會員登入
新宿FRONT SQURE 創造新穎設施及地區交流空間-北新宿地區第二種更新事業
譯者：何芳子 顧問 本文原載出處：URCA雙月刊NO.158 P7~10 (翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意) 作者：三菱地所 開發企劃部副部長 伊東隆行
前言
三菱地所結合其關係企業及平和不動產公司，於東京都實施之北新宿地區更新事業中，扮演「特定建築者」角色，取得一業務棟「新宿FRONT TOWER」及一住宅棟「DE PARK HOUSE 新宿TOWER」、業務棟業於2011年8月完工，而住宅棟隨後於2012年3月完工。以該二棟建築物為中心形塑規模達4.7公頃的「新宿FRONT SQURE」街區。
分享
收藏
北新宿地區綜和計畫圖資料來源：東京都再開發事務所網站
地區概況
北新宿地區位處東京代表性業務據點「新宿副都心」之西北側，鄰近地下鐵丸之內線，西新宿站及中野坂上站。且面臨青梅幹道，具交通便捷之優勢區位條件。
此地區正處於東京都廳、旅館、辦公大樓等超高建築群之業務中心區與既存低層住宅區之間。因此，在實施之更新事業內，除配置住宅棟與業務棟外，並以強化地區防災機能及調和周邊環境景觀為目標，創造一複合機能的現代化街區。
同時，為了紓解歌舞伎町及新宿車站南口周邊地區交通擁塞現象，透過都市計畫變更，改善輻射6號線車行環境、增進與新宿副都心連通之便利性。
北新宿地區第二種更新事業範圍鳥瞰圖資料來源：東京都再開發事務所網站
更新前現況
本地區面積達4.7公頃，因既有道路狹窄、土地權屬零細、區內共計235棟建物中，有多達80%(193棟)建物屬非耐火建築，屬於1994年10月界定之典型的木造住宅密集地區。就防災與居住環境層面視之，有必要儘速實施更新，俾有效促進土地健全使用。
更新前概況由左而右：新宿區道第4號線附近、青梅街道與新宿區道第1號線交叉口附近
辦理經過
二次大戰後1946年3月放射第6號線都市計畫道路確定後，北新宿地區湧入大量人口而更形密集化。至1989年11月該地區環境改善方針確定後，雖經努力協調溝通6號幹道的闢建，但並不順利，乃於2006年6月先開通2線道，而於2009年2月開通4線道。
此時，位處於6號線與青梅幹道交?之北新宿地區才配合道路改善方針開始檢討更新事業。此由東京都實施之第二種更新事業於1994年完成都市計畫程序，1998年事業計畫核定。
由於權利人數多達504人，故合意形成相當困難。花費一段漫長時間後，於2003年開始興建第Ⅰ區的住宅2-1棟(GRAND TERRACE新宿)，除該2-1棟外其餘採特定建築者制度，引入民間企業的資金技術予以興建。其主要辦理過程如下：
| 1994年10月 | 都市計畫核定 |
| 1998年 5月 | 事業計畫核定 |
| 2004年11月 | 2-1棟完工 |
| 2006年 9月 | 2-2A棟完工 |
| 2006年10月 | 4-2棟完工 |
| 2011年 8月 | Ⅰ-2棟完工 |
| 2011年12月 | 3-2棟完工 |
| 2012年 3月 | Ⅰ-1棟完工 |
公共設施改善
公共設施興闢放射第6號道路，拓寬青梅幹道並改善第1號至第4號區劃道路，同時興建約500㎡的街區公園。
更新後興建街區公園 (林宜樺 攝)
建築計畫概要
本更新地區依道路配置而區分為4個街區共興建9棟建物。至2012年3月已完成6棟建築物。而位於地區中心的「新宿FRONT TOWER」於2008年11月動工，2011年8月完工。其總樓板面積達93,996㎡，1樓引進百貨公司、超級市場、咖啡屋等使用；2樓為餐廳、文化教室等；3樓提供診所及周邊居民日常服務設施；4樓容納以支援相關企業為目的之交流空間，包括IT及金融相關之支援組織、設施。
