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倫敦坎納瑞碼頭更新Canary Wharf
柴契爾民營化政策的重挫
英國倫敦的碼頭區(London Docklands) 是全世界最大的都市更新地區。而其中最受國際矚目的莫過於坎納瑞碼頭(Canary Wharf)的更新開發計畫。這塊81英畝(約32.8公頃)的土地於1987年由全世界最大的開發商－奧林匹亞約克公司(Olympia & York)從英國政府手中買下，第一期的計畫中興建了全歐洲最高的50層國際金融大樓(One Canada Square )及其他13棟大樓與購物商場，象徵著首相柴契爾夫人民營化政策(privatization)的標竿，其目標是要將倫敦塑造為歐洲的金融中心。
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英國倫敦的碼頭區(London Docklands) 是全世界最大的都市更新地區。而其中最受國際矚目的莫過於坎納瑞碼頭(Canary Wharf)的更新開發計畫。這塊81英畝(約32.8公頃)的土地於1987年由全世界最大的開發商－奧林匹亞約克公司(Olympia & York)從英國政府手中買下，第一期的計畫中興建了全歐洲最高的50層國際金融大樓(One Canada Square )及其他13棟大樓與購物商場，象徵著首相柴契爾夫人民營化政策(privatization)的標竿，其目標是要將倫敦塑造為歐洲的金融中心。
但隨著全歐洲不動產市場的低瀰，此一更新計畫並不如預期地吸引企業進駐，終於在1993年拖垮了開發商，奧林匹亞約克公司宣佈破產。英國政府不得不接手這些資產，也使得民間與學界大肆抨擊市場導向的都市更新政策不可行。坎納瑞碼頭似乎成為民營化政策失敗的象徵。
國際集團接手
1995年十二月英國政府終於重新找到買主接手坎納瑞碼頭。這個新公司稱為坎納瑞碼頭集團(Canary Wharf Group plc.)，是一個國際投資的集團，其主要成員包括PaulRiechmann(原奧林匹亞約克的大股東); CNAFinancial Corporation (83% 由 Loews Corporation所持有); Franklin Mutual Series Fund; Affiliates of Republic New YorkCorporation; HRH Prince Al Waleed bin Talal bin Abdulaziz al Saud。
經過英國政府及投資人的努力，今天的坎納瑞碼頭不再是英國都市更新的恥辱，而是相當成功的開發案。現有營運的大樓幾乎已經達到100%的出租率。興建中的大樓也已經達到70%的預租率。國際性的金融公司紛紛進場。
目前全案已經開發完成三分之二。現有樓板面積約有25萬坪，包括16萬坪的辦公室加上9萬坪的零售及服務設施空間，剩餘的部分將在五至七年內全部完成。目前正在興建的包括IBM及花旗集團的公司歐洲總部大樓。
當全部開發完成時，坎納瑞碼頭將可提供375000坪的A級金融辦公大樓及商場設施。預估工作人口將達十萬人。
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Canary Warf
市況非凡
今天當我們走出朱比力線捷運(Jubilee Line Extension)車站，看到高聳雲端的One Canada Square的大樓，看著身邊磨肩擦踵的行人，商場內旺盛的人氣，很難想像在五年前所有的人提到坎納瑞碼頭就是搖頭或是諷刺的語氣。
目前當地的工作人口，已由1993年的7000人上升至27000人，足足成長了三倍。許多國際知名的大公司紛紛進場，包括：倫敦捷運公司(London Underground)、摩根史坦利公司(Morgan Stanley)、花旗銀行及集團(Citibank & Citicorp)、 讀者文摘、匯豐銀行(HSBC)、紐約銀行、波士頓第一銀行等等。1993年金融銀行業只佔全部租賃面積的20%，今天則佔61%以上，成為名符其實的國際金融中心。
