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白河三丁目第一種市街地更新事業

前言

白河三丁目地區第一種市街地更新事業,從1988年開始檢討至今經歷了17年的漫長歲月,好不容易才於2005年2月竣工。總面積約0.62公頃的狹小完整街廓。原有建築物大多系舊同潤會於1926年至1929年間所興建之住宅(1號館至4號館)屬關東大震災後,復健之集合住宅,針對舊同潤會所興建之集合住宅,為適應實際環境條件並提升居住品質之需要,乃策訂「舊街區復興計畫」,以更新都市機能並充實住宅、公益及商業設施,有效改善整體居住環境。

白河三丁目第一種市街地更新事業日本再開發推動案例

作者:株式會社左藤不動產鑑定顧問課長中野學

譯者:何芳子 本文原載出處:URCA 2005

NO.118 (翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)

推動歷程
 
1988年舊同潤會沿清砂通之1號館至16號館之集合住宅居民組成「改建研究會」開始進行改建相關問題之檢討。江東區公所於1989年策訂「地區更新計畫」,除將該舊同潤會集合住宅列入必要進行更新開發地區外,並決定朝向由權利關係人組成更新會之推動方式,遂於1991年進行更新會籌備作業。江東區公所亦積極擬定更新推動計畫,使該更新事業之推動,踏踏實實地往前推進。 但是,在泡沫經濟崩潰的衝擊下,必須針對更新財務計畫及權利變換基準等重新詳加檢討評估,而整理釐清錯綜複雜的權利關係花費相當長時間。因此,實施單位乃決定劃分兩個地區,分別組成更新會據以推動。 其中,白河三丁目地區於1997年10月核定都市計畫,2000年4月核定事業計畫,於2002年1月核定權利變換計畫,同年8月開始施工,於2005年2月竣工。
 
權利變換及相關估價補償
 
(一)更新前建物估價及臨時安置補償於展開更新前建物估價作業時,發現該舊同潤會集合住宅,以鋼骨構造增建部分相當多。此類增建部分面積、造型、使用類別等多種多樣,差異性很大。其中,甚至有增建面積超過原有建物面積者,就其土地共有持分的狀況言之,其增建行為並不均等,以實際面積估價相當不公平。故該增建部分經充分檢討結果,決定依規定予以補償,惟不列入權利分配估價計算。針對臨時安置補償費估算方面,係以住戶實際使用面積為準,因使用面積係包括增建部分。但基於都市中心地區房租相當昂貴的現實條件考量,採用使用面積與居住人口數之基本基準面積,以為計算補償費之依據。
 
(二)權利變換計畫 該地區原有住宅單元面積狹小,故更新後均希望增加單元面積,為儘可能滿足住戶之需求,乃調整單元配置,並利用住宅金融公庫的融資條件,可於原地安置,解決資金調度問題。對於不涉及增建面積權利分配之最小權利單元,則予設計30平方公尺面積之居住單元予以安置,權利變換計畫則採全體權利關係人同意之方式,為適應預測以外因素的產生,乃就更新後權利價額計算,依都市更新再開發法第111條規定,保留權利變換的調整修正空間。 於擬定權利變換計畫時,要取得權利關係人同意,均須花費相當長時間,這乃是所有更新事業會遭遇的共同問題,權利關係人數越多,權利關係越複雜,則其困難度越高,尤其是涉及若干世代的財產繼承移轉,則更加困難,其中,甚至有若干權利戶涉及關係人達50人以上的複雜情況。因當時的不動產市場行情已有逐漸下降趨勢,且權利關係人有不少高齡老人,故均迫切希望能快速確定,加速推動。最後,終於獲得183名所有權利人的同意而確定權利變換計畫,如果權利變換計畫無法及時確定,則不動產行情的變動,將造成權利人及實施者的精神負擔與風險,故應努力掌握時效。
 
結語

該地區更新事業已實施完成,更新會刻正辦理結算及解散作業中,惟進駐的診所、藥局,便利商店等已開始營業,更新地區內設置之江東區公所,所屬衛生所已開始有居民到訪尋求相關服務、諮詢。經歷了60年以上歲月的舊同潤會集合住宅社區,業已以嶄新面貌,展開其歷史性的一頁。二期的三好地區更新事業,將於2006年6月完工。屆時「舊街區復興計畫」將展現具體成效,使該地區重新以地標性建物之姿態呈現並發揮其都市機能角色。

事業計畫摘要
 
地區面積 0.62公頃
推動歷程 都市計畫核定 1998年10月
事業計畫核定 2000年4月
權利變換計畫核定 2002年1月
竣工 2005年2月
事業概要 使用類型 住宅、辦公、店鋪、停車場
建築面積 2,241平方公尺
建蔽率 70%
總樓地板 33,378平方公尺
容積率 700%
構造層數 RC造、部分S造,地上33層,地下1層
事業費用 約120億元
土地使用 更新前 更新後
公共用地 2,315平方公尺 2,327平方公尺
建築用地 3,916平方公尺 3,904平方公尺
權利人數 183人 106人