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東京車站地區

前言

東京車站周邊的更新事業，具有整體性的都市再生構想。西元1999年9月時，東京車站紅磚瓦傳統建築之復舊以及站前廣場空間改善的構想確定後，東京車站周邊地區的更新規劃隨即展開。加上東京車站地區附加實施多項重大都市再生事業，使車站周邊的丸之內、八重洲地區的都市景觀煥然一新。

案例說明

背景及歷程

       從東京車站到皇宮這一帶，包括了千代田、丸之內、有樂町等地區，總共有110公頃，建地有60公頃。這裡是日本經濟的中樞神經地帶，共有九十餘棟建築物，大多數的大樓都是超過三十年以上老舊大樓。許多全國性最大的大企業總部都設置在這裡，每天在此有24萬人工作，80萬人在此消費活動，這些企業的年產值高達全日本GDP的20%。在這裡公部門和私部門手牽手一起協力推動都市更新。
       在1999年9月左右，東京都石原知事與JR東日本公司松田社長協商，對東京車站紅磚傳統建築之復舊及站前廣場空間改善構想取得共識後，積極展開東京周邊地區的更新規劃。在此地區，已陸續實施完成多項更新事業，並配合於2010年預定復建完成之東京站體建築，實施多項重大都市再生事業，使車站周邊之丸之內、八重洲地區的都市景觀煥然一新。
 

東京車站周邊都市再生計畫位置圖

東京車站周邊都市更新推動歷程
時間（西元） 推動摘要
1986年 東京都「都市再開發方針」中，將東京車站周邊劃定為「東京站周邊都市更新誘導地區」
1988年 該地區成立「都市更新計畫推進協議會
1994年 3月簽訂「大手町、丸之內、有樂町地區造街基本協定」
1996年8月 組成該地區「造街懇談會」積極與東京都協商，陸續擬訂「業務商業設施主要計畫」及都心地區建設方針，並朝放寬開發管制規定之方向，積極引導地主進行更新
2000年2月 東京都策訂東京車站周邊地區開發管制準則，創設「特例容積率適用區域制度」2001年10月日本都市計畫學會組成之「東京車站周邊再生整備研究委員會」，提出研究報告，並由東京都正式發布「東京新都市改造願景」，同年12月經東京都知事與JR東日本公司社長會談
2002年2月 東京都提出「都市開發諸制度運用之基本方針」修正，並進行「特例容積率適用區域」之都市計畫核定，都市計畫道路變更等作業程序。
2002年6月 正式完成「大手町、丸之內、有樂町地區計畫」之都市計畫法定程序，並配合修正建築基準法相關規定，乃允許其商業區最高容積率可達1300％之指定值。

       上述都市計畫學會組成之研究委員會係由伊藤滋教授擔任委員長，該委員會確信藉由東京車站周邊再生整備之實現，將可重塑首都的顏面與容貌，並以此做為東京車站周邊再生建設的最終目標。為有效達此目標，乃提出3項具體策略：

策略1 以保存復建丸之內車站建築及八重洲廣場周邊開發為核心，創造符合首都東京之容貌、景觀。
策略2 扮演國際都市東京中央車站之交通節點、據點功能角色，提昇站前廣場空間品質。
策略3 提供民間投資都心地區建設之機會，解決都市基盤設施不足問題，強化都心地區發展活力。此外，亦針對主要整備事業及民間活化方面，提出6項行動方案：
（1）丸之內站體建築之保存復建。
（2）丸之內站前廣場整建。
（3）丸之內站前連通皇居禮賓大道（行幸通）之整建。
（4）八重洲站前廣場整建。
（5）南側東西向自由通路整建。
（6）特別容積率適用區域制度之運用。

       在上述目標策略與行動方案的策動下，周邊舊有建築積極展開改建計畫，並為強化其超高層建築意象及多樣化使用機能，予活用特例容積適用區域制度，移轉部分車站建築未利用之容積並藉以配合籌措部分站體建築復建之所需經費。


復建原貌前的東京車站

東京車站都市再生遠景模型

整體的都市再生構想

      東京車站的都市更新事業，在整體性的都市再生構想上，包括下七大工作項目：

1.多元化的土地使用
(Multi-Funciton)		 丸之內地區的大樓過去的使用相當單一化，93%的面積作為辦公室使用，只有7%是零售或餐飲。整個區域只有在上班時間很熱鬧，到了週末則人潮很少。新的更新計畫將使零售餐飲面積大符提昇2至3倍，並引入各種文化設施，成為多元化的使用及都市魅力的中心。
2.保留歷史特色 東京車站復建，恢復上一世紀初的原貌。原有容積移轉至本區其他基地。例如明治生命大樓、工業俱樂部大樓等具有歷史特色的建物大多留下舊大樓或大理石的古典立面，新舊並存。未來三菱地產甚至要將1894年興建的一號館重新復建。
3.控制建物高度 丸之內地區原本建物高度限制為100英呎(31m)，如今大幅放寬至500-670英呎(150m-200m)。原本100英呎的腰線仍被保留，作為群樓的高度線，超高層的部分則必須退縮維持街道的人性化尺度。
4.綠建築 全部的建築物都以省能、省水的環保綠建築規劃，設置中水道系統，減少污水排放。
5.寬頻網路系統 全區規劃有光纖網路系統。
6.地域冷暖房系統 全區規劃有地域冷暖房系統。
7.綠帶軸線系統 東京車站前中軸線及丸之內仲通成為重要的綠帶系統，設置寬敞的人行道。

