東京大手町一丁目第二號連鎖型再開發事業

長期以來，大手町是金融、貿易、資訊通信、媒體等活躍大企業總公司聚集的東京CBD地區，扮演著日本經濟的中樞機能角色。但是區內建築物老舊，已無法順應高度資訊化企業經營形態的需要，必須進行更新，俾強化業務中樞機能。

大手町區域與週邊關係 

但是考量就地重建必須於更新期間搬遷，俟完成重建後再搬回，對於大手町現有24小時無法中斷業務營運的企業而言，將造成業務推展的嚴重影響，因此，一直無法展開更新機能的再開發工作。

為了解決所面臨的課題，由當地權利人、行政部門等組成「大手町.丸之內.有樂町地區都市再生懇談會」進行討論研商，2002年12月提出「連鎖型再開發」提案。大手町一丁目地區更新的推手，係2003年1月召開的中央都市再生本部，會議中將「大手町合署辦公廳舍1、2號館舊址土地」定位為國際業務據點再生計畫之一環，而第一砲更新事業已於2009年4月1日完工。

大手町連鎖型再開發的推動，係將1、2號館舊址土地作為土地重劃換地的籌碼，以持續轉換「種地」的模式，依序進行逐塊基地重建。即先行實施更新重建，於更新建築物興建完成後，讓老舊房地權利人直接進駐更新後新建物，再就搬遷後之基地進行更新，如此連鎖性的分區分期推展更新工作。透過此種方式，更新期間仍得於原房地繼續營運，同時亦可藉由都市再生推動，階段性的更新都市機能，提高土地高度有效利用。透過此種連鎖型再開發計畫推動，讓大手町地區公私部門，對該地區未來發展願景建立共識，能夠全力配合執行。此種「連鎖型再開發」能夠順利推動的必要條件如下：

1.確保種地：具有能夠運用，可先行搬遷重建的基地。
2.土地的雙重使用：既有建物及種地可同時使用。
3.權利移轉：既有房地權利必須移轉到種地更新後之房地。


大手町一丁目再開發計畫範圍

在本連鎖型再開發事業過程中，由UR都市機構先取得種地所有權，並於後續推動中持續保有部分土地；同時，以具備豐富實務經驗及業績的實施者，併行實施土地重劃事業。

針對有意願進行老舊建物重建的權利人，在土地重劃事業地區內某一塊土地集中換地，於權利移轉後之土地，興建嶄新建築物，於新建物興建期間持續使用既有建物，等新建物完工後，直接進行搬遷進駐，如此，依規劃時程依序推動。

本大手町「連鎖型再開發」乃依循都市再開發法相關法令規定辦理，本第二號更新事業於2010年4月第一號更新事業權利人進駐、既有建地騰空後，開始展開重建工作；經過3年6個月後，在2013年9月順利將房地騰空，移交給參與第三號更新事業權利人。

參與本更新事業權利人數較少，且均屬大企業、公部門機關及民間企業組織等，各有不同觀點及互異之意向決策過程；溝通協調時間相當長，同時針對參與重建的既有建物及擬進駐新建物之使用者權利人等，均須進行密切協商。因此，代表實施者的UR都市機構，對於時程、進度的掌控，投入相當的苦心和努力。

在更新事業進行過程中，相關權利人及單位面臨的課題互不相同，所採意見、想法亦不盡相同。但因係採「連鎖型再開發」模式，參與相關機構、權利人等，已建立嚴守時程進度之共識與認知，勢必充分配合辦理。因此，本第二號連鎖型再開發事業，始能如期如質順利執行完成。
 

大手町一丁目第二地區的更新事業係由UR都市機構與三菱地所公司共同實施。第二號更新基地原屬全國農業協同組合中央會、連合會及日本經濟新聞社等所有，經遷移到第一號更新事業後，騰空出來的房地；本更新土地由公庫、投資銀行、三菱綜合研究所等所有權人與東京地下鐵公司共同參與，由UR都市機構、三菱地所共同實施；其中都市計畫、更新事業計畫、權利變換計畫擬定、法定程序等均由UR都市機構與三菱地所分工執行。

建築部分，北棟由UR都市機構以公開招標方式徵選「特定建築者」（包括NTT都市開發、三菱地所、東京建物、產經BUILDING）；南棟則由三菱地所（以共同實施者身分）協助設計施工；因為期待更新後建築將扮演國際金融中心角色，而予命名為「大手町FINANCIAL CITY」。

