日本推動都市更新之新思維與策略

本基金會國際關係顧問 何芳子

 編按：何女士早年留學日本，對於日本都市再開發制度及實務均相當瞭解。歸國後任職台北市都市發展局，特別關注台北市都市發展問題，尤其對於更新發展及其面臨困境有深入研究。目前擔任本會對日顧問，並依2005年10月參加第一屆亞洲都市更新專家國際會議考察經驗整理提出日本推動都市更新之新思維與策略一文，對國內都市更新之推動實有引領之效。

前言
日本都市更新事業的推動，從1969年都市更新專法之「都市再開發法」訂頒後，於全國各大小都市積極熱力展開。此「都市再開發法」係將現行「市街地改造法」與「防災建築街區造成法」合併訂定。兩法分別以「改善街區環境、充實公共設施」及「強化建物防災能力、提昇居住品質」為目的，而都市再開發法整合兩法意旨、目的，明確昭示都市更新事業之推動，必須同時兼顧「建築」與「環境」的改造。

綜觀日本更新事業，自專法訂頒後至今，長達36年來的推動歷程中，隨著經濟環境、人口、社會等條件變遷，乃進行多次的法令與制度的修正與調整，期此都市更新專法，能夠配合多元環境的變遷，符合實際發展需要。在此30餘年的推展過程中，似可觀察出若干重點與推動方向的演進。

一、在法令訂頒後的1970年代初期，更新事業推動以都會中心周邊之「地方中核都市」的大眾捷運車站附近地區為主要對象地區。此大都會中心外圍之地方核心都市在高度經濟成長時期，因大量人口的快速集中，面臨了住宅供給及交通等公共設施不足問題，因此，以交通節點之車站周邊地區積極推展更新事業。

二、在1970年代後期，日本高度經濟成長的牽引下，高速鐵路、公路、空港等基盤設施佈局擴及全國土並陸續興建完成後，更促進了「東京－極集中」的現象，雖然各界均有疑慮和爭論，不斷提出「遷都論」、「分散論」等不同論點和計畫，但是有效策略和實質作為仍相當有限。配合此經濟、中樞業務等企業人力、財力的東京－極集中情勢，許多大型更新事業陸續於東京都圈域推出並實績相當可觀。如早期的ARK HILL、天王洲、惠比壽GARDEN PLACE、橫濱MM地區等，及近期的臨海副都心、晴海豐洲、品川車站汐留、六本木HILLS、東京丸之內等地區。

三、在1980年代開始，更新不動產事業逐漸與金融運作機制結合、土地信託與不動產債券機制化逐步導入，顯示「固定資產」的概念與操作方式已逐步轉為「流動資產」之發展趨勢。

四、1990年代日本泡沫經濟崩潰後，土地及建築物價格大幅跌落，一般商業用地價格降至高峰期四成以下，住宅用地亦下降至六成以下。受到激烈衝擊的不動產，面臨價值與使用變遷的雙重打擊，使多數金融機構肩負龐大不良債權的沈重負擔。為減輕金融機構困境及解救生存危機，政府必須挹注經費，予以紓困。

五、在1994年代的阪神、淡路大震災後，為日本經濟環境帶來激勵和活絡契機，同時，在保護地球環境的強烈要求下，土地及建築物權利關係人對於都市再開發的認知，也有所改變。

回顧36年來，日本推動更新事業的歷程與成效，在配合各階段經濟、社會條件變遷的需求下，經由法令機制的調整，確已獲致相當可觀的執行績效。但邁入二十一世紀後，日本面臨國內少子化、高齡化社會的種種課題，以及國際社會的激烈競爭壓力下，目前推動的更新事業，逐漸呈現本質與操作等層面的若干課題，有必要詳加檢討並提出因應策略。

