會員登入
倫敦帕丁頓水岸都市再生案例-以多元都市再生方式展現英倫新風華
策略規劃部主任 錢奕綱
今(2012)年4月23日本基金會張隆盛董事長與4位同事應邀前往英國倫敦參加台英商務協會第14屆聯席會議，除參訪安排之聖潘克斯車站(St. Pancras Station)、國王十字車站(Kings Cross Statiion)及周邊地區更新案、坎納瑞碼頭(Canary Wharf)外，更考察帕丁頓水岸(Paddington Waterside)、帕特諾斯特廣場(Paternoster Square)、格林威治千禧村(Greenwich Millennium Village)等更新案，收穫豐富，茲就帕丁頓水岸(Paddington Waterside) 計畫與讀者分享。
分享
收藏
Paddington Waterside計畫鳥瞰圖
歷史悠久的帕丁頓車站轉型為倫敦國際重要門戶
帕丁頓水岸(Paddington Waterside) 計畫案位於倫敦西北側，這個計畫主要以帕丁頓車站(Paddington Station)為中心及其臨近土地的都市更新案，計畫區臨A40 westway公路及區內擁有十八世紀遺留下的小威尼斯攝政人工運河(Regent’s Canal)貫穿整個計畫案的中央。
在探討本計畫案的內容之前，我們必須先瞭解帕丁頓車站的歷史與現況，本車站以提著皮箱迷路的帕丁頓熊的故事聞名於世界，但可能很多人不知道其實本車站也是目前為英國的國家鐵路及倫敦地鐵最重要的車站之一，早在1838年就屬於大西部鐵路(Great western Railway)的終點站，並為倫敦北方進入市中心的的第二個車站及前往西部及南部的城市也以本站作為發車與終點站，過去維多利亞女王也曾於 1842 年搭乘鐵路旅行到達本車站。而本車站也在1863年開始倫敦地鐵的服務，目前共有四條地鐵線交匯於本站，除鐵路與地鐵服務外，於1998年隨著希斯洛(Heathrow)國際機場的新落成使用，再加入了希斯洛國際機場捷運快線的服務，由此可知，帕丁頓車站為一歷史悠久車站並肩負多個重要運輸功能，從過去國內單純的人流與貨物運輸，已經轉變為倫敦最重要的對外國際門戶之一，也造成了車站周邊的土地隨著交通工具及運輸方式的變化，使得周邊土地因原本貨運功能逐漸減少之下，產生了許多的閒置土地促使了車站周邊環境窳陋及治安惡化的情形日益嚴重。
未來結合Crossrail 地鐵站的示意圖1
未來結合Crossrail 地鐵站的示意圖2
市府優先指定為策略型再開發政策地區擘劃未來藍圖
因此，倫敦City of Westminster市政廳於1988年指定此區為Paddington Special Policy Area (PSPA)，並提出了整體的發展計劃Unitary Development Plan，認定本區在都市空間的發展架構上具有特殊政策之地位。此計畫年期長達20年至今相關計畫仍在持續推動中。
本計畫面積廣達32公頃內含超過10子計畫，在本計畫中提供商業、住宅、醫護、零售及休閒等複合性的設施。在該計畫項目下有多項子計畫包括了倫敦西區碼頭(West End Quay)、帕丁頓地區(Paddington Basin)、帕丁頓中央地帶(Paddington Central Phase)、帕丁頓車站(Paddington Station)、帕丁頓綜合醫護中心(Paddington Health Campus)等。
Sheldon Square 開放空間周邊結合 水岸商業設施1 (錢奕綱 拍攝)
Sheldon Square 開放空間周邊結合 水岸商業設施2 (錢奕綱 攝)
永續推動分期分區計畫完整建構地區機能
本計畫中最重要的是先對於計畫核心的帕丁頓車站主體進行整建與維護計畫，英國鐵路公司推行了一項大規模的車站更新，以建立一個屬於21世紀的火車站為目標。該計畫第一期工程耗資6,500萬英鎊對火車站進行全面翻新，讓現在的希斯路機場快線的乘客可提供直接預辦登機手續和行李寄艙服務並安裝全新的乘客資訊系統以及裝修車站軟硬體相關設施。現英國鐵路公司更新計畫業已於2011年展開了第二期工程預計將耗資2600英鎊。第二期工程的重點為建造一條要道，把車站與waterside區內其他主要發展地點連接起來，並開放車站東北面的位置透過人工平台與橋樑結合周邊商業設施，並在運河河畔設置一個嶄新的車站大廳與計程車轉乘區。車站本體未來將結合倫敦下一個Crossrail 地鐵系統，工程目前仍在進行中。
計畫中Paddington Central Phase更新區位置屬於本計畫最早開發的區位，為一多功能之使用規劃方案，其由許多大企業共同推動包含了Prudential、Kingfisher、WJB Chiltern、Sainsburys、Cannons, Starbucks、Toni 及 Guy等企業現均已經進駐於此。此區的空間規劃主要以Kingdom street為軸線中心以人工地盤整合各辦公大樓與住宅大樓，軸線延伸至Sheldon Square開放空間端點，此區的規劃理念主要是希望能建構一個工作、居住、生活及休閒娛樂等設施空間，也讓人車動線分離，透過開放空間與平台串連後能夠沿著水岸很安全且優閒的徒步到帕丁頓車站。
