東京六本木之丘 Roppongi Hills

六本木HILLS更新回顧

發佈時間：2008/9/30
譯者：何芳子
本文原載出處：URCA再開發研究 NO24 P37-41
（翻譯轉載已獲日本再開發推動者協會同意）
作者：御廚宏靖

筆者於更新初動期到工程開工的14年期間，任職於更新會的事務部門。將推動過程中於溝通協調400名以上權利關係人所面臨的困難及解決對策，進行回顧並綜整提供參考。

日本國內實施完成之規模最大、權利人數最多之更新事業

本更新事業地區面積11.6ha，權利關係人數超過400人，區分所有集合住宅5棟，房屋承租人400人，所有協調專業人員看到這些數字一定沒有人敢表達參與意願。據統計日本以更新會方式實施之更新事業，其面積規模約1ha，權利人數最多幾十人而已。

六本木之丘位置圖

當建設公司於1986年預備投入本更新事業推動時，正好是該公司執行完成ARK HILLS更新事業時點，ARK HILLS的更新面積約5.6ha，共花費了20年時間才完成。藉由ARK HILLS更新事業提供之廣播設施空間換取了部份朝日電視公司座落於六本木總公司舊址用地，提供辦理更新事業的契機。
在上述交換土地之前，朝日電視公司委託森紀念財團法人針對六本木六丁目地區進行現況調查，將10ha以上地區區分為10數個街廓，分別就土地所有權人、建物所有權人進行調查，同時，對於房屋承租人、其他權利關係人等資料詳加蒐集。筆者當時屬新進人員被分發到該財團法人任職，並編入調查人員行列。在進行調查過程中，組成專家學者委員會，針對六本木地區的未來發展方向進行檢討。
扮演更新核心的朝日公司舊址土地，雖具3ha的面積規模，但其地形不方整且與面臨道路間有相當大高低差，在有效使用上存在極大困難度。就地區使用特性而言，臨面前道路側屬商業使用而裏地屬住宅使用，即典型的住商混合現況。
基於該地區現況及特性考量，確認採行ARK開發型態，即以融合居住、工作、遊憩之複合機能使用，應能夠發揮該用地之最大使用效益。因此，森建設公司乃依委員會建議及現況調查結果決定朝創造一立體化花園城市（Vertical Garden City）的方向進行更新。開發構想確定後，森建設公司與朝日電視公司積極協商，希望塑造出一複合都市機能的理想再生社區。

六本木之丘配置圖

順利邁入更新初動期
1986年的日本正值經濟泡沫期，土地價格急遽高漲。此更新計畫開始展開時，日本多數國民正處於不動產熱衷炒作時期。
最初作業係由兩公司各選派7名人員參與，當時參與人員均為20~30歲之年輕階層，開始默默進行權利人資料蒐集，在電腦尚未普及的年代，所有資料均以手寫方式彙整。
權利調查作業方式，係由兩公司各派1人組成2人小組，每組負責50～60權利人調查。在調查區段分配方面，考量地區特性，對於沿街面店較多的幹道沿線，指派擅長社交的人；而高齡居民較多的住宅區，則安排親和力較強的人擔任。在人員搭配上，以森建設公司較年輕者與朝日電視公司較年長者配組，增進權利訪談之互補性。
對權利關係人進行更新事業事宜說明前，必須先牢記受訪談者之姓名與相貌，初動期能夠順利並發揮效果，應得力於挨家挨戶發放之會報刊物，每日二次的會報刊物發送，應是認識權利人的最佳途徑。此外，則盡可能利用秋季祭典、煙火發放等機會與權利人交流，所以初動期的主要工作是與居民建立互動關係。
在參與各項活動的過程中，對於當地商街組織的人際關係自然能瞭解，如誰可能是下任町會會長人選；那位在當地較具人緣等資訊、信息，一般無法從表面觀察得知者，均能透過上述種種管道，接觸而獲得。在地區內受到眾人信賴的人物，在更新事業的啟蒙活動可以扮演核心的重要角色，森建設公司推動完成之ARK HILLS更新即是一良好實例。
在開始啟動3年後的1990年12月，在主任人員的優越指導與領導下，順利地取得多數人同意，組成更新籌備會。
 