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Project 1 丸之內大樓

       本基地係三菱商事總公司所在建築及同屬特定街區的土地進行更新改建，為地面37層、地下4層，高度約180公尺之辦公商業大樓，於2002年8月竣工開幕，係車站周邊地區內最先完成之更新大樓。更新大樓位處車站廣場與迎賓大道（行幸通）角地，是最鄰近東京車站之街廓。更新後之丸之內大樓之建築設計於7層以下之商業樓層部分，其外部造型係承繼原建築語彙，期保留傳統的歷史風貌記憶，此外，特呼應原丸之內地區辦公大樓的31公尺高度限制線，高層部分予退縮設計。

       本案開幕後立刻成為吸引遊客的大磁石。在開幕的第一個月內，每天都吸引超過9萬人次到此。三個月之內竟然吸引700萬人次，每天都可以看到通往34及35層餐廳的高速電梯前大排長龍。也由於此一開發案的出現，使得鄰近地區的商業明顯地成長復甦。丸之內原本只是個穩重但無趣的業務辦公區，如今已經轉變為全方位吸引遊客的地點，人們可以在晚間享受各種休閒娛樂活動的中心。

丸之內大樓外觀

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Project 2 日本工業俱樂部新會館

       於1920年建造之日本工業俱樂部，是日本邁入工業化、現代化過程的一重要歷史建物，此俱樂部可謂日本工商財金界人事交流據點，是一處紀念性建物，今新會館興建乃將會館最重要設施之大會堂與大餐廳空間，予原樣保存，正門大型樓梯及門廳則將原內部裝修材料保存再利用，其他部分則忠實地以原貌重建。本歷史建物保存與超高層建築一體化之更新計畫，低層部分以原貌保存重建，高層部分則大幅退縮，以尊重並予突顯歷史建物風貌。此更新基地由三菱地所及日本工業俱樂部共同實施更新開發。

東京工業俱樂部新會館外觀（林克全攝影）

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Project 3  丸之內OAZO大樓

       2004年9月開張之「丸之內OAZO」，在此丸之內地區一系列改造建設環節中，是規模最大的更新事業，佔有相當重要功能角色。

       此「丸之內OAZO」基地係2000年2月由日本人壽保險與三菱地所兩家公司，從「日本國鐵清算事業團」手中，標購到的舊國鐵總公司用地。基於該基地面臨東京車站廣場，位處日本首要國際性業務中樞─丸之內大手町地區之主要門戶地段，區位條件優越，兩家公司乃致力協調鄰地所有權人的丸之內旅館、中央不動產公司等進行土地合併、整體開發。故能以2.4公頃大型基地進行整體規劃。

       本計畫以「OAZO」稱之，除「綠洲」之意外，其前後兩個「O」字，係指丸之內與大手町兩地區之意，而AZ係涵蓋所有英文字母，乃代表多元化都市機能的集結。建物群中之核心辦公棟，具高度資訊化機能及安全性，旅館商業棟，為地上17層、地下4層建物，其中商業軸帶，以文化性、業務舒適性為主題，以日本國內最大規模的綜合書城為核心，引入多樣性、高級餐廳及符合上班族品味之多項服務設施。

       在人行系統建構方面，此「丸之內OAZO」可說是丸之內與大手町地區間之連結點，在JR線與地下鐵線所圍之交通網路系統範圍內，是最重要節點地位。由街區中央地段可藉由地上與地下之立體人行系統貫通南北，形成舒適安全的連通空間。經由地下空間可便利使用東京站與大手町站之地下鐵，提供步行者便捷的節點連通。

丸之內OAZO中央穿廊

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Project 4  明治生命館及明治安田人壽大樓（丸之內My Plaza）

       明治生命館於1934年興建完成，是西歐式建築設計高手剛田信一郎貫徹古典建築意匠之傑作，被譽為日本明治維新以來，近代建築史的「金字塔」級的最頂尖代表作。在明治安田人壽保險公司推動之「丸之內MyPlaza」更新事業中，將明治生命館妥加保存再生，成為日本國內最先施作完成之特定街區重要文化資產特別類型之保存再生事業案例。
       明治安田人壽大樓玄關，能夠巧妙藉由通廊、穿堂、路面店鋪與重要古蹟等之連結，而創造出愉悅人行空間，定能帶來極大親和力和吸引力。

