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美國加州再發展計畫簡介
所謂再發展係根據加州社區再發展條例(California Redevelopment Law, 簡稱CRL) 協助地方政府推動活化(revitalize)地區發展的一套過程。在加州大約有四百個市(郡)已經採納了超過700個再發展計畫。CRL規範採納與實施再發展計畫的程序與作法。
再發展計畫(redevelopmentplan)
再發展計畫是在再發展區內據以規劃以及實施推動振興活動的法定計畫。
有再發展計畫才能透過稅金增額融資(TIF)的方式取得再開發資金。
再發展計畫的目的
透過再發展計畫才能夠有效地振興改善實質環境與經濟環境的窳陋衰敗。若沒有再發展，這些惡劣的環境將阻礙企業與社區正常的發展。透過再發展，再發展機構可以將資源集中於更新地區，用來:
1.改善提昇企業營運 2.創造工作機會 3.刺激私部門投資 4.安置社區 5.建造新的平價住宅及市價住宅
再發展機構(RedevelopmentAgency)
再發展機構負責擬定並且執行再發展計畫。
一般而言市(郡)議會(立法機構)的議員同時也是再發展機構的委員會成員。
再發展機構的委員會是一個獨立於市政府之外的法人組織，具有特定的法令授權權力。
再發展機構的權力
再發展機構有權對於再發展的計畫區進行相關計畫的擬定及推動，包括：
1.改善破爛損壞的公共設備
2.建造提供公共設施
3.購買及出售土地(唯一具有買賣非公用目的土地的權力機構)
4.減少環境負荷及衝擊
5.使用稅金增額融資
十個再發展計畫的基本步驟
市(郡)議會同意採納某一範圍的社區作為「調查區」 (survey area)，該範圍可能是實施再發展計畫的受益區。
調查區經同意決定後，由都市計畫委員會(Planning Commission)選擇決定再發展計畫區。再發展計畫區的範圍比調查區範圍小。
都市計畫委員會同時通過「初步計畫」 (Preliminary Plan)，該計畫將未來再發展計畫應推動的基本目標、方針述明。計畫中並且表明計畫區的法定範圍。如果計畫區範圍超過調查區，則必須先行變更調查區範圍。
「初步計畫」通過再發展機構委員會的審議，並且傳送給區內所有獲得財產稅收的課徵單位(taxing entity)。「初步計畫」通過後，根據州政府法令的規定再發展機構就必須準備一系列的技術報告，包括「初步報告」(Preliminary Report)及環境評估方面的文件。
再發展機構同時也著手擬定「再發展計畫草案」 (Draft Redevelopment Plan)
再發展機構將「再發展計畫草案」、「初步報告」、「環境影響評估草案」(EIR)送給有關單位傳閱。
再發展機構與區內所有會受到影響的財產稅收課徵單位(taxing entity)以及社區展開諮商。
市政府與再發展機構針對再發展計畫共同舉行公聽會。
環境影響評估正式通過，再發展計畫正式通過。
社區參與
所有由市議會、再發展機構委員會、都市計畫委員會所舉行的會議都是公開進行，並且事前經正式公告的。任何市民均有權利旁聽。
除此之外，在計畫研擬過程中的社區會議是不斷舉行的，這個期間一般而言都有一年的時間。
唯有再發展區內的地主及居民都接到通知舉行正式的公聽會程序之後，再發展計畫才會正式採納通過。
公聽會的公告必須在公聽會舉行之前刊登於當地報紙四週以上。
計畫區委員會(Project areacommittee, PAC)
所謂「計畫區委員會」是由計畫區範圍內的地主、居民、租戶、企業所選派出來的代表，所組成的諮詢團體。
如果再發展計畫要採用徵收(eminent domain)的方式取得社區居民的土地，而該地區內又有大量的中低收入居民，加州法律要求市政府必須輔導再發展計畫地區組織「計畫區委員會」。
稅金增額融資(Tax IncrementFinancing)
當市議會核准某一再發展計畫，就可以立刻計算出計畫影響範圍的原不動產價值(也稱之為「凍結基礎」(frozen base)。所謂稅金增額(Tax Increment)指的是在更新計畫實施之後，在計畫影響範圍之內超過原有土地及房屋稅收的部分。計畫起始年後一段時間因計畫實施所產生的稅金增額，大部分可由再發展機構運用，少部分則仍轉付給原課徵單位減輕市府支出增加的負擔(稱之為pass-throughs)。此一時間的長短依計畫性質而定，最長可達45年。而凍結基礎所產生的稅金仍歸市政府原稅捐稽徵單位。
稅金增額可用於下列方面：
1.發行再發展公債
2.支持提供平價住宅計畫(至少佔總額的20%)
3.開發商的低利融資
4.原住戶的拆遷安置補償費用
5.公共設施興闢費用
6.維護整建費用
7.徵收或購買土地
8.減輕原稅捐課徵單位的財政負擔(例如學校、捷運局等)
徵收土地(Eminent Domain)
再發展機構為了實施再發展，某些房屋窳陋的土地必須取得，才能拆除重建，太小畸零的基地也必須整併取得才能開發。
在動用徵收的權力之前，再發展機構會盡一切的努力向原地主洽購，並給予公平合理的市價。再發展機構並且有義務對於現住戶及商店進行安置。
動用徵收權力之前，必須在舉行公聽會後經過再發展機構委員會的同意。
再發展計畫中的平價住宅(AffordableHousing)
CRL中規定再發展計畫必須提供平價及市價住宅，相關的內容有三大部分：
住宅生產要求(Section 33413)：再開發機構必須要提供一定比例或數量的中低收入住宅
住宅資金要求(Section 33334.2)：再開發機構必須在稅金增額中提撥20%以上的資金作為提供中低收入之用。
安置住宅要求(Section 33413)：再開發機構必須在拆遷現有居民四年之內，在再發展區內重新安置原住戶