社會背景與法令修訂
順應各階段社會、經濟、政治及都市開發建設等因素的不斷變遷，日本都市再開發法等相關法令，均能加速配合修訂，據以依循。

一、1969年都市再開發法制訂前
（一）當時日本在遭受關東大地震毀滅性的致命傷害後，乃期藉由土地重劃事業的推動及建築更新補助，得以強化街區防災能力。

 （二）於二次世界大戰後之1946年訂頒「戰災復興土地區劃整理事業法」於受到戰爭災害之都市，加速推動土地重劃事業，充實生活基盤設施，開發住宅用地並大量興建住宅，以解決嚴重的住宅供需問題。

 （三）隨後分別於1952年及1954年訂頒「耐火建築促進法」及「土地區劃整理法」，並於1961年制訂「市街地改造法」及「防災建築街區造成法」，期落實執行建築防災及市街地環境改造工作。

 二、都市再開發法修訂歷程
（一）在強化建築防災功能、提升整體環境品質之立法意旨下，於1969年將現行「市街地改造法」及「防災建築街區造成法」，融合重新訂頒「都市再開發法」，同時廢止上述兩法。

 （二）此都市更新專法於西元1970年大阪博覽會舉辦當年進行修訂，創設「再開發補助制度」。在1972年田中首相提出「列島改造論」，1973年面臨第一次石油危機後，於翌年訂頒「國土利用計畫法」，都市再開發法配合於1975年進行第一次大幅修訂，規定個人亦可自行實施都市更新事業。

 （三）於1979年世界性的第二次石油危機後之1980年，都市再開發法第二次修訂，規定地方政府應策訂都市再開發方針，俾有效引導都市更新事業的推展並參考德國的規劃操作手法，將地區計畫制度納入都市計畫及都市更新法令體制。

 （四）在1980年代，泡沫經濟蓬勃發展階段，1982年聯通太平洋岸與日本海側的東北、上越新幹線等高速交通系統，興建完成開始營運，且在「Resort法」（觀光休憩法）訂頒，民間都市開發推進機構的設立，以及土地信託制的解禁後，使得不動產交易操作及主題樂園、高爾夫球場、渡假觀光區等大規模開發建設，於日本全國各地如火如荼展開，將泡沫經濟推上最高頂點。於1985年都市再開發法第三次修訂，引入「再開發地區計畫制度」。

 （五）邁入1990年代後，過渡發燒發飆的泡沫經濟崩潰，在經歷阪神大震災後，民間都市開發機構積極投入災後復健工作，使其在都市開發更新的角色功能有所增強。於1995年的第四次修訂內容，主要修改實施地區允許要件，至1999年，每年均配合實際發展需要，進行部分條文修正，於2002年的第九次修訂，導入「再開發會社制度」，允許土地權利關係人設立更新公司自行執行更新事業建設。

推展績效
綜觀36年來日本推動更新事業的績效，可謂相當可觀。目前（2005年3月底統計），已實施完成623地區，總面積922公頃，正實施中者計190地區317公頃，其中已實施完成者，民間執行470地區（佔75％）面積443公頃（48％），足見民間執行的更新事業規模較小，平均約0.94公頃/地區，不足1公頃，由地方政府、公團等公部門執行者規模較大，平均約3.13公頃/地區。經檢討日本更新事業推動方式的關鍵因素，其中「都市再開發法」的專案立法能夠及時推出，並能在各階段配合經濟、社會及都市發展等各項環境變遷，適時進行修訂，擬頒相當配套措施，以應實際發展需要，除此之外，特殊法人公團所扮演舉足輕重的功能角色，及中央政府的補助制度，應是日本都市更新事業推動成效的最重要助力。

一、住宅公團的角色功能
1955年「日本住宅公團」成立，至2004年「都市再生機構」的設立，在這長達半世紀的漫長歲月中，公團配合日本政治、經濟、社會等結構的變遷、調整其功能定位，於不同發展階段的需求下適時修訂政策性目標，有效扮演其特殊公法人的角色，引導並結合公私部門推展都市更新工作。

