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東京都大崎站西口南地區更新事業
地區特性與更新前狀況
大崎站西口地區有明電舍與Sony的舊工廠用地，在工廠拆遷後，明電舍土地充當停車使用，而Sony地部分則是低度利用的技術中心。地區內尚處於小型作業所及木造店鋪、住宅併用的情況，居住人口亦不斷減少。
明電舍與Sony兩家企業共組研究會，進行更新開發方式檢討；而鄰接車站西側土地正進行更新作業，因此也協議併入推動。
在更新意願與機運提升的情勢下，乃將面積達9.1ha的大崎站西口地區納入分期分區推動計畫。隨即成立「大崎站西口地區都市再生協議會」，於2002年提出4個更新單元的都市計畫案，而完成更新地區計畫的都市計劃核定程序。
2002年政府訂頒「都市再生特別措置法」，乃依法將大崎站周邊指定為緊急整備地域後，於2004年策訂都市再生願景及整體環境未來意象。其中明電舍依法首先以「都市再生特別地區」通過都市計畫法定程序而開始執行興建。
為引導各更新單元的開發更新，乃訂定西口地區設計準則，而針對整體緊急整備地域制訂了環境規劃準則及國際化設計準則等，俾利遵循。
大崎站西口南地區更新事業配置示意 （圖片來源：http://osakiwizcity.tokyo/）
事業概要
協議會組成至更新會成立階段
該地區早在1997年已由有志一同人士組成「百反?下思考會」於1998年改為「百反?下更新協議會」後，開始檢討更新相關事宜。2001年成立更新籌備會才正式展開更新事業相關作業與活動，該地區原屬住宅、店鋪、小工廠密集狀況，區內巷道狹小，是必須實施更新的地區。部分土地提出興建公寓的計畫，考量到可能增加後續更新的困難，且因大崎站西口中央地區已於2009年完成更新事業，而促使西口南地區的更新行動加快腳步。
同時，於2002年大崎站周邊地域總面積約60公頃範圍，經指定為都市再生緊急整備地域，並隨即完成西口地區計畫的都市計劃核定。2004年JR東日本公司發表了「大崎短絡線計畫」，其一部分線路用地落在更新單元基地內，因此，該地區經與JR協議調整修正內容，遂於2007年核定公告「大崎站西口南地區更新事業」及「地區計畫變更」案，2009年1月正式成立「大崎站西口南地區市街地再開發組合」。
權利變換計畫核定至建築完工階段
更新會成立後經過2年時間，2011年2月終於能夠完成權利變換計畫認可，但不幸地，卻面臨雷曼金融衝擊的景氣低迷期，在克服參加更新會員撤退困境及1名地主資訊消息不明等處理方案確定後，復重行完成公展手續後，始獲確定據以執行。
在房屋進行拆遷階段，又逢東日本大震災的侵襲，補助金取得及工程費細項等，經一番辛苦地協調溝通始獲確定。而徵選的特定業務代行者清水建設公司，協立建築設計事務所與NIPPO聯合企業體等的共同努力後，才開始動工，因此預定工期延遲了4個月。主要流程如下：
1999年10月 大崎站西口地區都市再生協議會成立
2001年3月 更新籌備會設立
2002年9月 地區計畫完成都市計畫法定程序
2003年2月 大崎站周邊地域都市再生連絡會起動
2004年11月 策訂都市再生願景
2007年8月 大崎站西口地區更新事業計畫核定
2009年1月 更新會成立
2011年2月 權變計畫認可，同年7月動工
2014年1月 完工（西口公園工程9月完工）
建築計畫概要
大崎站西口地區內已先行完成之「大崎WEST CITY PARK」、「SONY CITY」等均於3層樓部分配置人行步道互相連結，因此本更新建築於第3層樓配置住宅及事務所主要出入門廳，並建構與大崎站連通的便捷人行動線系統。
建構與大崎站連通的便捷人行動線系統（圖片來源：http://osakiwizcity.tokyo/）
辦公棟為地上24層、地下2層，住宅棟為地上25層、地下2層之建築，而地下停車場及地上人工地盤均相互連通。1~3層配置店鋪，提供「大崎WESTS CITY TERRES」的熱絡氣氛及生活便利性；於1~2層樓內設置品川區老人福祉設施」期提供公益性貢獻，同時提供部分空間給大崎地區營運事務所負責執行出租會議室之業務。住宅棟採用「中間免震構造」，在204戶住宅單元中，由原權利人分回約半數左右。
權利變換計畫概要
本地區更新前，包括土地所有權人75人、租地權人8人、建物所有權人2人及房屋承租戶29人。權利變換計畫確定時，尚有1位地主因住處不明，經行政協議等手續後，以其所在不明且其擁有權值過小無法分配住宅單元而予提供補償費。權利人中參與分配者50人，更新後繼續留在原地區生活。