丸之內My Plaza中庭大廳，可以看到明治生命館（歷史建築）與新建築的保存再生

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Project 5  八重洲口開發事業

       東京丸之內側於車站建築復建後，將深具「歷史性」象徵意義，而八重洲側出口地區，將以創造「先驅性」與「尖端性」之構思，參與東京首都主要門戶的意象塑造。

       面臨八重洲廣場南北兩側之鐵路會館與國際會館，所在之狹長基地長度約300公尺，兩會館拆除後，將興建高度約200公尺之雙子大樓，雙子大樓之建築設計將採用透明感十足的玻璃帷幕與周圍開闊性都市景觀充分配合，並塑造國際性商務核心意象。南北棟高層部均規劃最先進的高級辦公空間，北棟低層部份，則由原大丸百貨公司進駐營運。

       為使丸之內與八重洲兩側出口廣場貫通，並延伸迎賓大道及皇居之中央軸帶，特拉開雙子超高大樓之間距，兩棟建物間配置具巨大頂蓋之廣闊人行空間，配合調整改善周邊地區人行、車行動線，使整體東京車站的東西側、南北側，均藉由此開放空間軸帶，提供有機性的立體貫連，塑造相當獨特的都市天際線及嶄新景觀風貌。

       本八重洲口開發事業推動，係將站體建築未使用容積，進行部分移轉，取得面積達19,660平方公尺狹長基地，計畫興建地上43層、地下4層之雙子大樓，將由JR東日本公司、三井不動產、國際觀光會館、鹿島八重洲開發、新日本石油公司等企業體參與共同開發。第一期工程的雙子大樓已於2004年9月開始施工，全部更新事業於2011年執行完成。


八重洲口開發事業

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東京車站地區整體計畫特色

1.區位的優越性

自1914年東京車站啟用後，丸之內地區即扮演首都東京的最主要門戶角色，車站丸之內出口地區，在金融、保險、不動產開發等企業總公司大樓陸續興建進駐後，發展為東京的業務辦公核心區，是東京的CBD，丸之內站前廣場，藉由「行幸通」，跨越主要幹道的「日比谷通」，外城河及內城河可達皇居，故東京車站地區更具日本業務、商業、政治、文化中樞地位。

2.具濃厚歷史文化性
       最具歷史意義的紅磚瓦東京車站建築，是著名建築師辰野金吾晚年的代表作，於1914年興建完成，於1945年二次大戰時遭受美機轟炸，致3層部分燒毀，故被譽為「辰野式文藝復興型」的八角形圓頂特色風貌已不復存在。目前現況為2層樓SourceValue="30""30公尺高建物，1999年JR東日本公司，決定儘可能保存現況並復建原創建時的建築風貌，為東京及日本恢復珍貴的歷史記憶。該計畫預定於2010年完成復建工程。
       除東京車站建築外，丸之內地區內，尚現存諸多具歷史意義之代表性建築，如分別於1920年及1934年興建完成之「明治生命館」、「日本工業俱樂部」等，在丸之內更新計畫推動中，均採現況保存方式，並於更新建築設計中，給予最大尊重與景觀搭配。經東京都列入首批「都市再生緊急整備地域」東京都配合中央之都市再生政策，依「都市再生特別措置法」規定，於2002年公布第一批都市再生緊急整備地域7處。其中東京車站周邊地域以強化國際性中樞業務交流據點，導入文化、商業等多樣化機能為整備目標，並以誘導民間參與都市再生事業，為執行策略。

3.相關機關機構的協調配合性
       東京車站建築原創風貌的復建構想方向的確立，可說是激勵並帶動丸之內地區積極更新開發之原動力。在JR東日本公司與東京都等機關機構的積極溝通協調下，確定復建構想，並於2000年藉由都市計畫法、建築基準法等法令修訂，創設「特例容積率適用區域制度」，即以容積移轉方式的配套措施、衝破建築管制及站體復建的財源問題，提供了誘導更新之有效機制。

4.民間專業與公益團體的參與
       在即將邁入21世紀的1999年9月東京都石原知事與JR東日本公司松田社長之間，對於車站建築復建及丸之內站前廣場的環境改造方向，取得共識。但具體的整備方針及改造內容，乃慎重的委託日本都市計畫學會，商請伊藤滋教授擔任委員長，組成「東京站周邊地區再生整備委員會」進行調查分析，並於翌年提出調查報告，以為陸續相關計畫及基準策訂之依循。

5.土地權利關係人組織的早期啟動及積極運作
       由丸之內地區的大地主－三菱地所主導，於1988年即組成「大手町、丸之內、有樂町地區再開發計畫推進協議會」，扮演意見整合及與行政部門溝通協調角色。並於2002年以該協議會為主幹，組織「大丸有地區營運協會」推動該地區綠化美化及環境品質提昇等相關軟體活動，並舉辦地區考察、參觀活動，以增進內外交流及地區的活化。
       三菱地所是這個區域最大的地主，於1890年向軍務局購得該土地後至今沒有出售任何一宗土地。三菱地所在大手町、丸之內、有樂町地區再開發計畫推進協議會中不但扮演主要地主的角色，並且負責專業幕僚的工作，因此具有重要的帶頭作用。如果沒有三菱所扮演的積極角色，丸之內的更新可能會相當緩慢。

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參考資料