（一）日本住宅公團時期 二次世界大戰後，日本各地面臨嚴重住宅不足問題，在房屋普遍受到戰火破壞，多數居民流離失所的情況下，加上由海外各地遣返的大量難民的安置需求下，日本住宅公團應運而生，隨即大量開發住宅用地，積極興建住宅。1969年訂頒「都市再開發法」後，住宅公團遂以實施者角色推動市街地再開發事業。

（二）住宅、都市整備公團時期 1981年開始，公團以推動特定再開發事業為重點工作，亦即推動對象從「住宅型再開發事業」轉為「都市機能更新型再開發事業」，因此，除更新事業外，土地重劃事業亦納入業務範疇。因應1995年阪神、淡路震災復建需要，公團亦積極推動相關住宅建設、更新事業及土地重劃事業。

（三）都市基盤整備公團時期 1997年內閣議決了「特殊法人等整理合理化計畫」，公團提出具體改革方向，從「大量提供住宅用地、興建住宅」，大幅調整轉向「都市基盤設施整備」的業務主軸。希望藉由都市基盤設施架構的改善，提供多樣性都市機能，豐富都市居民生活內涵。因此，公團將業務重點鎖定在達成此目標，並可有效充實基盤公共設施的再開發及土地重劃事業的推動。配合功能定位的改變，於基盤設施興闢過程中，往往涉及到複雜的私有權利關係，即與諸多主管機關間之折衝協調，為能順利推動相關都市更新事業，公團必須扮演支援、協調溝通的多重角色。由此可知，公團的業務從推動「住宅型再開發事業」、「都市機能更新型再開發事業」到「協調型再開發事業」的轉換歷程，不僅僅是公團名稱的更換，其實質內涵甚至操作手法及參與態度等，均配合調整。

（四）都市再生機構時期 日本於2004年3月1日，依循行政內閣議決之「特殊法人整理合理化計畫」，正式成立「獨立行政法人都市再生機構」。在「都市基盤整備公團時期」，公團係以「完全自行實施型（FULL SET型）」事業為主軸，但是目前的「都市再生機構」係轉變以「支援誘導型事業（BACK-UP型）」為主，期望藉由積極引導民間企業資金、技術、經驗等，有效投入更新事業之實施。在更新事業推動方面，係於初動期積極扮演溝通協調角色，促使更新計畫更具可行性，可具體逐步向前邁進。於必要時，再以參與更新會成員的方式，助其一臂之力，協助完成更新事業。因此，在更新初動期，再生機構的主要工作，在於密集、溝通更新地區的權利關係人，以取得共識及合作；有關都市計畫、更新計畫等方面，則必須與相關主管機關進行協商，同時，必須就更新事業所需資金，推動策略、機制等，從公平、公正角度，提供必要指導與協助。尤其，在較大型更新事業的推動方面，往往涉及諸多公共設施的興闢、改善等問題，遠超過民間企業團體或地方政府所能負荷範圍時，再生機構除必須考量自行實施的可能性外，應積極運用「更新事業共同參與制度（開發共同事業者ENTRY制度）」、「特定事業參加者制度」、「特定建築者制度」等，俾積極引導民間企業團體投入更新工作。

二、都市再開發事業補助制度
日本政府對於都市更新事業的補助項目內容與額度，在都市再開發訂頒後的36年推展過程中，乃因應環境變遷，予以調整，期充分反應時代需求。

（一）基本補助內容 日本政府對於都市更新事業費的補助比例，一般約佔總事業費的15~20％，包括調查規劃設計費、整地拆遷費、更新期間安置費、公共設施興修費及臨時安置設施、電波障害對策所需費用之補助。

