創造愉悅的居住環境，提昇三河島地區的意象

 
以提昇地區意象為目標
該更新事業位於JR常磐線三河島站前地區，距離京成線日暮里站僅10分鐘步行距離，是緊鄰都心、交通相當便捷的區位。與鄰近的日暮里站前與南千住站前等，同樣是荒川區極力推動更新事業的據點地區。
本地區正好位於日暮里據點的端點位置，可以承擔據點地區另一端的都市再生角色，因此，朝向與周邊環境調和、加強綠化，並以住宅使用為主的開發方向進行規劃設計。
推動過程中，地區內權利關係人均以能提昇地區意象為主要訴求。起因在於1962年發生的列車脫軌事件所帶來的灰暗慘淡印象。為了驅除此種不良印象，在1968年曾經將「三河島」的名稱消除，以「荒川」或「東日暮里」等名稱取代。
基於當地居民對於「三河島」名稱乃具懷念情感，故於車站名稱沿用之。在當地權利關係人具備重新建立光亮嶄新意象的思維帶動下，積極推展更新重建工作。
推動經過
三河島站周邊北側地區已先行組成學習會、協議會等溝通協調組織，荒川區公所及相關權利人認為，不僅站前北側，南側地區亦應該納入整體考量，遂於2003年1月成立「都市再生懇談會」，針對再生的必要性、更新推動機制等課題進行討論、交換意見。
2004年6月站北地區帶頭組成更新籌備會，多次針對地區性公共設施的改善問題進行研商，認為必須將鐵路沿線、荒川區公所及JR公司所持有的土地納入考量，才能創造優質的站前環境景觀。因此，依此方向與目標，擬訂了都市計畫方案，並於2008年6月完成都市計畫核定程序。
此時正逢「東北縱貫線計畫」開始動工施作，預定2014年完成後，常磐線可直通東京車站的有利條件，成為更新事業推動的一大助力。
2010年10月更新會成立，2011年9月權變計畫認可，進行拆遷，2012年2月新建築動工，歷經2年7個月時間，在去（2014）年9月興建完成。

2003年1月	召開都市再生懇談會
2004年2月	更新籌備會成立
2008年6月	地區計畫、高度利用地區、更新事業之都市計畫核定
2010年10月	更新會成立
2011年9月	權變計畫認可、進行拆遷
2012年2月	更新建築動工
2014年9月	完工

 

事業計畫概要及事業特徵
為了活化站前地區發展。建構站前據點意象，以下列4項目標作為更新計畫的主軸。包括：
（一）型塑站前景觀環境、主要門戶意象，強化街區活力、繁榮發展。
（二）符合生活核心的站前據點角色，增強複合建築機能，提昇地區魅力。
（三）創造優質環境，能與周邊景觀調和。
（四）強化地區防災功能，提高安全性。

藉由上述4項目標的達成，創造該地區門戶意象及據點功能。「東京都荒川區三河島站前更新事業」特徵如下：

（一）創造充滿綠意、寬敞的廣場空間
據2013年統計，三河島站乘車人數每日約有1萬人次，而鄰站日暮里站每日約10萬人次，相差10倍。主要原因在於本站不具備站前廣場，人行步道被自行車占用、公共設施不足等缺失。雖然連接幹道，但地區周邊巷道均屬寬度未達4m之狹小通路，緊急車輛無法通行，毫無防災功能可言。
計畫初期，以拓寬巷道、改善公共設施為主要訴求，但相關人士普遍認為，如此進行重建，效益不大。因此，予取消車站沿線的單行道，在基地內留設廣場，修正計畫內容後，進行都市計畫法定程序。
規劃配置面積約1,000 m2的綠化廣場空間，結合更新大樓，形塑地區的新地標。此廣場將提供為社區性設施，並成為救災車輛進出使用。同時設置防災廁所等設施，使其具備防災機能。

