倫敦Paternoster Square

作者：三菱地所株式會社海外事業部
譯者：謝維嶽
校訂：財團法人都市更新研究發展基金會
本文原載出處：再開発コーディ. ネーター協会 2002 No.98(翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意)

舉世聞名的世界金融中心—「倫敦城」（或譯作「西堤區」）是現今大倫敦32自治區 (相當於東京都的”區”) 中之一區。這是從羅馬帝國時代即存在到現今的倫敦舊城，到現在仍維持獨特的城區。該城區的面積約有290公頃(約1平方英里，3km×1.5km)，是非常狹長的區域，大致仍維持中世紀的倫敦城的範圍，一千年來在同樣的場所，仍然進行著活躍的經濟活動。

倫敦城經歷過許多疾病、大火災、戰爭，全世界很少有都市在這有限的範圍中，經常反覆的進行拆除及重建。倫敦新的法令規定對於辦公大樓嚴格要求應留設空地開放空間，因此當新的建物持續的建築時，就有必要在更新與歷史中作調和。所以經常有主張經濟發展派的人士和倡議保存舊有街道的歷史保守派人士，兩派不斷的爭論。這十幾年來各界也針對設計的議題，以及針對超高層大廈的議題發生嚴重的爭論。

在倫敦城中要進行建築工程，必須先取得計劃許可。根據都市計劃局的規定，每區均有既成的都市計劃，先經過UDP(Unitary Development Plan)的指導，再經委員會的審議後，才能發給計畫許可。關於計畫許可的決定，要廣徵各界許多諮詢團體的意見，作出民主式的決定。對於建築外觀的設計及建築規劃(如用途、容積、材料等)，均需個別審查，因此許可的取得是非常費時間的，這是倫敦的特殊之處。

帕達諾斯達廣場更新

帕達諾斯達廣場更新計畫在1960年代原擬開發為綜合辦公大樓(office - complex)。在歷史建築物聖保羅大教堂旁，要設計出能相稱的新都市的核心(core)又要兼顧熱鬧繁華中心的街道意象，這是民間與政府一致推動的重大計畫。

此地曾經因為位於聖保羅大教堂門前街而發達，是相當熱鬧繁華的地方。但經過德軍的轟炸、燒毀夷為平地。大戰後，都市計畫當局突然在此地興建了龐然大物的高層辦公大樓群。但是長方體的高層建築對聖保羅大教堂的建築實在不相稱。加上建築物本身的使用不當，店鋪之經營者也無法挽回熱鬧繁榮的氣象。自興建完成後就被貼上無法匯聚人氣的標籤，所以這場所長久以來，就成為被各界要求應再行更新的地方。

談到更新，由於建築用地規模太大，建築物的權利關係複雜等等因素，實在很不易推展。一直到了80年代後期，在金融景氣復甦和辦公室供給不足的影響之下，實際計畫才開始行動。

在1987年時，依據國際的建築家們提議舉行的設計比賽時，Arup設計公司的提案被採用，英國的名建築家也參與計畫，更新的主要計劃大致完成，可是對於現代化外觀和大街廓的設計，各界還是有相當大的爭論。

以查理王子為首的古典設計派於是提出對抗案，對Arup計畫案提出各種批判，結果得不到大眾支持的Arup 計畫案便成廢案，由其他開發者重新設計。

其後為了實現都市更新計畫，希望能順利的取得計畫許可，乃以大眾贊同的查理王子支持案為基礎，整理都市更新案進行申請許可的工作。審查時又遇到對手現代主義派的抵抗，在報紙新聞上喧騰一時，設計爭論捲入極端的困難，然而1993年終於發給計畫許可。但是這時市況已經不景氣，依計畫內容必須一次全面整體開發，初期的開發資金過於龐大，加上古典樣式的建設成本又相當高昂，對於商業建築的收支根本不合算，這些理由使得修正案仍變成了廢案。

三菱地所(株)的努力

本公司單獨擔任開發工作是在1995的事。本公司是從都市更新工作中，聘請建築家威廉．威特菲爾路(William Whitfield)擔任整體規劃師(master planer)，為了改良以往的問題點把建築可行 (Buildable)、財務可行 (Fundable)、市場出租可行(Lettable)作為三點基本概念(concept)作重新估價和計劃工作。總之，為了適應主要的潛在承租人(tenant)金融機構的要求，使計畫許可能順利獲得通過，興建最高限的容積。又曾一度假設承租人尚未決定的情況下，擬定階段性開發的替選方案。本計畫於地下要提供停車場，地上要提供公共廣場和道路。基本公共設施要在大廈獨立的構造物來配置，容許各大廈依經濟情況能單獨開發或整體開發。設計方面也要衡量聖保羅大教堂的調和和街道熱鬧繁華的再現。各建物的設計是要依賴最擅長調和歷史性與現代性的英國著名代表建築家，反映時代的當代設計為基礎，使用傳統的材料、工法之外，廣場週圍的建物的立面分割要避免對廣場產生壓迫感，高層的建築要作退縮的考量和最大容積的考慮。

計畫配置圖	計畫完成透視圖

 

最後的計劃是由三棟商業大樓、管理大樓、公共廣場、地下停車場、地下車道等所構成的。全案樓地板面積總計約９萬平方公尺，其中三棟商業大樓的樓地板面積約８萬平方公尺，可以容許分期開發。為了能減輕開發財務的風險，採用叫做「預租」的方式，在開工前即與未來承租人簽訂租約。到了2001年8月大樓三棟主要承租人租約一簽定，10月立刻著手大樓的建設工程。再者，為了使廣場擁有繁華熱鬧，在各大樓的地面層部份配置了店鋪。這是都市的新核心。公司在大樓建設工程進行的同時，就開始使出渾身解數進行出租店鋪的招租活動。對帕達諾斯達廣場的再生，最主要的課題是在於追求所謂理想的設計和滿足現實市場條件此二者之間如何平衡處理。本公司一向擅長於設計性和市場性成功的相互呼應配合，實現了市民長久期待的都市更新願望。開發者的使命就是要創造出繁華熱鬧的街道，今後也將更賣力的實現此一成功的願景。

 

Warwick Court (預定承租者Goldman Sachs)	King Edward Court(預定承租者倫敦證券交易所)

(譯註：有關本案計畫內容請參考網站http://www.paternosterlondon.co.uk/)