（二）補助方式 前述補助項目中，中央政府補助比例佔1/3或1/2，交付地方政府，由地方政府併同其編列之配合款，撥交實施者，但近年來限於各地方政府經費短缺現象相當普遍，在無法籌編配合補助款的情況下，直接由中央政府將補助款撥付實施者。惟在泡沫經濟崩潰後，中央政府亦面臨嚴重的預算缺口擴大問題，故在地方政府無法籌編補助配合款時，乃依法得不予補助。

都市更新事業推動的顯在化課題
一、調查結果概況
日本國土交通省於2002年依組成之「都市再開發事業推動困境克服研究會」所提對策，對全國推動更新事業之市町村進行問卷調查，包括已實施完成及實施中之案例，依據調查結果得知，在總計684個更新地區中表示有「課題存在」的地區，在501個已實施完成之更新地區中，約佔16％的78個地區，而正實施中的183個地區中，則約佔1/3的61個地區。並就其課題概略說明如下。

二、存在課題
（一）實施中地區之主要課題
 課題1：更新後保留樓地板面積無法有效處分，致事業停頓，無法順利推動。
 （1）更新事業推動以高度利用地區為實施對象，更新後樓地板面積，除由原土地及建築物所有權人依其更新前權利價值比例分配取得外，其餘樓地板面積仰賴由投資者取得，其支付價款必須能夠補足更新事業所需費用。尤其是大型商業設施，在經濟景氣低迷、經濟環境條件變動快速、投資風險增大以及市場競爭激烈等現實困境下，投資者均裹足不前，致事業無法順利推動。

 （2）取得土地及建築物所有權人的同意相當困難。基於整體經濟景氣及市場條件，尚不足激勵投資意願且無法充分保證權利人合理維護其權益的不利情況下，故協調費時費力，時效無法掌握。

 （3）依上述兩項課題，調查地區所表達之課題因素項目，如下表3所示：

（二）實施完成地區之主要課題
課題1：由於經濟情勢變遷，致更新後建物管理營運困難。
（1）因經濟景氣低迷，致主要商業及業務設施之承租戶撤退，使多數樓地板面積閒置。
（2）因租金水準下降，致整體更新設施，經營面臨經費短缺問題。

課題2：更新大樓整修困難。
因多數更新事業係採「第一種市街地再開發事業」方式處理，亦即以「權利變換」方式實施。在更新前土地及建物權利關係人，以其原權利價值比例，分配更新後相當價值的建物樓地板面積及土地持分，以及更新後建物多採複合使用的情況下，產權及使用型態相當複雜，在建築物累積相當的使用年數後，為因應市場需求及提昇建築環境品質水準之情況下，協調取得同意極為困難，且整修所需費用的籌措亦相當不易。
都市更新在歷經30餘年之推展，雖已有相當成效。惟經調查得知，在經濟社會及國際情勢之急遽變遷下，無論已實施完成或正實施中之更新事業，部分事業顯示若干課題，因此，日本今後更新事業之推動，不但在法令及執行機制，必須改絃更張外，在更新推展思維及策略方向，亦需有所調整。

（三）所採取對策
針對上述面臨課題，各地區採取的對策情形，如下表4所示：

都市更新新思維與策略
一、更新新思維與策略方向
1969年合併「市街地改造法」及「防災建築街區造成法」，訂頒「都市再開發法」，旨在引導更新事業之推動，從建築防災性強化的“點”狀發展，擴大到街區整體環境改善的“線”與“面”的發展。但檢視發展結果，乃侷限於都市中心區，若干“點”狀基地的高層化、高容積化，實際上，未如預期的提振整體地區發展潛力，復甦商業活力。

雖然在推展過程中，乃策定「市街地總合再生計畫」及「小規模連鎖型再開發制度要綱」等配套措施，期發揮整合效益，但仍嫌效果不彰。經探究其原因，咸認係受以往「有效處分保留的樓地板面積為更新事業成立與否的關鍵所在」之思維及配合此思維所規劃建置之事業推動手法與機制所束縛，而無法突破侷限所致。目前，日本更新事業界，正積極檢討革新的更新方向及推動策略。