更新後由南、北兩棟超高層建築構成，南棟低層部分配置國際金融業務支援設施，包括教育、交流、醫療等設施；兩棟建物地面及地下層連通，提供商業使用。

為了讓參與土地權利人能夠擁有自主性、獨立性的業務空間，予以分棟規劃；南棟低層部與特區貢獻設施整合配置，充實會議及資訊服務中心機能，共同創造有機性空間組合，有效強化國際金融功能。主要辦理過程如下：
 

在政府積極推動都市再生計畫的目標指導下，於2007年6月召開的第13次都市再生本部會議中，策訂了「強化國際金融據點機能」的推動方向，於2009年3月完成本更新地區的都市計畫法定程序，以強化業務支援機能及提升具魅力的都市空間環境。都市計畫明確揭示3項計畫構想：

1.充實業務支援設施：包括金融教育交流及國際醫療等設施，以強化國際金融機構。

2.創造豐富綠意都心空間：形塑日本橋川沿岸的綠化開放空間、充實基地綠化、減輕環境負荷。

3.改善地上、地下的人行動線系統：包括延伸仲道路機能，建構大手町地下連通系統等措施。
 

建築規劃設計以業務空間為重心，讓金融機關總部機能與出租業務、辦公空間並存，俾相輔相成，發揮最大效益，但採取入口動線分離的空間配置格局。金融教育交流設施於南棟大樓配置，提供多樣化交流項目、金融人才育成等，藉以擴大日本金融人才的視野。同時運用大樓的第5層的全部樓地板，規劃教室、沙龍與出租空間兩大部分，藉由承租者提供的教育訓練收費、收取租金，俾利整體教育設施的營運。

國際醫療設施除了可提供具備外語溝通能力的醫療服務外，並提供高品質初期醫療診治等，對國際金融據點的大手町而言，確可強化其生活機能；此構想獲得聖路加醫院認同，願意進駐南棟大樓的第2樓層的整層空間；為充分支援業務機能，於商業帶規劃餐飲設施。

就環境貢獻面而言，引入最新技術，徹底採行節能對策致力減輕對環境負荷，配置地域性冷暖氣設施及中水道設施；同時，在基地內外均加強綠化，於日本橋川沿岸空間裝置ECO博物館，扮演資訊傳播功能。

藉由既有道路廢止及有機性街區整合，如延伸仲道路，加強有樂町與大手町間的連通，建構嶄新人行步道系統，並沿線配置商店，俾創造熱絡、魅力的交流空間。另外，利用地下空間，有效連通丸之內線大手町站、產業大樓等，並改善與半藏門線方向的連通動線；未來亦將於地下興建步行通道，方便與千代田線、竹橋站間之連通。

（左圖）更新後主要作辦公及會議中心使用
（右圖）更新後的大手町金融城

基地有兩筆土地，其一由全體權利人共同持分，另一筆由地下鐵權利人以外的其他權利人共有，而地下鐵權利人則區分地上權，其土地係屬原日經大樓移轉後、參與第2號都市再生之基地，採與土地重劃併行推動。兩棟高層大樓分別設定區位效用比，並依樓層、用途分別評定效用比後，據以評定土地持分比例。

南棟大樓保留床及其土地持分，由土地所有權人的日本政策投資銀行、三菱地所優先取得使用。北棟除特定建築者當初承諾取得的部分保留床外，其餘保留床由三菱地所及產經BUILDING兩家公司取得之。店鋪部分由三菱地所、東京地下鐵、特定權利人等4家區分所有，但設施裝修、營運等均納入統籌辦理。
 

考量本更新建築進駐單位包括企業總部、出租辦公、特區設施、店鋪等複合用途之區分所有權人，故採分棟管理營運方式，由其分別籌組管委會，北棟委由NTT都市開發建築服務公司；南棟則委由三菱地所物業管理等專業公司負責管理。與兩棟相關之共同部分則依區分所有法規成立管委會，事務局統籌維管實務則仍委由三菱地所物業公司負責承辦。
 

本項連鎖型再開發工程，在第一號事業完工後的一年內，即著手第二號事業推動，在短短2年半工期旋即順利完工，目前主要土地所有權人-日本政策金融公庫及日本政策投資銀行總行庫，已進駐新建築物開始營運；而原有建物刻正進行拆除，將據以展開第三號更新事業。能夠在既定時間點進行土地移交作業，乃推動連鎖型再開發最重要的關鍵事項。此種「連鎖型再開發」手法將持續擴大運用到東京車站北側的街區，期有效帶動鄰近地區的繁榮發展。

UR都市機構在推動過程，以共同實施者、特定建築者等多重角色參與，均能順利完成第一、第二號更新事業。目前正以預定實施者的角色，依預定進度積極展開第三號基地更新工作。