於本計畫中第二重要的更新區為Paddington Basin，此區位於計畫區的東側，目前部分基地仍在進行工程中，區內主要沿著運河兩側提供了辦公室,商店設施及住宅大樓，繽紛色彩的大樓部分是由英國建築爵士Richard Rogers設計，讓本區的整體氛圍充滿了趣味與空間的未來感。區內建物中現有六棟建物利用五種能源轉換方式(Combined Cooling ,heating and power: CCHP)，期能透過能源再利用降低碳排放量達20%以上。區內並有許多跨運河橋樑，這些擁有豐富的歷史記憶的木橋樑，在透過知名建築師Thomas Heatherwick 的巧思設計成”Rolling Bridge”，常吸引了遊客乘著小船順著運河前來旅遊，成為一個當地著名的地標。Paddington Basin 隨著商業駁船停靠的增加和30個新設的停泊處，伴隨咖啡店、酒吧、餐廳和商店的興建，已經成為倫敦的當地人著名的休憩私房景點。此區旁還有一個全歐洲數一數二的旅館跟會議中心Hilton London Metropole，擁有1,058個房間，可提供滿足全區辦公設施商務與會議的機能，目前區內Merchant Square內的計畫仍進行工程中預計2014年完工，完工之後整區內將有一棟顯著的43層複合式設施的建物展現在帕丁頓水岸區，這代表著本計畫又將邁向另一個開發的里程碑。
本計畫除了商業及住宅不動產的開發外，也充分利用本計畫區內一重要的醫療資源St Mary’s Hospital醫院，此醫院於1845年建立屬於全英國最重要的研發與醫療醫院，產生過兩位諾貝爾獎得主外，並與英國王室關係良好，未來本區將建立Paddington Health Campus健康醫療園區，打造一個世界級專屬心肺研究的醫療園區，提供倫敦市民多元化的醫療服務及設備更完善的疾病治療中心。
Paddington Basin 為本計畫最重要的開發核心區1 (錢奕綱 攝)
Paddington Basin 為本計畫最重要的開發核心區2 (錢奕綱 攝)
成立本計畫專屬開發執行機構建立溝通平台創造計畫最大價值
本案開發過程中最重要的執行機構為1988年成立的Paddington Waterside Partnership(PWP)，此機構是由開發商，私有地主及交通主管機關等相關單位所組成的，肩負了此區的規劃、開發及招商等事務。在過去十四年的努力下，共招商成功了56000坪的商用樓地板面積及17000名的員工進駐，也完成了1100戶的住宅單元的開發，甚至1999年PWP還成立了一間名為Paddington First的就業服務公司以確保區內居民能獲得地區更新所帶來的就業機會。
本機構特殊點是建構本案能在再生計畫永續經營的目標下，也冀望能追求開發者與周邊居民,社區還有地主的效益均能最大化，因此PWP擁有幾項重要的執行功能來達成這個目的：透過組織管理協調整合各開發商的計畫、以義工制度讓企業傳達企業的社會責任(CSR)，並透過執行劃設Paddington Business Improvement District區(BID)制度管理與行銷本計畫。
Paddington BID為英國第一個成立的BID區，2005年劃設至今已經歷經了兩時期的推動，推動方式是主要是讓這個區域裡透過平台的建立讓企業、商家及社區地主一起透過共識的凝聚來管理行銷本區域。此推動方式的最主要目標為：創造本計畫的吸引力、提供本計畫區安全且環保的環境、對外行銷推廣本計畫區及凝聚區內各方共識後轉化為大家可遵守的規範。Paddington BID政策執行至今已讓350間地區的商家，可以課稅的稅基估計增加了1.5萬英鎊，推估每年將以50萬英鎊成長，另外目前也已經超過200萬英鎊的Paddington地區的建設花費來自於每年因BID的制度讓企業與地主額外的捐款。
總的來說，Paddington BID 區的劃設運作，改變了大家對於Paddington車站的刻板印象，從單純的運輸人流物流的功能轉化成讓更多的顧客願意來此區域休閒消費，並甚至讓觀光客願意停留駐足於本區，這種改變其實是建立在各方達成共識的平台上，讓區域內所有的商家及社區都獲得了這個改變後甜美的果實。
紅色區域為Paddington Business Improvement District PBID
擺脫歐債的陰影創造驚奇的都市再生奇蹟
未來PWP推動計畫的腳步仍是持續且不間斷的，將利用本案得天獨厚的區位條件，透過落實相關子計畫的開發方式讓英國國內企業與國際企業能有更多的接軌機會，本計畫除以設立國際企業總部方式外，更透過各種多元的設施打造便利的辦公、商業、住宅,跟水岸生活休閒的多功能複合式魅力空間，並結合地區組織自發性的推動計畫，凝聚各方共識期能達到總投資金額2億英鎊，提供3萬人的就業機會的計畫目標，發揮出令人驚奇的都市再生奇蹟，讓我們期待未來Paddington Waterside的更新案能讓英國在目前歐債問題與經濟不景氣的風暴中，以其獨特都市再生思維走出自己的一條路，展現出讓人欽羨的英倫新風華。下次有機會搭飛機至倫敦Heathrow 機場，轉搭乘機場快線進入Paddington車站時，不妨放慢您的腳步抽個空在車站週邊逛逛，也許您會有不同的都市再生新體驗。
註:本案相關資料可查詢Paddington Waterside Partnership網站(http://www.paddingtonwaterside.co.uk/ )
(本文原載於都市更新簡訊第55期)