從租金面來說，1993年的租金每月每平方呎只有15鎊(市中心當時約30鎊)，目前則高達39鎊(市中心則約為57鎊)。其與市中心租金的差距越來越近，預估到2005年租金單價差距只有12%。
凡此種種現象，再再都顯示坎納瑞碼頭已經完全脫離過去的陰霾，反敗為勝，成為英國與全世界成功更新的典範。
CanaryWharf-NashCourt
Jubilee Line Station
成功之道
究竟為什麼坎納瑞碼頭近年會有如此優異的表現？可能至少有下列四項重要的原因：
朱比力延申線捷運貢獻匪淺
原本坎納瑞碼頭唯一的大眾運輸系統只有一條輕軌電車(Docklands Light Rail)，對於未於東郊面積超過2000公頃的範圍相當不足。而DLR並未銜接倫敦最重要的金融重鎮西堤區(The City)，造成金融界人士裹足不前。有鑑於此，倫敦市政當局乃與1992年決定興建朱比力延伸線，以補輕軌電車之不足。新的捷運線終於在去年(1999)年底通車。通車之前即造成轟動，需求立刻浮現，房租節節昇高。不過投資人對於此一遲來的甘霖頗有微辭，他們認為要是政府能夠依承諾早日興建，或許坎納瑞碼頭就不必經歷倒閉的痛苦。
倫敦不動產市場的變遷
倫敦的不動產市場在1987年奧林匹亞約克公司投資時，正好處於頂峰，因此該公司購買該土地的成本相當高。但是在其倒閉前夕的1992年則處於谷底。近七年來，不動產市場則處於上漲的狀態，正有利於新投資人之入場。
投資者以長期持有方式投資
新進場的投資集團從開始就以長期投資與長期收益之眼光規劃。因此所開出的租金行情相當低廉合理，對於長期租戶相當有利，因此可以有穩定的成長空間。
英國政府的全力支持
英國政府自從創立倫敦碼頭地開發公司(London Docklands Development Corporation, LDDC)以來，即受到各方的攻擊。有人認為這是打擊工黨勢力的政治陰謀，有人認為這是圖利財團，有人認為市場導向的更新會破壞都市的發展。但是不論保守黨上台或是工黨上台，英國政府對於碼頭地的開發從未停止支持。就連奧林匹亞約克公司破產後，朱比力延伸線的興建受到的攻擊更嚴重時，政府也從來沒有停止公共設施的興闢與對新公司的支持。
倫敦碼頭地的更新，是台灣正起步推動都市更新的活教材。值得我們學習他們政府的魄力與堅持，民間投資者寬闊的胸襟與眼光。或許台灣在下一個世紀的更新機會中，可以不再重蹈覆轍。
Canary Riverside Apartments-4Seasons
參考網站
CanaryWharf Group: http://www.canarywharf.com
TheWharf: Canary Wharf's exclusive weekly paper: http://www.wharf.co.uk
(本文原載於都市更新簡訊第8期)
但隨著全歐洲不動產市場的低瀰，此一更新計畫並不如預期地吸引企業進駐，終於在1993年拖垮了開發商，奧林匹亞約克公司宣佈破產。英國政府不得不接手這些資產，也使得民間與學界大肆抨擊市場導向的都市更新政策不可行。坎納瑞碼頭似乎成為民營化政策失敗的象徵。
國際集團接手
1995年十二月英國政府終於重新找到買主接手坎納瑞碼頭。這個新公司稱為坎納瑞碼頭集團(Canary Wharf Group plc.)，是一個國際投資的集團，其主要成員包括PaulRiechmann(原奧林匹亞約克的大股東); CNAFinancial Corporation (83% 由 Loews Corporation所持有); Franklin Mutual Series Fund; Affiliates of Republic New YorkCorporation; HRH Prince Al Waleed bin Talal bin Abdulaziz al Saud。
經過英國政府及投資人的努力，今天的坎納瑞碼頭不再是英國都市更新的恥辱，而是相當成功的開發案。現有營運的大樓幾乎已經達到100%的出租率。興建中的大樓也已經達到70%的預租率。國際性的金融公司紛紛進場。
