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深圳都市更新制度簡介

前言

深圳城市總面積1,952.84平方公里(相當於新北市之總面積)，經濟總量為中國第四，僅次於上海、北京及廣州。截至2012年底，常住人口1,055萬人，實際上的活動人口可能超過1,500萬人，人口密度達每平方公里5,201人（2010年人口普查）。人均國民所得17,540美元，與臺灣21,042美元，已相去不遠。從1970年人口僅30萬人，到現在1,055萬人，不到50年時間，人口成長35倍，因此1990年代開始面臨城市土地開發飽和問題，也因此陸續公佈許多都市更新政策。

案例說明

業務研展部主任麥怡安
組長周俊宏

城市更新的政策演進資料來源：楊曉春副教授簡報

深圳辦理舊改流程與臺灣都市更新的對照
臺灣與深圳因土地使用權與所有權不同，對於權利處理的方式也不同，由於臺灣的都市更新起步較早，且有數十年的操作經驗，法令架構較為成熟，並以都市安全和公共利益為主要考量。
深圳城市更新辦理流程與臺灣一樣皆需經審查，確定開發內容與總容積樓地板面積後，再進行住戶或地主與實施者間的產權調換，且該二項流程可合併辦理，但因所有權之概念及都市更新之出發點不同，因此其中仍有許多不同的地方，以下先就深圳都市更新之辦理流程進行說明，並與臺灣現行制度相對應，而後，再就其不同處進行比較。
深圳城市更新辦理流程第一步驟應先徵求意見書（類似劃定單元）來作「主體確認」，此時，尚未同意開發計畫之內容，僅就單元範圍及由那個開發商辦理更新程序進行同意；接下來進入「計畫立項」，開始製作專項計畫書，其內容涉及拆遷補償方案、開發案中規劃之公共設施，報核後，應經深圳市法令圖則和委員會審查、批准；後續再進行「專項規劃」，與現住戶談判拆遷補償方案，包括：徵地補償、安置方案…等，此程序需經100%同意，且簽署合約後，方可進行拆遷，但於2012年1月公告「深圳市城市更新辦法實施細則」後，則改為90%同意後，即可進行拆除；目前深圳之都市更新行政規則中尚無強拆規定，需透過司法程式方可辦理，而上述程序中之「計畫立項」與「專項規劃」拆遷賠償談判可同時進行，以節省時間。最後進行拆屋，並開始進行興建工程，於結構體達2/3時方可開始預售。

深圳都市更新流程資料來源：2013年12月27日南方都市報特刊AⅢ12、13版

深圳城市更新流程表

項次	流程項目-深圳版	說明	流程項目-臺灣版
1	徵收意見書「計畫立項」/城市單元規劃	現住戶同意開發商及其規劃之單元範圍，但尚未同意開發計畫之內容，或可由原集村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意。	劃定單元
2	製作專項計畫書「專項規劃」/更新單元實施方案	其內容提及拆遷補償方案及開發案中規劃之公共設施，另有深圳市法令圖則和委員會審查，並經政府批准。	更新事業計畫書
3	地主談判「形成單一主體」/搬遷補償安置協定	與現住戶或地主談判拆遷補償方案（補償金額、支付期限、回遷安置面積、地點、搬遷期限、過渡方式…），需經100%同意，簽署合約後，方可進行拆遷，但於2012年1月公告「深圳市城市更新辦法實施細則」後，則改為90%同意後，即可進行拆除。	權利變換計畫書
4	選屋分配方案	抽取為順序籤，並以此順序選配房屋，故無重覆選配問題，僅有坪數找補問題，無價值選配找補之觀念。	選配作業
5	建築物拆除→房地產證註銷→申請建設用地審批→建築用地規劃許可→土地使用權出讓合約	1.興闢公共設施。 2.保障住房、產業創新住房配建要求。 3.安置房產，不得申請預售。 4.其他。	建築與產權管理

兩岸更新制度與流程不同

項次	項目	深圳	臺灣
1	更新法令層級	屬行政規則層級，位階較低。	為法律層級，位階較高。
2	立法出發點	較強調市場化與商業利益導向。	較強調公共利益與都市防災。
3	多數決	達90%同意，方可推動	50%→80%同意
4	單元面積	3公頃以上	原則上1000平方公尺以上即可辦理，500平方公尺需附帶條件。
5	權利變換權利處理	尚無科學方式決定拆賠比例，且無辦理估價之規定。	以科學的方式對更新前價值進行估價，作為更新後分配之基礎。
6	可建容積	總容積樓地板面積為與政府談判的結果，與更新案中提供之相關回饋配套有極大關係。	更新單元範圍皆具法定容積，提供相關之公益性作為方可爭取容積獎勵，且該獎勵值有其上限。
7	分配方式	以更新前所擁有之住房面積核算更新後應分回面積。	以土地價值換算更新後可分回之價值。