會員登入
策略規劃部規劃師 李敦怡、呂振瑜
更新事業部助理規劃師 程琬鈺
更新事業部助理規劃師 程琬鈺
東京考察個案區位示意圖案例1.東京日本橋室町地區
在江戶時代，日本橋地區是日本經濟、金融、物流、商業及文化中心，近年來受到當地經濟環境變遷，日本橋地區失去了往日的繁榮。1999年東急百貨日本橋店歇業，正式展開都更的契機。日本橋地區以「人行通道串聯」作為重要再生策略，運用軟體設施，舉辦活動強化地區凝聚力，並且憑藉公私合作夥伴關係，促進日本橋地區更新事業。
現況首都高速都心環狀線下的日本橋
透過再生計畫 重現21世紀日本橋地區榮景
日本橋室町東地區位於銀座線三越前站，距離東京車站約800公尺，是日本橋北側重要商業中心。其主要道路中央通道兩側百貨商場林立，周邊重要文化財包含日本橋、日本銀行本店、三井本館、日本橋三越本店等。
室町東地區再開發由三井不動產株式會社擔任主要開發者，依據都市再生特別措置法，以保留歷史性建築物與具傳統老店市街文化，重生市街景觀，創造新市街魅力等為目標。
室町東地區再開發計畫概要表
| 案例名稱 | 東京日本橋室町東地區再開發事業 | ||||
| 室町千葉銀行三井大樓（COREDO室町3） | 室町三井東大廈（COREDO室町） | 室町古河三井大樓（COREDO室町2） | 日本橋室町野村大廈（YUITO ANNEX） | 福德神社 | |
| 位置 (街區) |
1-5街區 | 2-2街區 | 2-3街區 | 2-4街區 | 2-5街區 |
| 面積 | 1,945㎡ | 2,454㎡ | 3,723㎡ | 14,375㎡ | - |
| 產權 | 千葉銀行、總武、三越伊勢丹、木屋、三井不動產等 | 三井不動產 | 古河機械金屬、日物、細井化學工業、三井不動產等 | 三井不動產 | |
| 樓層數 | 17F/B4 | 22F/B4 | 22F/B4 | 39F/B2 | 1F |
| 完工年份 | 2014年 | 2010年 | 2013年 | 2010年 | 2014年 |
重視地區商業、人行與車行通道之串連與安全性
整體再生計畫規劃有幾項重點，包括1.型塑商業街道景觀、2.妥善規劃人行、自行車型與停車出入口，以提高行人的安全性便利性。3.建構「江戶櫻通道地下步道」及地下連通設施。
再生計畫內敘明，事業計畫需於主要街道兩側(中央通道)低層部分規範建築物100英呎（約31米）腰線，塑造與重要文化財建物、街道景觀的一致協調性。另外對於電線路管地下化及鋪面設計也有所要求，沿街店鋪創造「仲通道」、「浮世小路」特色景觀。
為了提供良善的人行空間，加寬人行道寬度，延續日本銀行總行櫻花樹，打造「江戶櫻花通道」街景，並且與中央區、東京國道合作共構3,000㎡地下廣場的空間，新設地下步道可直接連通地鐵與沿街商辦大樓B1層店鋪。同時作為防災使用，設置滯留乘客的臨時住宿設施、災害信息傳播設備及提供防災儲備。
實踐新舊建物「共生、共存」的都市建設目的
由日本橋地室町地區再生計畫的規劃方針到事業計畫落實，我們實際走訪即可深深體會本計畫尊重歷史紋理所做的努力與成效，無論是建物立面設計、夜間照明的手法與街道家具的形式，都企圖展現早年本地區繁華風情，留給造訪者無限的聯想與美好的印象。
透過與私部門合作機制，在各棟商業大樓的地下1層妥善處理地下連通介面，以及克服工程上共同溝等設置問題，順利完成既有地鐵地下人行道拓寬工程等業務，成功打造一段長0.5公里的地下連通道，並賦予其防災避難功能。本計畫街區預計2019年起實施地區電力與暖氣供應服務，推動日本第一個既有舊街道的能源智慧化服務，符合低碳節能目標同時提高防災能力。
街區COREDO室町3：低層建築保有100英線
位在西側的三井本館，保存原有風貌 丁致成攝影
案例2.東京大手町地區
東京都市更新案例中，有一連鎖型事業相當著名，即位在大手町地區，也是本基金會長期觀察與研究的案例。本案先以公有合署廳舍1、2館舊址土地為種地，2006年由日經、經團連、JA提出申請集中換地至合署廳舍舊址土地，進行第一次換地，並於2006年至2010年交換土地由大手町開發公司實施第一次更新事業，更新前建物由土地權利人自行負責拆除。
2009年由參與第二次事業之土地權利人提出申請，進行第二次換地，再行換地到新種地；將於2009年至2013年在日經、經團連、JA換地上實施第二次更新事業，至2013年左右於土地重劃作業實施完成時，得與大手町開發公司等持有土地進行換地。目前第三區事業計畫係三菱地所所有，刻正施工中預計將於2017年完工落成。
施工中的大手町第三次事業計畫 徐培奕攝影
