整結果，順利完成全體同意型之權利變換計畫。
至於管理委員會組織則1街區內組成業務棟（出租住宅棟單獨持有）及整個街區兩個管理委員會；2街區則組成出售住宅棟管理委員會。此等管理委員會均依區分所有法規規定辦理。
街區命名
街區命名經由更新會與事業相關單位採公開徵求方式，初選後提會員大員選定以「Art Village Osaki」命名之。此命名係基於「以創造文化藝術」之考量，希望在經濟掛帥的時代潮流中，仍能固守並孕育「文化性」及「藝術性」氣息與氛圍。
結語
本更新事業完工典禮時，出席的品川區長提到「更新建物的完成只是一個開始。後續街區的成熟發展與永續經營，才是重要的努力目標」。今後，希望本更新街區能夠如區長所言，健康成長並欣欣向榮。
事業計畫概要
| 所在地 | 東京都品川區大崎一丁目550番1地號 |
| 實施者 | 大崎站東口第3地區市街地再開發組合（更新會） |
| 都市名 | 品川區33萬人（2006年1月） |
| 地區面積 | 約2.5 ha |
| 處理經過 | 都市計畫核定：2002年6月 事業計畫核定：2003年7月 權利變換計畫核定：2004年4月 工程完工：2007年1月 |
| 事業概要 | 用途：住宅、業務、商業、生活便利設施、停車場 建築面積：12,627㎡ 建蔽率：63％ 總樓地板：119,222㎡ 容積率：598％ 構造：業務棟SRC造S造 地上22層/地下1層 出租住宅棟RC造 地上28層/地下2層 出售住宅棟RC造 地上27層/地下2層 事業費：619.7億圓 |
| 土地使用 | 更新前 更新後 公共用地 2,937㎡ 5,155㎡ 建築用地 22,159㎡ 19,941㎡ |
| 權利人數 | 更新前27人 更新後19人（參加更新會員3人） |