目前全案已經開發完成三分之二。現有樓板面積約有25萬坪，包括16萬坪的辦公室加上9萬坪的零售及服務設施空間，剩餘的部分將在五至七年內全部完成。目前正在興建的包括IBM及花旗集團的公司歐洲總部大樓。
當全部開發完成時，坎納瑞碼頭將可提供375000坪的A級金融辦公大樓及商場設施。預估工作人口將達十萬人。
Canary Warf
市況非凡
今天當我們走出朱比力線捷運(Jubilee Line Extension)車站，看到高聳雲端的One Canada Square的大樓，看著身邊磨肩擦踵的行人，商場內旺盛的人氣，很難想像在五年前所有的人提到坎納瑞碼頭就是搖頭或是諷刺的語氣。
目前當地的工作人口，已由1993年的7000人上升至27000人，足足成長了三倍。許多國際知名的大公司紛紛進場，包括：倫敦捷運公司(London Underground)、摩根史坦利公司(Morgan Stanley)、花旗銀行及集團(Citibank & Citicorp)、 讀者文摘、匯豐銀行(HSBC)、紐約銀行、波士頓第一銀行等等。1993年金融銀行業只佔全部租賃面積的20%，今天則佔61%以上，成為名符其實的國際金融中心。
從租金面來說，1993年的租金每月每平方呎只有15鎊(市中心當時約30鎊)，目前則高達39鎊(市中心則約為57鎊)。其與市中心租金的差距越來越近，預估到2005年租金單價差距只有12%。
凡此種種現象，再再都顯示坎納瑞碼頭已經完全脫離過去的陰霾，反敗為勝，成為英國與全世界成功更新的典範。
CanaryWharf-NashCourt
Jubilee Line Station
成功之道
究竟為什麼坎納瑞碼頭近年會有如此優異的表現？可能至少有下列四項重要的原因：
朱比力延申線捷運貢獻匪淺
原本坎納瑞碼頭唯一的大眾運輸系統只有一條輕軌電車(Docklands Light Rail)，對於未於東郊面積超過2000公頃的範圍相當不足。而DLR並未銜接倫敦最重要的金融重鎮西堤區(The City)，造成金融界人士裹足不前。有鑑於此，倫敦市政當局乃與1992年決定興建朱比力延伸線，以補輕軌電車之不足。新的捷運線終於在去年(1999)年底通車。通車之前即造成轟動，需求立刻浮現，房租節節昇高。不過投資人對於此一遲來的甘霖頗有微辭，他們認為要是政府能夠依承諾早日興建，或許坎納瑞碼頭就不必經歷倒閉的痛苦。
倫敦不動產市場的變遷
倫敦的不動產市場在1987年奧林匹亞約克公司投資時，正好處於頂峰，因此該公司購買該土地的成本相當高。但是在其倒閉前夕的1992年則處於谷底。近七年來，不動產市場則處於上漲的狀態，正有利於新投資人之入場。
投資者以長期持有方式投資
新進場的投資集團從開始就以長期投資與長期收益之眼光規劃。因此所開出的租金行情相當低廉合理，對於長期租戶相當有利，因此可以有穩定的成長空間。
英國政府的全力支持
英國政府自從創立倫敦碼頭地開發公司(London Docklands Development Corporation, LDDC)以來，即受到各方的攻擊。有人認為這是打擊工黨勢力的政治陰謀，有人認為這是圖利財團，有人認為市場導向的更新會破壞都市的發展。但是不論保守黨上台或是工黨上台，英國政府對於碼頭地的開發從未停止支持。就連奧林匹亞約克公司破產後，朱比力延伸線的興建受到的攻擊更嚴重時，政府也從來沒有停止公共設施的興闢與對新公司的支持。
倫敦碼頭地的更新，是台灣正起步推動都市更新的活教材。值得我們學習他們政府的魄力與堅持，民間投資者寬闊的胸襟與眼光。或許台灣在下一個世紀的更新機會中，可以不再重蹈覆轍。
Canary Riverside Apartments-4Seasons
參考網站
CanaryWharf Group: http://www.canarywharf.com
TheWharf: Canary Wharf's exclusive weekly paper: http://www.wharf.co.uk
(本文原載於都市更新簡訊第8期)