大手町連鎖型都更事業持續發展 塑造大街區密集發展
連鎖型都更第一波事業為「日經Building、JA Building、經團連會館」，基地1.3公頃土地更新後建築面積達9,200㎡，總樓地板面積達23萬5,864㎡。更新後主要作為辦公、商業及會議場所。整體更新建物以一棟複合建築區分所有方式持有。因考量參與企業體的實際狀況及其獨特性的發揮，將高層部分為3棟，即包括日經Building、JA Building、經團連會館等3棟高層棟。整體低層部的部份設置大手町國際會議中心，希望能發揮國際業務中心交流據點之功能角色。此外，本開發案藉由UR都市機構參與推動之土地重劃事業，建構了地上、地下之人行系統，並改善日本橋川沿岸之人行專用道。同時透過強化屋頂、牆面綠化及保水性的鋪面等，提昇地區環境品質。
連鎖型都更第二波事業為「大手町FINANCIAL CITY」，更新後建築規劃設計以業務空間為重心，讓金融機關總部機能與出租業務、辦公空間並存，俾相輔相成，發揮最大效益，但採取入口動線分離的空間配置格局。就環境貢獻面而言，引入最新技術，徹底採行節能對策致力減輕對環境負荷，配置地域性冷暖氣設施及中水道設施；同時，在基地內外均加強綠化，於日本橋川沿岸空間裝置ECO博物館，扮演資訊傳播功能。
藉由既有道路廢止及有機性街區整合，如延伸仲道路，加強有樂町與大手町間的連通，建構嶄新人行步道系統，並沿線配置商店，俾創造熱絡、魅力的交流空間。另外，利用地下空間，有效連通丸之內線大手町站、產業大樓等，並改善與半藏門線方向的連通動線；未來亦將於地下興建步行通道，方便與千代田線、竹橋站間之連通。(本案例詳細介紹可參閱「日本都市再生密碼2.0」)
大手町FINANCIAL CITY於日本橋川沿岸空間裝置ECO博物館 徐培奕攝影
大手町連鎖型再開發區計畫概要表
| 案例名稱 | 大手町一丁目地區第一種市街地再開發事業 | ||
| 位置 | 第一號基地 (日經Building、JA Building、經團連會館) |
第二號基地 (大手町Financial City ) |
第三號基地 |
| 面積 | 1.3公頃 | 1.4公頃 | 1.1公頃 |
| 產權 | 大手町開發公司 | UR都市機構、三菱地所 | 三菱地所 |
| 樓層數 | 37F/B4 | 北：31F/B4 南：35F/B4 |
31F/B4 |
| 完工年份 | 2009年 | 2012年 | 預計2016年 |
案例3.東京車站八重洲口
東京車站周邊隨著2007年八重洲側車站大樓南北兩側兩棟摩天大樓完工、2012年東京車站原型修復完成，到2013年八重洲口GranRoof完工啟用，整個「東京車站城」更新劃下圓滿句點。
配合東京車站整體規劃 雙塔摩天大樓成為新地標
重建前的八重洲口車站大樓，土地持有者為JR東日本公司，開發主體是由JR東日本公司、三井不動產、國際觀光會館、鹿島八重洲開發、新日本石油公司等企業體參與共同開發。更新規劃主要興建位於原八重洲側車站大樓的兩棟摩天大樓與轉運設施，GranTokyo South Tower為地上41層、地下4層，以及GranTokyo North Tower地上43層、地下4層；而連結南塔與北塔則是透過「大屋頂」（GranRoof）以及廣場作一串連，同時提供公車轉運站使用，舒解車站轉運量之負荷。
在規劃設計方面，為貫通丸之內與八重洲兩側出口廣場，延伸迎賓大道及皇居之中央軸帶，特拉開雙子超高大樓間距。建材則採用透明感十足的玻璃帷幕，與周圍開闊性都市景觀充分配合，並塑造國際性商務核心意象。在中央連貫部份之人工地盤及屋頂空間，均加強植栽綠化，以美化景觀。
環顧東京車站整體開發過程，可看到一些值得借鏡之處，像是車站站體未使用之建築容積進行部分移轉，強化車站週邊土地使用強度，其容積移轉利益作為公共設施修繕經費，有效挹注公共建設經費之貢獻。還有，東京車站不僅是交通轉運結點，也是與生活高度串聯的場域，透過土地多元混合使用，複合式機能帶來人潮，促進當地經濟發展，如同將車站轉化為城市。
東京車站八重洲南北塔概要表
| 案例名稱 | 東京車站八重洲南北塔 | |
| 位置 | 南棟 | 北棟(含中央部) |
| 面積 | 5,229.54㎡ | 14,439.18㎡ |
| 產權 | JR東日本、鹿島八重洲開發 JR東日本、三井不動產、國際觀光會館 |
|
| 樓層數 | 42F/B4 | 43F/B4 |
| 完工年 | 2007年 | 2007年 |
案例4.東京六本木仙石山森