（一）再開發目的由「土地高度利用與都市機能更新」轉為「創造地區特色景觀建立永續經營機制」。
●重新定義「再開發」本質，及更新事業實施要件
1.「高度利用」非更新地區劃定要件
藉由地區計畫，造街協定及建築協定等手法，建立零細基地整併及調和空間景觀秩序之共識，期其更新開發行為能夠彼此協調配合。

2.既有資源之有效活用
於擬訂更新計畫時，妥加考量既有建築物之保存維護及再生利用，非以拆除重建高容積建築為主要目的

3.改由土地所有權人共同承擔風險，參與執行更新事業之手法
（1）轉變更新事業實施方式：更新事業之實施，基本上採由土地所有權人共同組成「都市更新公司」負責籌措事業所需資金並擔任實施主體，不再抑賴藉由龐大量體的興建，將權利分配剩餘的樓地板面積的處分所得價款，作為補足事業費的財源，而改由全體地權人共同分擔風險的方式執行。
（2）都市更新公司具強制力，貫徹多數決原理：都市更新公司於協調整併零細土地，於取得五分之四以上地權人同意時，得對不同意參與更新之土地進行強制收購，俾能順利進行更新。
（3）再開發事業費不將土地費顯在化、表面化：都市更新事業，相關土地進行整併後，係以換地方式，不予併入更新建物之持分而進行權利變換，並以設定地上權、信託、SPC等方式實施。
（4）採證券化手法藉由市場機制檢視更新事業的財務計畫：由地權人共同組成之「都市更新公司」，負責執行其資金籌措，並得積極活用「不動產證券化」方式。

（二）政府部門對更新事業的支援，由「硬體建設」轉為「軟體營運」
1.政府部門對於更新事業的補助，其採低容積更新與高容積更新地區更新先期之協調整合作業費，所需補償費（含房屋拆遷、補償等）及公共設施、開放空間等闢建費用，均由政府部門負擔，此外，對於社會福祉設施及提供老人住宅等，地價負擔能力較低之使用設施於特定街廓集中配置。
2.對於地權人共同組成設立的都市更新公司，給予較多獎勵與支援，包括政府部門的出資、債務保證等。
3.對於農地繼承稅賦的減免特例規定，予導入都市更新事業採行，將更新後資產的繼承不予列入課稅對象。

（三）為順應少子高齡社會來臨的需要，應藉由更新事業的推動，充實都市中心地區之福祉設施，並強化政府部門的橫向聯繫。
1.政府部門承購更新事業中規劃設置之福祉、醫療、教育、保育等設施，減輕更新事業經費負擔。
2.針對老年人擁有土地，可採抵押貸款方式（Reverse Mortgage）興建住宅及商業設施，可解決個人居住問題，並藉由商業設施的租金收入分期償還貸款，而最終不必出售土地。
3.加強支援，並充實適合三代家族，就近居住之住宅規劃及商業購物等日常生活機能。
4.從都市經營角度，評估引入大型購物街之優劣得失，以永續經營的觀點，檢討成長管理的政策。

（四）更新後固定資產稅（地價稅及房屋稅）之增加，能確實歸屬地方政府所有，可有效充實更新推動之財源。
1.以東京都23個行政區為例，因推動更新事業所增加之固定資產稅及都市計畫稅之稅收，係歸屬都稅收，對區公所無財源挹注之優點，故區公所積極推動之意願不高，故擬檢討「都區財政調整制度」將該稅收歸屬區公所，以充實執行經費。
2.就其他都市而言以往相關更新事業，所增收之固定資產稅，都市計畫稅係納入基準財政收入之扣除額，故擬檢討不予從稅賦分配交付額中扣減。
3.對於上述固定資產稅等增收，得發行適當之都市再生地方債券。
4.參考美國多數州政府推動之TAX  Increment  Finance(TIF)制度，得就更新事業完成後，可能增加稅收的額度，發行地方債券以充實更新財源。