（二）可順應經濟情勢變遷調整的彈性
在順利完成都市計畫核定，進行更新會設立時，卻受到雷曼金融衝擊，導致預定成為參加更新會員的企業，其資力、信用等受到質疑，未獲東京都審核通過，必須重新尋覓投資者，才能申請成立更新會。雖都市計畫已經核定，卻無法找到能承擔300戶住宅事業的投資者。
在日暮里再開發事業中，具投資業績的「旭化成不動產公司」及在南千住更新事業具有實績的「東急不動產」均屬於與荒川區有地緣關係的殷實企業行號，遂被邀請成為參加更新會員，耗費約1年半時間，讓更新得繼續往前推進。
此外，針對更新事業內容予配合地主選配商業使用樓地板意願低的情況下，大幅降低商業、業務使用樓地板，讓更新事業計畫更具可行性。將3樓的商業、業務空間改為住宅使用。權利變換計畫認可內容中，1樓商業樓地板為權利床，2樓的商業、業務樓地板則為更新會保留床。

（三）權利人的合意形成於短時間內完成
本更新地區土地權利人共計12人（租屋人11人），因權利關係人少且單純，故整合相當容易。在都市再生懇談會時，被推舉為更新會理事長的人，正是荒川區商店街聯合會會長，也擔任各種團體的領導人。乃本更新事業短時間能夠整合的關鍵人士，但很遺憾的，該理事長在權利變換計畫認可後不久過世。在接任的理事長產生後，才取得全體同意。
本計畫雖然地主很少，但更新會組成花費了1年半時間。在權變計畫認可前，即先進行搬遷、拆除等作業，因權利人一致認為應加速更新腳步。

（四）配置機械式自行車停放空間
本更新建築為一住宅、商業、業務使用之複合機能建物，原有容納約250台自行車的平面停放空間，係由地主與荒川區公所共同經營管理。因三河島站周邊有許多違規自行車停放情形，故更新事業配合提供自行車地下停放場所，約可停放400台。
依建築基準法規定，此機械式地下自行車停置場，以與更新大樓建築採分棟方式規劃。故更新基地內包括1棟高層建築與2棟地下公共自行車場。

結語
本更新事業將成為荒川區的一重要據點，期待具活力的商業、業務設施及優質的住宅，能夠創造愉悅的居住環境，提昇三河島地區的意象，成為一嶄新的地標與生活據點。

事業計畫概要

所在地	東京都荒川區東日暮里大丁目1番地
實施者	三河島站前南地區市街地再開發組合
都市名	荒川區 約21萬人（2014年7月）
地區面積	0.5ha
辦理經過	都市計畫核定	2008年6月
	事業計畫核定	2010年10月
	權變計畫核定	2011年9月
	完 工	2014年9月
事業概要	用途	集合住宅、商業、業務、公共停車場等
	建築面積	約1,936 m2	建蔽率		約51％
	總樓地板	約36,680 m2	容積率		約664％
	構造層數	RC造  地上34層/地下1層
	事業費	約136億圓
土地利用		更新前		更新後
	公共用地	約892 m2		約1,411 m2
	建築用地	約4,326 m2		約3,807 m2
權利人數	更新前24人  更新後9人（另參加更新會員2人）

 
更新後外觀模擬圖

※譯者補述
本更新事業案參與投資取得保留床的二家「參加更新會員」中的「旭化成不動產公司」（旭化成不動產Residence）是一家具有悠久歷史的不動產公司，創立於1931年二次大戰前，以製造藥品、肥料、化學纖維等為主業，戰後積極擴大事業內容規模，除化纖、藥品醫療等外，更包括建材研發製造及住宅開發、更新業務。
旭化成集團資本額為1,033億8,900萬圓。其中「旭化成HOMES」以住宅開發建設為主要業務，於1972年開始推展，至目前為止，在日本首都圈域內已創造了30萬戶的供應實績。並且不斷配合社會經濟環境的變遷，推出二代宅「永續生活宅」（Long Life）等符合時代變遷需求的創新住宅形式。
2013年3月統計，其住宅事業的營業額已佔旭化成集團總營業額的三分之一，約達4860億圓以上，成為該集團的主要部門。業務內容包括老屋重建、都市更新事業推動。開發建設基本理念在於「對居民、社區作出貢獻」、「創造愉悅舒適都市生活」及「持續維護住宅環境價值」。

(本文原載於都市更新簡訊第67期)