2012年8月完工的「ARK HILLS仙石山森 TOWER」位於日本2002年指定「都市再生緊急整備地域」內、「環狀二號線新橋周邊、赤阪‧六本木地區」之中，其建築設計包含地上47層、地下4層的超高層複合建築「仙石山森 Mori Tower」及6層的低層住宅「仙石山森Terrace」兩部份，皆為住宅及商鋪複合使用，「仙石山森 Mori Tower」則另外包含23層辦公使用空間。
以綠之生活都心為目標 巧妙融合超高層與低層建築之建築手法
以塑造「綠之生活都心」為規劃設計訴求的「ARK HILLS仙石山森 TOWER」，除了在基地四周新闢道路外，含公共設施在內共留設約63%有效空地，其中包括4,000㎡之廣場，將區內予充分綠化，並以無障礙人行步道解決地形高差問題，徹底改善更新前區內道路狹小稀少而可能導致的防災課題。
強化耐震及地區本位的植栽手法也是其特色。透過複合式制震裝置結合及複數支架及制動閘組合之免震構造，提供超高層建築及低層部建築不同的減震需求，並加重油燃料之蓄備，使停電時其電力供給仍能夠維持85％以上的供給水準。
其植栽計畫並不考量採用園藝種、外來種，而是朝向生物多樣性，以當地原生植物及生態系再生之手法進行植栽綠化，該植栽計畫經公益團體財團法人日本生態系協會所作之評估認證（JHEP），獲得日本首創的最高評價（AAA）。
森建設作為本案更新會成員之一，不僅硬體方面更投入，更負責建築的軟體經營，權利人分回的可收益資產的辦公樓地板以共有持分方式，由參加更新會員的森建設公司承租，納入整體經營，使自用住宅部分的管理費能穩定並減輕住戶負擔，使全案能夠達到永續經營效益。(本案例詳細介紹可參閱第57期簡訊)
Ark Hills仙石山森Tower再開發事業概要表
| 案例名稱 | Ark Hills仙石山森Tower |
| 位置 | 東京都港區虎之門五丁目、六丁目 |
| 實施者 | 更新會 |
| 面積 | 2公頃 |
| 樓層數 | 商業辦公棟：47F/B4 住宅棟：6F/B1 |
| 完工年份 | 2012年 |
案例5.東京虎之門之丘
2014年6月「虎之門Hills」正式開幕，同時也確定東京環狀二號線快速道路正式開通。環狀二號線為貫穿東京都心之重要幹道，於1946年核定，但虎之門至神田路段始終無法通行，直至虎之門Hills的出現，為此帶來一線曙光。
環狀二號線快速道路 鍾承憲攝影
配合重大建設興闢提升地區發展地位
本項事業名稱為「東京都市計畫事業環狀第二號線新橋‧虎之門地區第二種市街地再開發事業」，共分三個街區，其中「虎之門Hills」位於第三街區，基地面積1.7公頃，實施者為森建築集團，更新後為地上52層、地下5層，高度247公尺之建築物，兼具商辦、會展、旅館、居住、休閒、防災等複合式機能；為完善環境綠軸與都市風廊，於戶外空間規劃流水、大量草皮及富季節變化之植栽，並延伸至建物內，藉由玻璃惟幕設計，營造內外交錯融合之意象，室內空間結合白虎紋路設計營造藝術感，更以具科技感之Toranomon為宣傳，使其成為地方藝術文化與科技焦點。
立體道路設計制度將土地利用效益最大化
虎之門Hills雖為超高層複合式大樓，但應用1989年通過之立體道路設計制度，於底層規劃地下隧道供車通行，將土地效益最大化。另為有效興闢環狀2號線，東京都亦於2013擬訂建築設計與街區景觀規劃準則，本次參訪時地下隧道路面層環境多已更新，並結合人行步道與建物量體與色彩，從第一街區即可直接遠眺虎之門Hills的高聳外觀。虎之門Hills出現改變都市環境品質，亦使環狀二號線更臻完善，使之成為東京著名新地標，逐步引動周邊老舊市區之更新，結合2020年東京奧運舉辦，更讓人期待未來東京將以何種全新面貌吸引全球眼光。(本案例詳細介紹可參閱第63期簡訊)
虎之門之丘再開發事業概要表
| 案例名稱 | 虎之門HILLS |
| 位置 | 東京都港區虎之門一丁目 虎之門再開發事業(第III街區) |
| 實施者 | 東京都政府 特定實施者：森建設 |
| 面積 | 17,069㎡ |
| 樓層數 | 52F/B5 |
| 完工年份 | 2014年 |
結語
本次東京考察除前述介紹五個案例外，還包括東京車站前丸之內地區、霞關地區官廳設施以及六本木地區等，無論是完成多年的更新事業或是近兩年才完工的，皆可看到日本對於再開發事業的整體規劃考量周全，且大規模基地所創造的公益性皆相當值得借鏡。東京目前正努力改造都市面貌，準備迎接五年後的奧運盛事，透過重大建設興闢，提升都市機能，以都市防災、城市競爭力的角度，擘劃末來50年的東京新風貌。
(本文原載於都市更新簡訊第66期)