營運管理計畫
本更新基地與街區共同部分，由「大崎WESTS CITY管理委員會」統籌負責，住宅棟事務棟分別組成管委會為之。街區與事務棟之管理業務委由「日土地建物服務公司」，而住宅棟則委由「NIPPO FACILITIS公司」實際執行。
大崎西口地區整體經營管理
整體大崎西口地區完成後之營運，係由各開發地區之主體出資設立，「大崎地區營管公司」與品川區公所協商訂定管理協定，以提升地區附加價值。依永續經營觀點，除公共公益設施之維管外，並進行地區再生有關之調查規劃業務，傳達資訊協助相關營運活動的舉辦等工作。地區整體均予以納入管維工作，以增進交流與繁榮發展。
結語
本地區從再開發協議會起動的1997年開始至事業完成，總計經過漫長的17個年頭。期間經歷了無數無法以文字詳述的苦難困境，能夠克服在於獲得了國土交通省、東京都、品川區等行政部門的鼎力協助，同時也因為相關權利人的熱忱與堅持，才能竟功。
大崎站西口地區總計4個更新地區，本地區乃最後執行完成的更新事業。此外，接近西品川一丁目地區刻正成立更新會積極推動中。充分顯示大崎站周邊地區的再開發已由點擴大到面，更新效益不斷波及到鄰近地段，逐步型塑大崎地區的副都心環境景觀意象，將承擔起東京都中心街區南側副都心的功能角色。
事業計畫概要
(本文原載於都市更新簡訊第65期)
譯者：何芳子 顧問
本文原載出處：URCA雙月刊NO.170 P4~7
(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)
作者：一般社團法人大崎Area Management 山口芳雄
佐藤不動產鑑定顧問公司 顧問第1部 水口琢
本文原載出處：URCA雙月刊NO.170 P4~7
(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)
作者：一般社團法人大崎Area Management 山口芳雄
佐藤不動產鑑定顧問公司 顧問第1部 水口琢
地區特性與更新前狀況
大崎站西口地區有明電舍與Sony的舊工廠用地，在工廠拆遷後，明電舍土地充當停車使用，而Sony地部分則是低度利用的技術中心。地區內尚處於小型作業所及木造店鋪、住宅併用的情況，居住人口亦不斷減少。
明電舍與Sony兩家企業共組研究會，進行更新開發方式檢討；而鄰接車站西側土地正進行更新作業，因此也協議併入推動。
在更新意願與機運提升的情勢下，乃將面積達9.1ha的大崎站西口地區納入分期分區推動計畫。隨即成立「大崎站西口地區都市再生協議會」，於2002年提出4個更新單元的都市計畫案，而完成更新地區計畫的都市計劃核定程序。
2002年政府訂頒「都市再生特別措置法」，乃依法將大崎站周邊指定為緊急整備地域後，於2004年策訂都市再生願景及整體環境未來意象。其中明電舍依法首先以「都市再生特別地區」通過都市計畫法定程序而開始執行興建。
為引導各更新單元的開發更新，乃訂定西口地區設計準則，而針對整體緊急整備地域制訂了環境規劃準則及國際化設計準則等，俾利遵循。
大崎站西口南地區更新事業配置示意 （圖片來源：http://osakiwizcity.tokyo/）
事業概要
協議會組成至更新會成立階段
該地區早在1997年已由有志一同人士組成「百反?下思考會」於1998年改為「百反?下更新協議會」後，開始檢討更新相關事宜。2001年成立更新籌備會才正式展開更新事業相關作業與活動，該地區原屬住宅、店鋪、小工廠密集狀況，區內巷道狹小，是必須實施更新的地區。部分土地提出興建公寓的計畫，考量到可能增加後續更新的困難，且因大崎站西口中央地區已於2009年完成更新事業，而促使西口南地區的更新行動加快腳步。
同時，於2002年大崎站周邊地域總面積約60公頃範圍，經指定為都市再生緊急整備地域，並隨即完成西口地區計畫的都市計劃核定。2004年JR東日本公司發表了「大崎短絡線計畫」，其一部分線路用地落在更新單元基地內，因此，該地區經與JR協議調整修正內容，遂於2007年核定公告「大崎站西口南地區更新事業」及「地區計畫變更」案，2009年1月正式成立「大崎站西口南地區市街地再開發組合」。
權利變換計畫核定至建築完工階段
更新會成立後經過2年時間，2011年2月終於能夠完成權利變換計畫認可，但不幸地，卻面臨雷曼金融衝擊的景氣低迷期，在克服參加更新會員撤退困境及1名地主資訊消息不明等處理方案確定後，復重行完成公展手續後，始獲確定據以執行。
