Pike Place Market尊重傳統的市場更新經驗

基金會副執行長陳松森

在都市發展歷程中，傳統的地方零售市場往往扮演著提供市中心民生需求的重要角色，當都市往郊區擴展，市中心未得在功能上隨之轉型再發展，昔日熙來攘往的人潮不再，商機潰散，傳統的地方零售市場亦有如褪色年華的老婦，風韻猶存但已盡失昔日的光彩。但因產權零碎、租賃契約的爭議、格局受限等原因，改建不易，成為市中心非去之而不快的毒瘤，此現象中外皆然，亦為市中心更新再發展的絆腳石與推動的關鍵。

西雅圖派克地方市場自1907年起用以來，一直為附近農家販賣農產品的市集，1920至1930年代為期全盛時期，二次世界大戰後，由於許多年輕人不願務農、西雅圖附近農地逐漸工業化、及連鎖超級市場崛起等因素影響，該市場逐步沒落。

拆除市場的更新計畫遭到否決
1963年Donald Monson提出市中心振興計畫，建議將該市場拆除重建為現代化的「派克廣場(Pike Plaza)」，這各開發案包括辦公大樓、公寓、停車設施及規模縮小甚多的現代化市場。當市府準備向聯邦提案申請補助時，民眾提出保存該市場的呼聲，華盛頓大學建築系史坦布盧教授(Victor Steinbrueck)主導的「市場之友」(Friends of the Market)團體結合其他民間組織，推動將該市場的未來訴諸1971年11月的公民投票，投票結果73,369人贊成保存市場、53,264人反對該提案。該項投票結果同時確定了7英畝的地方市場保存區及22英畝得再發展重建區，另促使了市政府成立非營利的「保存及發展機構(Preservation and Development Authority, PDA)」擔負該市場的整建與管理的工作，市場的支持者則組織歷史保存委員會監督整建計畫的進行。

積極爭取聯邦補助
由於選民投票決定不得以市庫支付該市場的整建費用，市府只有另謀他策，創立「保存及發展機構」為專責單位，成立10萬美元的基金，並以提供技術委託合約的方式，協助該機構解決財務來源的困境，同時向聯邦政府申請補助，成為市府施政爭取華府補助的開端。市府爭取補助的策略是將該市場的整建切成20個子計畫，個別尋求補助。當聯邦的補助計畫改變時，市府亦能迅速應變另覓財源，在派克市場進行整建計畫的期間，聯邦政府拋棄了「都市更新」，但為幫助各都市完成執行中的計畫，住宅及都市發展部則另行提供了特別緊急補助款，西雅圖不僅獲得都市更新的款項，隨後也得到緊急補助款。當1974年聯邦將都市更新併入「社區發展整體補助基金計畫(Community Development Block Grant Program, CDBG)，西雅圖仍維持來自聯邦的穩定補助財源。當波音公司關閉其飛機裝配生產線時，該市失業率高達20%，成為聯邦優先補助的對象。另亦受惠於卡特政府的都市發展補助基金(Urban Development Action Grant, UDAG)。

由於擅長爭取聯邦的補助款，且結合了早期聯邦預算補貼的結餘，該市共以4千萬美元的聯邦補助款投入派克市場的計畫中。而市府相對挹注的成本僅是該私有市場將建物產權移轉予保存及發展機構所短收的財產稅，及市府官員未計入聯邦補助款帳面的工時費用。另市府為符合都市更新成本分攤的規定，再該市場亦編列配合工程的預算。

另為擴大聯邦補助款的效用，保存及發展機構將補助款與私人貸款結合，以約1千萬美元指定歷史建物的聯邦補助款為誘因，請當地銀行將建物保存納入融資，藉此吸引承租戶、貸款人及聯邦政府。

建物整建 保留歷史風格
派克地方市場的建築物大多興建於1907年至1917年間，歷史悠久，稱的上是太平洋西北海岸相當具有歷史意義的市集，市府為維護這些建物，避免被拆除及維持市場具有之特色，特別擬具維修之法規，規定建物材料有被換置的必要時，應採用與原材料同等級的材質。誠如負責該市場整建的建築師巴索立克所言：「這個計畫與其他建築工作截然不同的是，有如整理山上的草地，修復的好，完全察覺不出有新動過手腳。」
因此，派克地方市場的保存重建，非常重視結構的修復，同時改善瓦斯水電的管線配置，維持以往的建築型態，避免破壞原有的街道氣氛，市場的整建材料，牆壁是用木頭與灰泥修補，樓板只是用簡單的厚板或一般的鋪面材料，樓梯扶手不過採用普通的鐵管。店面的設計也相當平實，由於店家必須自行負擔店面的裝修費用，大部分皆盡量壓低裝潢成本，以簡單傳統的櫃檯與櫥窗來陳列商品。

尊重傳統的市場的經營管理
商場的管理維護標準也是可想而知，雖然歷史保存委員會有時會檢查店家的改裝計畫，但也不會強迫店家採用一致的招牌或店面設計，商品的陳設完全看店主個人之偏好，基本上擺設方式只不過隨便擺擺罷了，大多數賣農產品的攤位只是就地取材以木箱子陳列蔬菜水果。傳統市場忙碌而雜亂的特色在此充分表露無遺，蔬果魚肉就地拆箱處理，吆喝叫賣聲此起彼落，雖有點吵雜，但也提醒顧客這裡賣的絕對是未經刻意加工或包裝的新鮮食物。

保存及發展機構則利用建物的所有權，協助店家開店、保留傳統之零售業，保護在地的商家，同時對引入業種業別相當謹慎，避免類似店家之同質競爭。

整建之後 成果斐然
派克地方市場之再開幕為相當成功的再出發，吸引大量的消費群，自從市場整建後，來客暴增2倍，平日大約為2萬人次、週末假日增加為4萬人次，消費人次不低於郊區的購物中心。雖然沒有資料顯示消費者的結構，但可確定的是大部分是中產階級與觀光客，商品的價格雖然沒有明顯地比超級市場低，但食物的品質卻好多。觀光人潮的大量湧入，但店家卻迭有怨言，因為市場以魚肉蔬果銷售為主，大部分觀光客只看而不買，尤其是夏季，市場上一半以上的人潮是觀光客。

儘管派克地方市場的店家都是小規模的經營，但由於租金與維護管理費相當低，仍能維持經營，在181個承租人中仍能保持每年平均4.3%營收的成長，略高於通貨膨脹率，去年的營收以海鮮及麵包店為大宗，海鮮的營業額將近1000萬美元。

不過，提高銷售量並不是整建派克地方市場的主要目標，以市府與市民的觀點而言，以保存替代改頭換面的新建，為都市既有的機能留下原有的記憶空間，也稱得上是一個相當成功的都市更新案例。但針對保護傳統市場與傳統產業而言，相較於舊金山著名的漁人碼頭，雖然同樣是觀光客雲集，但西雅圖人更能自豪的說，他們仍保有生意興隆的魚市場。