東五反田二丁目第1地區第一種市街地更新事業

配合開發進度擬定分期開發計畫

1.29公頃整體街區 (都市計畫的階段性擴大) 昭和63年(1988年)開發計畫開始實施時，因正值泡沫經濟的高峰期，乃預定將29公頃全部納入整體的更新計畫範圍。 29公頃整體計畫範圍內5個開發街區，經協調同意於第一期完成2號設施(4條地區幹道、步道空地、公園等)，容積率由300％增加到650％。 可是，由於泡沫經濟的崩潰，5個街區要在第一期完全消化高容積事業有其困難。因此，和行政單位取得協議，決定都市基盤整備配合各地區計畫的執行分期處理；再依各街區的開發進度逐步擴大更新地區計畫之實施規模。採用這種方式，既能就街區單位與行政單位協議，也能決定每個街區的開發範圍、容積率的增加幅度以及都市基盤設施負擔的範圍等。

2.開發街區內 (土地權利變換) 泡沫經濟時期所規劃的事業計畫，容積幾乎都規劃為辦公使用空間(office)，預定採租賃方式經營。 可是，由於泡沫經濟的崩潰，承租辦公空間(office tenant)的需要大幅的減少，建築物的用途乃作了很大的變更。為順應都心居住的需求與潮流，採取「出售住宅」(_170％)和「出租住宅」(_50％)的配比，而辦公空間面積減少到_1.4萬坪。即使這樣，就長期而言大規模更新事業，在擬定都市計畫當時，仍無法確定承租戶(tenant)。 也因此，縱然有部份的法人權利人仍希望採提供出租辦公空間方式進行開發，但終因風險太大而陷入難以同意權利變換的狀況。為了解決這種狀況而進行行政協議，對開發抱持慎重態度的所有權人，就其更新前資產(土地) ，以不採分配建物樓地板面積方式，而採變換土地權利(土地權利變換)的手法。這種手法對於權利人而言，因其負擔了都市基盤整備費用而得到增加容積的土地，其優點在於當經濟環境有所改善時，再由其擁有自行進行事業開發。 另一方面，對更新會而言，可順利的進行權利調整、街區的整合、具有減輕基盤設施整備負擔等優點。另外，在行政協議的過程中，經權利變換的土地部份(2期建物)，為了將來可進行整體高度利用，而設定了以下的限制。

●更新地區計畫的最小基地面積_3,000㎡

●包括2期建物在內，必須符合建築基準法第86條一宗基地之認定。

依據此限制，目前已完成2期建物的確認，預定秋季開工。

東五反田二丁目第1地區位置圖

建物立面圖(圖片來源: https://www.smaheya.com/rent/67/)	建築配置圖(圖片來源: http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2004/1220/)

由官方進行都市基盤整備

1.由官方進行基盤整備 在泡沫經濟時期，行政單位往往會要求較大的地區外的基盤整備，由開發者負擔。在本計畫執行初期更新會也由被行政單位要求要進行聯外道路的整備工作。可是，為了防範人口的流出，乃擴大住宅事業的規模，於執行更新地區計畫的2號設施(12m寬道路)興建時，乃引進住宅宅地相關之公共設施整備促進事業。也因此，由品川區公所自行進行聯外道路整備工作。同時，因都心共同住宅供給事業的創設，而使都市基盤整備公團可以直接進行區公所所屬的基盤設施的整備工作。也因此可以配合更新事業的進度，靈活的進行聯外道路之整備工作。

2.由民間協調方式進行基盤整備 聯外道路約170m內70%之區間，乃為對將來的開發有意願的大地主所持有。 因此在這次的更新地區計畫內，將這個權利人持有基地納入方針區域。依此，權利人可由更新會代為辦理都市計畫的事先期作業，將來開發時即可得到容積增加的好處。而其代價為無償提供道路的用地給區公所。因此，聯外道路整備所需的用地收買費用即可大幅減輕。
 

基地內的圓型庭園(圖片來源:http://www.citymobile.co.jp/rent/37/)

結語

該計畫於平成4年(1992年)籌備更新會設立以來，歷經9年的歲月終能實施完成。這期間雖然承受了經濟環境的激變而仍能順利的完工，應歸功於行政單位為首的各相關人士的支援和協助。 東五反田地區繼該計畫之後，今年度已核定「大崎車站東口第3地區」都市計畫。 另外，在品川區也正進行「小中一貫校計畫」。同時，包括東五反田地區的大崎車站周邊地區亦經被指定為都市再生緊急整備地區。 雖然同樣處於不透明的經濟環境狀況，但因受到了這種更新方式的激勵，期待大崎、五反田地區能夠益加蓬勃發展起來。