（五）改組設立都市再生機構，有效結合民間資源，積極推動都市更新
1.更新事業兼具公共事業及不動產經營事業等本質，通常，更新地區土地及建物的取得及同意參與的共識建立，相當困難且耗時費力，且其投資風險非常高，故往往成為更新推動的阻礙，擬建議採取美國的“Write Down”執行方式，即更新地區土地，由公部門取得，並完成基盤設施興建後，設定計畫條件，徵求民間業者投資，經審核符合計畫條件者，得以「壓縮記帳」（write down）方式，以低於原價之條件將土地讓售投資者。
2.組織大幅調整後之都市再生機構，得先行取得更新地區土地，並進行統合溝通協調，結合由地權人共同組成之都市更新公司共同執行。
3.為減低民間投資者所承擔之更新風險，對於都市再生機構為取得土地所需之經費，由中央政府協助出資。

二、推動都市再生施策
在泡沫經濟崩潰長達10年之景氣低迷後，於邁入二十一世紀之際，各項指標業顯示經濟已有逐步復甦之趨勢，為掌握時機，趁勢追擊，日本政府仍致力推動財稅、金融、行政等各項革新。早在小泉首相就任前之2001年4月6日，業經內閣會議核定「緊急經濟對策」，為落實此經濟對策小泉首相於就任（2001年4月26日）後二個星期的2001年5月8日提經內閣會議核定，設立「都市再生本部」由首相親自擔任本部長，故都市再生施策為小泉政權結構性改革路線之重要一環。
（一）緊急經濟對策
1.建構廣域循環都市
就大都市圈域臨海地區之有關廢棄物處理設施，資源回收在利用設施等，進行廣域性整合改善計畫，以建構21世紀循環都市。
2.型塑安全都市
以防災公園為核心，進行大規模防災據點、避難路徑等改善設施，強化都市防災結構體制。
3.強化交通基盤設施
充實環狀道路、鐵路、國際據點空港、港灣等設施，以徹底解決都市化地區交通混雜問題，使交通基盤設施順應國際化都市發展需要。
4.開發都市據點
活用大型低度使用土地，積極推動老舊公有房舍改建，建設舒適優質居住據點，創造符合IT革新之都市重要據點。

（二）都市再生本部
首相為本部長，副本部長由秘書長、國土交通大臣擔任，所有閣員為委員。都市再生本部自2001年5月8日設立至2003年月31日，期間共召開9次會議，其中於第2、3、5、7、9次會議，核定全國15個都市再生計畫。
1.第一次：以東京首都圈為主
（1）東京灣臨海地區廣域基幹防災據點整備：於2001年7月設置，由東京都7都縣市與相關省廳組成「首都圈廣域防災據點整備協議會」（7都縣市係包括東京都、埼玉縣、神奈川縣、千葉縣、橫濱市、川崎市、千葉市）。
（2）建構大都市圈零垃圾型都市：於2002年4月15日提出中長期計畫，於臨海地區設置「Ecology-Park」及「靜脈物流System」。
（3）中央辦公廳舍設施以PEI方式，引導民間資金投入。首先選定「虎之門中央合署辦公廳舍7號館整備事業」示範實施。

2.第二次：以大阪圈域為主
（1）強化大都市圈域國際交流、物流機能：羽田空港擴建並配合興闢相關交通設施，以提升其可及性，強化港灣機能，尤其針對東京港、橫濱港的國際貨櫃機能。
（2）充實大都市圈域環狀道路系統：大阪圈於2000年1月成立「都市再生環狀道路整備促進委員會」。
（3）建構大阪圈生活科技國際據點：育成醫療、製藥等先端科技產業的研發、製造機構。
（4）支援保育設施之興建。
（5）擴展PEI手法：包括中央辦公廳舍、公務人員宿舍、國立大學、公營住宅及港灣設施等。

