高石車站東B地區第一種市街地再開發事業

作者：株式會社RIA 大阪支社 宇野勝久、赤尾光司

校訂：財團法人都市更新研究發展基金會

本文原載出處：再開発コーディネータ－2003 No.103

(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)

設施建築物概要

1~2樓是以超級市場(ALPHA)為核心店舖的商業設施，3~4樓是綜合文化設施，包括大會議廳(可容納800個座位，可用空間約800㎡)、小會議廳(可容納153個座位)、圖書館、生涯學習中心、消費生活中心等。5-12樓是東南向L型住宅共102戶，地下1-2樓為停車場，設置機械停車位，市營215個，住宅使用104個。

 

建築物剖面圖

公益設施導入之後的都市核心創造

高石車站東B地區的再開發事業的特徵，是在3~4樓配置了9,355㎡的綜合文化設施。

在泡沫經濟時期，衛星都市的再開發事業，大都以整備車站前廣場、道路等公共設施以及大規模商業設施為核心的再開發大樓，以活化車站地區。但是，在現今的經濟環境，開發會受景氣變動或消費動向很大影響的大型商業設施，不如導入可以提供行政服務的公益設施，如此對於中心市街地的長期發展較為有利。

再者，高石市的圖書館或市民會館等的以市民服務設施，大都位於臨海地區，市民大都希望能移轉到市區中心，增加使用的便利性。

在這種背景下，決定規劃高石車站東B地區的開發事業，是以超級市場作為主力商場的緊密結合型態商業設施，以及會議廳、圖書館、生涯學習中心、消費生活中心所構成的公益設施為主的複合式大樓。

綜合文化設施是期望利用站前的地利之便，能變成市民文化活動的據點，並與1~2樓的商業設施有相輔相成的效果，而使得站前的商業更加活化，可以吸引更多的消費者。也因此在規劃上沒有將綜合文化設施與商業設施的動線區分開來，而是利用散步道、電梯、手扶梯做串聯。

【綜合文化設施的概要】

 

大會議廳

新輔助制度等的導入

最近幾年來，市街地再開發事業中有關公益設施導入的補助項目慢慢增多，本開發事業中也接受了幾項公益設施導入的補助，增加了事業的可行性。

第一，市府向再開發組合收購了會議廳等，以市容整頓綜合支援事業的地域交流中心來受取補助金。

再者，對於市街地再開發事業的補助選項中，平成13年度裡新增加了「鐵路車站的交通節接點為一體或鄰接的已整備社會教育設施」制度，這補助制度適用於圖書館、生涯學習中心的導入。

第三事業體的設立

本案中除相關權利人分配的產權外，其餘商業空間由高石都市開發公司(高石市、權利人、民間企業一起出資的第三事業體)所取得，並由其進行店面的租賃管理。

近年來經常可以聽到再開發事業裡的主要店舖紛紛撤離，或是現有的第三事業體經營不善等的新聞，使得開發商對於第三事業體的投資都趨向消極的態度。另一方面，權利人可以負擔的投資額有限，而高石市府的出資額度也是被限制在全體的49%內。

其次，在關於店舖的招商過程中，完工2~3年前就已經有完整開店計畫的企業並不多，一個成熟的企業很難在不是正式開店前明確地估算出營收及支出。

為了要得到民間企業的協助投資，於權利變換計畫決定後，先成立一家資本額3億日幣但實收資本額只有10分之1的公司，該公司以店舖的招商及資金的調度等目標當再開發大樓完工開幕時，再辦理增資。

現在，高石市開發(株)除了商業用地的經營之外，也擔當起再開發大樓的管理及APPLA Takaishi的商店公會等的經營而成為營運中心的重要存在，同時也擔當起市容整頓的任務。

結語

高石市車站前的開發是高石市長久以來的課題，在這即將完工之際，組合各成員的努力當然是不可輕忽，而高石市給予此事業的強力支持更是不可或缺。在事業初期階段，土地開發公社的先行收買、對於組合的技術支援及事業推動資金的補助，在權利變換以後一般會計及管理者負擔金的預算化，及向第三事業體的出資及融資等等，都給予本事業許多的支援業。在地方人士的熱情及行政的支援下，從都市計畫決定後，經過了18年，此事業終於完成了。今後住宅設施、商業設施、公益設施三者共存共榮，期待車站前會成為更多人們聚集的場所。

事業計畫概要