泉佐野PARADE第一種市街地再開發事業

泉佐野PARADE：泉佐野車站上東地區第一種市街地再開發事業(低層、低容積、分棟、出租營運型再開發事業)

作者：都市問題經營研究所（股份公司）總經理大島憲明
譯者：何芳子本文原載出處：再開發coordinator2006NO.123
(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)

前言

從大阪難波搭乘快車約35分鐘即可到達的南海泉佐野車站東側200公呎距離地區，於2005年5月底完成取名為「泉佐野PARADE」的更新建築。此更新計畫以創造「關西國際空港門戶意象，具有活力、魅力都市」象徵面貌為目標。於1985年成立更新籌備會至今已屆20年時光。當初計畫興建旅館、大型購物中心等，是總樓地板面積約達10萬平方公尺的大規模更新案，與其相比，目前完成的更新事業規模約僅為當初量體的三分之ㄧ，並將住宅建設納入，顯已做了大幅度的變更。但是在設施項目內容方面卻更多樣化，以分棟的方式，保留了未來發展的彈性空間。

辦理經過

關西國際機場距離泉佐野市海邊五公里處，當初建設計畫發表時，與大阪北部地區相較發展顯著落後的泉州區域，受到極大的衝擊。接著泉佐野市也因空港計畫，必須就連絡鐵路、道路興修，支援補充空港機能的周邊街區「RingTown」、聚集尖端科技產業及國際交流設施的「Cosmopolis」，大規模海灣設施等，研提大型開發建設計畫。在此發展背景下，距離泉佐野車站僅約200公尺處，現存一塊尚未有效使用土地，咸認應予實施更新，期能創造都市入口意象並促進車站西側商店街活化，該地區推動的更新事業於1985年3月組成更新籌備會，並獲得大成建設、新井組的JV，遂開始進行旅館、大型購物中心的更新事業計畫，於1987年12月正式成立更新會。雖然表面上，似乎呈現計畫順利進展景象，大環境正處泡沫經濟蓬勃發展期，空港相關設施刻正進行漁業損失補償、用地收購等作業，地價急劇上漲，權利變換計畫在千辛萬苦的折衝後，終於1990年2月核准，但因樓地板單位面積原價太高，致與進駐企業間的交涉相當困難。在更新地區完成整地後，面臨泡沫經濟崩潰的打擊及經濟大環境巨變的情況下，企業進駐條件協議不成，至1992年底，主要進駐單位已決定撤退，之後在旅館部分亦無進駐希望的情況下，改變提出出租條件再與企業單位協商，好不容易於1997年簽訂協議書，但該企業單位在面臨經營困境陷入破產邊緣的情況下，於2001年2月同意解約。更新事業不得不進行全面檢討修正。權利變換計畫核定後已屆10年以上漫長歲月，貸款利率雖低，但利息負擔並不輕，理事的連帶保證已受限制，在檢討如何脫離困境後，乃決定先行興建住宅，無法確保承租單位的商業設施予以緩建，藉由住宅部份的先行興建，取得部分負擔金，據以檢討償還貸款的可能性。對泉南地區，一般住宅投資者並不抱持樂觀看法，幸好能夠獲得丸紅公司的參與。商業設施亦以縮減到必要最小規模，進行計劃變更後，於2002年開始動工興建住宅棟；2004年確定了商業設施的承租單位後，開始興建。

更新建築概要及權利變換計畫

該更新建築無論是住宅或商業設施，幾乎沒有自住或自營(更新後持續自己營業者僅1人)，全部採出租方式。更新會針對分配剩餘的樓地板部分，針對住宅棟位置、戶數、價格等項目與投資者進行協商交涉。住宅計畫以丸紅公司可容易出售的格局進行規劃，請建築設計事務所儘可能依其意願、需求進行設計。住宅基地採分棟、分筆興建方式，最後決定住宅棟以容積率150%興建14層建物計規劃130戶住宅單元。在商業設施方面，因周邊目前尚存在若干大規模商業設施，為避免更新後形成空屋，更不希望取得樓地板的法人公司背負太多的貸款負擔，故決定以最低限的必要設施為計畫量體基準。期望所有樓地板均能順利出租，因此充分採納5個承租單位的意願與建議，二層樓的店鋪劃分四棟配置，將六層樓的停車場包圍，在建築結構上彼此獨立，商業設施方面容積率為150%。在權利計畫變換方面，住宅基地採獨立分割，全部由參加更新會的更新會的丸紅公司取得，而商業棟包括由管理營運公司取得的樓地板部分，全部採共有持份方式，原權利關係人分配所得之樓地板面積，由管理營運的泉佐野都市開發公司統一承租納入整體經營，包括零售、健康、醫療、娛樂等行業的承租營業。

結語

本更新事業從權利變換計畫核定後到進行施工階段，共花費了12年時間，其間發生過種種未曾經歷的問題，使實施者苦於尋求解決對策。雖然涉及都市計畫及權利變換計畫部分能夠彈性調整予以解決，但仍面臨重大財務負擔，慶幸在補助金及公共設施分擔金額等部份，能夠得到行政部門的鼎力協助，而克服財務缺口。更新會幹部人員的熱忱、堅持，更是本事業能夠克服種種困難，執行完成的最大關鍵所在。值得欣慰的是，完工一年後，本更新事業相關設施均受到市民的喜愛而能夠有效扮演站前地區核心功能角色，期待此「泉佐野PARADE」的更新事業能欣欣向榮，永續發展。