本建物強化地區防災據點功能角色，包括災害時使用之衛生設施、蓄備倉庫等，結合防災廣場，有效提供避難場所。
該FRONT TOWER及DE PARK HOUSE新宿TOWER、兩棟建物依法以建築群基地認定，而使FRONT TOWER能確保最高限容積量。
管理處分計畫概要
權利床的取得，依多數權利人希望，予分配2-1棟(GRAND TERRACE新宿)的住宅及店舖樓地板；實施者的東京都取得保留床後辦理公開出售。
本案採特定建築者制度，2-2A棟由東急不動產、新宿村WEST由大成有樂不動產及松本鐵工廠取得。至神社、集會所棟則由選定之特定建築者(宗教法人鎧神社)興建取得之。
北新宿2-2A棟 (丁致成 攝影)
位處放射6號線道路南側的Ⅰ街區(新宿FRONT SQURE)，其中「新宿FRONT TOWER」建築由1名原權利人及特定建築者的三菱地所與平和不動產以區分所有方式取得之。
集合住宅的「DE PARK HOUSE新宿TOWER」總計298戶，由三菱地所住宅公司與平和不動產以特定建築者興建取得後辦理出售。
4-2棟『神輿倉』資料來源：東京都再開發事務所網站
管理營運計畫
本地區不採全區統一管理方式，分由各棟個別管理維護。其中「新宿FRONT TOWER」由管委會委託三菱地所物業管理公司維管。「DE PARK HOUSE新宿TOWER」則由管委會委託三菱地所社區公司負責維管。
北新宿1-1棟DE PARK HOUSE 新宿TOWER (丁致成 攝影)
結語
本地區更新事業雖尚未全部完成，但能夠進展到此階段應歸功於東京都政府長期的努力。能夠克服權利人溝通協調等種種困難，仍然有賴於權利人及諸多參與者的配合。
事業計畫概要
| 所在地 | 東京都新宿區北新宿二丁目1番地 | ||||
| 實施者 | 東京都 | ||||
| 都市名 | 新宿區約32萬人(2012年5月) | ||||
| 地區面積 | 約4.7公頃 | ||||
| 辦理經過 | 都市計畫核定 | 2004年10月 | |||
| 事業計畫核定 | 2008年5月 | ||||
| 管理處分 計畫核定 |
第一工區 | 2002年3月 | |||
| 第二工區 | 2003年2月 | ||||
| 第三工區 | 2007年7月 | ||||
| 事業概要 | 用途 | 業務、商業、住宅、停車場、神社、集會所 | |||
| 建築面積 | 約 12,920㎡(9棟合計) | 建蔽率 | 約46.4% | ||
| 總樓地板 | 約162,700㎡(9棟合計) | 容積率 | 約487% | ||
| 構造層數 |
1-1棟：RC地上20層/地下1層 | ||||
| 1-2棟：SRC 地上35層/地下2層 | |||||
| 2-1棟：RC地上9層/地下1層 | |||||
| 2-2A棟：RC地上9層 | |||||
| 2-2B棟：RC地上5層(預定) | |||||
| 3-1棟：RC地上6層(預定) | |||||
| 3-2棟：RC地上3層/地下2層 | |||||
| 4-1棟：SRC 地上4層/地下2層(預定) | |||||
| 4-2棟：S地上2層 | |||||
| 事業費 | 1,381億(東京都) | ||||
| 土地利用 | 更新前 | 更新後 | |||
| 公共用地 | 5,300㎡ | 19,400㎡ | |||
| 建築用地 | 42,000㎡ | 27,900㎡ | |||
| 權利人數 | 更新前504人 / 更新後89人(特定建築者1人) | ||||
(本文原載於都市更新簡訊第64期)