3.第三次：以密集市街地為主
（1）密集市街地緊急整備：針對全國25,000公頃密集市街地進行重點整備，於未來10年內確保基本安全要求。
（2）都市既有資產活用：都市資產價值評估，多功能活化運用。
（3）大都市圈域都市基盤環境再生：大都市圈域內之市街地，增進自然環境保育，水、綠系統建構，生態環境復育，降低熱效應等。

4.第四次：以九州及地方中樞都市為主
（1）東經圈生命科學國際交流據點建構。
（2）北州北部圈域、亞洲產業交流據點建構。
（3）地方中樞都市、先驅性與特色之創造。
●札幌－強化都心地區環境品質。
●仙台－實現「綠」與「美」。
●廣島－水都再生。

5.第五次：以國有地為主
（1）國有地之戰略性活用：
●大手町合署辦公用地活化運用，創造國際業務據點。
●中央合署第7號辦公廳涉及週邊土地之再開發。
●名古屋市公有地與民有地之合併再開發。

（三）都市再生相關法令擬修訂
於2002年擬修訂相關法令如下：
●都市再開發法修訂。
●都市再生特別措置法擬定。
●集合住宅改建促進法擬定。
●建築基準法修訂。
●首都圈準備法及近畿圈整備法修訂。

（四）都市再生緊急整備地域
1.成立「都市再生戰略小組」
於2001年9月奉小泉首相指示，成立「都市再生戰略小組」，指派伊藤滋教授擔任組長，組員包括大學教授、地方政府首長（埼玉縣知事、橫濱市長）、企業團體代表(TOYOTA汽車、三井不動產，及全國銀行協會會長等)等12人。研擬法令及推動機制。

2.緊急整備地域之指定
於2002年4月5日公布「都市再生特別措置法」。法中要求針對臨海地區、車站周邊地區等劃設「緊急整備地域」，儘速誘導民間企業團體推動都市再生事業。
都市再生本部召開次會議後於2002年7月第一次指定「都市再生緊急整備地域」計17地域，約3,515公頃，以東京、大阪為主。

第二次指定經召開8次會議後，於2002年10月公布緊急整備地域（東京、大阪除外），計28地域，約2,264公頃。其中，東京首都圈域7地域約2,370公頃，包括：
（1）東京站周邊地區320公頃。
（2）赤 、六本木地區590公頃。
（3）秋葉原、神田地區160公頃。
（4）東京臨海地區1,010公頃。
（5）新宿站周邊地區220公頃。
（6）環狀4線新宿富久沿道地區10公頃。
（7）大崎站周邊地區60公頃。

結語
日本自1969年訂頒都市再開發法後，至今36年來在法令、執行機制及推動手法等方面，不斷隨著各階段社會、經濟、政治等條件之變遷，配合調整修訂，在中央政府的引導及補助制度的帶動下，各地方政府、公團機構、民間投資者及土地建築物所有權人等結合專業團體的積極推動，致能交出相當可觀的成績單。但在1990年代面臨了泡沫經濟崩潰的嚴重衝擊後，面對都市再開發事業遭遇的課題，必須詳加探討，以尋求對策。
日本都市再開發推動者協會（Urban Renewal Coordinator Association of Japan URCA）於成立至今二十年期間，其共計超過一千的個人及團體會員，在日本全國各都市參與更新事業推動的協調、規劃、設計等角色，二十年的參與期間，前半段的泡沫經濟鼎盛期與後半段的崩潰期，應帶來極端不同的衝擊與體驗。在邁入二十一世紀後，日本經濟景氣呈現逐步復甦的情勢，該協會相關專業人員在會長伊藤滋教授的帶領下，進行日本都市再開發推動的總檢討後，研擬未來推動方向新思維與新策略之建議，並向小泉首相提出，期提供政府部門未來檢討及修訂法令機制之參考。
 
(本文原載於都市更新簡訊第29~31期)