在房屋進行拆遷階段，又逢東日本大震災的侵襲，補助金取得及工程費細項等，經一番辛苦地協調溝通始獲確定。而徵選的特定業務代行者清水建設公司，協立建築設計事務所與NIPPO聯合企業體等的共同努力後，才開始動工，因此預定工期延遲了4個月。主要流程如下：
1999年10月 大崎站西口地區都市再生協議會成立
2001年3月 更新籌備會設立
2002年9月 地區計畫完成都市計畫法定程序
2003年2月 大崎站周邊地域都市再生連絡會起動
2004年11月 策訂都市再生願景
2007年8月 大崎站西口地區更新事業計畫核定
2009年1月 更新會成立
2011年2月 權變計畫認可，同年7月動工
2014年1月 完工（西口公園工程9月完工）
建築計畫概要
大崎站西口地區內已先行完成之「大崎WEST CITY PARK」、「SONY CITY」等均於3層樓部分配置人行步道互相連結，因此本更新建築於第3層樓配置住宅及事務所主要出入門廳，並建構與大崎站連通的便捷人行動線系統。
建構與大崎站連通的便捷人行動線系統（圖片來源：http://osakiwizcity.tokyo/）
辦公棟為地上24層、地下2層，住宅棟為地上25層、地下2層之建築，而地下停車場及地上人工地盤均相互連通。1~3層配置店鋪，提供「大崎WESTS CITY TERRES」的熱絡氣氛及生活便利性；於1~2層樓內設置品川區老人福祉設施」期提供公益性貢獻，同時提供部分空間給大崎地區營運事務所負責執行出租會議室之業務。住宅棟採用「中間免震構造」，在204戶住宅單元中，由原權利人分回約半數左右。
權利變換計畫概要
本地區更新前，包括土地所有權人75人、租地權人8人、建物所有權人2人及房屋承租戶29人。權利變換計畫確定時，尚有1位地主因住處不明，經行政協議等手續後，以其所在不明且其擁有權值過小無法分配住宅單元而予提供補償費。權利人中參與分配者50人，更新後繼續留在原地區生活。
營運管理計畫
本更新基地與街區共同部分，由「大崎WESTS CITY管理委員會」統籌負責，住宅棟事務棟分別組成管委會為之。街區與事務棟之管理業務委由「日土地建物服務公司」，而住宅棟則委由「NIPPO FACILITIS公司」實際執行。
大崎西口地區整體經營管理
整體大崎西口地區完成後之營運，係由各開發地區之主體出資設立，「大崎地區營管公司」與品川區公所協商訂定管理協定，以提升地區附加價值。依永續經營觀點，除公共公益設施之維管外，並進行地區再生有關之調查規劃業務，傳達資訊協助相關營運活動的舉辦等工作。地區整體均予以納入管維工作，以增進交流與繁榮發展。
結語
本地區從再開發協議會起動的1997年開始至事業完成，總計經過漫長的17個年頭。期間經歷了無數無法以文字詳述的苦難困境，能夠克服在於獲得了國土交通省、東京都、品川區等行政部門的鼎力協助，同時也因為相關權利人的熱忱與堅持，才能竟功。
大崎站西口地區總計4個更新地區，本地區乃最後執行完成的更新事業。此外，接近西品川一丁目地區刻正成立更新會積極推動中。充分顯示大崎站周邊地區的再開發已由點擴大到面，更新效益不斷波及到鄰近地段，逐步型塑大崎地區的副都心環境景觀意象，將承擔起東京都中心街區南側副都心的功能角色。
事業計畫概要
| 所在地 | 東京都品川區大崎二丁目 | ||
| 實施者 | 更新會 | ||
| 都市名 | 品川區 37萬人（2014年5月） | ||
| 地區面積 | 約1.0公頃 | ||
| 辦理經過 | 都市計畫核定 | 2007年8月 | |
| 事業計畫核定 | 2009年1月 | ||
| 權變計畫核定 | 2011年2月 | ||
| 完工 | 2014年1月 | ||
| 事業概要 | 用途 | 事務所、店鋪、住宅、公益設施 | |
| 建築面積 | 3,690㎡?? | ||
| 建蔽率 | 51.50% | ||
| 總樓地板 | 58,400㎡ | ||
| 容積率 | 648.90% | ||
| 構造 | 鋼骨造、SRC造、RC造 | ||
| 層數 | 地上25層 | ||
| 地下2層 | |||
| 總事業費 | 約270億圓 | ||
| 土地利用 | 更新前 | 更新後 | |
| 公共用地 | 1,666㎡ | 2,266㎡ | |
| 建築用地 | 7,774㎡ | 7,171㎡ | |
| 權利人數 | 更新前83人/更新後49人（參加更新會員2人) | ||
(本文原載於都市更新簡訊第65期)