跨越第一關－都市計畫核定
當更新籌備會成立時參與之權利人約80％，其20％未參加者部份尚處考慮中，惟部份表達反對更新態度。其中數人為核心，號召未參加者組成「思考會」提出質疑，表示在都市計畫方向確定前，應先形成權利人共識。並提出「在相關資訊未充分公開，無法判斷更新事宜與否之前，不應核定都市計畫」之書面意見，展開行政訴求活動。
而行政部門也因未曾遇到如此大規模的更新事業，故承辦人員亦無法研判而擱置。為突破這種困境，更新籌備會乃多次與行政部門溝通協商，最後在贊成更新者的聯合簽名陳情後，取得行政部門認可。
此階段持反對更新之權利人採取的行動對擔任事務工作的在地建設公司帶來很大的壓力。因為在更新籌備會籌組時期，權利人普遍認定更新的必要性、效益性，且贊同展開推動。表達參與意願。所有客觀條件、狀況與當時未有顯著改變的情況下，要求連署的人數必須超過已加入籌備會人數。尤其，此時正值地價極為高漲情況，任何人都無法對前景提出可靠的預測數據，故無以研擬權利變換判斷基準提供權利人參判。
但是為取得權利人認同，又不能不提示具體的判斷基準，為了以當地現況條件研提權利變換模式，從業人員均日夜不斷檢討。
在全國土地均陷入泡沫價格炒作的情況下，工作人員仍然希望能夠研提較踏實可靠數據。同時試圖將此數據所代表的意義以圖解的方式呈現，並一家一家進行說明。因有這樣的努力，至終取得90％更新會員的同意，於1995年4月完成都市計畫核定，通過第一關卡。
一般而言，更新事業的協調過程中，任何提供給權利人的條件數據必須非常慎重。本更新事業當時向權利人提示的數據，竟然成為8年後擬定權利變換計畫的基礎，乃始料未及。在泡沫經濟登峰時期，所擬定之權利變換比例（權利樓地板/保留樓地板＝60/40）是本更新事業權利變換計畫的架構，而建構此基本骨架的作業人員目前仍以可貴的智囊人員，活躍在更新專業領域。
 
第二關卡更新會成立
本更新事業在都市計畫核定階段，由於未明確表達同意的權利人組成的「思考會」，在更新會設立階段，轉變成「反對會」。明確表達反對並到處張貼廣告，因為更新會一旦依法成立，所有權人均為當然會員。長期關心更新事業的現住戶均充分瞭解，因此會在此階段展開激烈反對運動。
另一方面，行政部門一再要求提高更新籌備會的會員參與比例，因此對未同意者的溝通協調，成為事務局最重要的工作。在1996年未同意者約有30人，約佔總數10％，但行政部門希望能夠將未同意者人數降低到個位數的10人以下。
此階段能夠發揮疏通效果的是當地的德高望重的領袖人物。雖然更新籌備會理事長親自登門拜訪反對派領袖人物，積極溝通仍然未能取得認同。他們的推辭說是：「你們進行你們的更新，不必管我們，把我們排除在更新範圍之外。」在此情況下。工作人員仍然鍥而不捨地進行協調溝通，最後，行政人員及更新會也是加入聲援行列。
工作人員於拜會權利人時，為能將誠意有效傳達出去，乃詳細紀錄訪談內容，並將反對派人士的質疑彙整，總計100頁的冊子以內，以模擬問答方式，於1997年12月更新會員大會決議設立更新會時提出。
召開會員大會時行政部門必須派人列席且反對派人士亦均出席，故持續不斷溝通。雖然無法立刻獲得滿意的答覆，但工作人員的投入及累積經驗，終能得到行政部門的肯定。並為更新會設立彙集同意書而奔走。
雖然90％的同意書在短時間內就取得，但剩餘部份則困難重重。少數同意籌組更新會且贊同都市計畫推展的權利人，認為是表達質疑的最後機會，仍然提出許多有利於自己的條件要求，雖然工作人員一再說明絕對公平，但往往不被接受，致作業倍感艱辛。
 
奔走一年完成權利變換計畫
更新會於1998年9月核准成立，從啟動開始已經經歷了11個年頭，雖然更新籌備會組成相當順利，但進行更新會組成階段則較預定時程大幅延宕，致事務局人員一度予以擱置下來，的確一想到要與如此龐大人數的權利人周旋並取得其認同，就心存恐懼，最後是建設公司森社長的一句鼓勵的話，讓大家有勇氣往前走。
更新會成立典禮舉辦後的隔天，事務局人員前往向社長提出相關事宜報告，腦海正浮現當時社長含淚哽咽致詞的情景時，當社長說：「諸位辛苦了！接下來的權利變換作業計畫階段可穩健慢步推行，諸位也得以養精蓄銳。」大家都鬆了一口氣，但當社長接著說：「權利變換預定何時完成？」時，大家都啞口無言，無法回答。
當時在場一位具人事權與決定權的公司幹部為了能夠落實執行，乃建構一得以獲得全公司全力支持的機制，首先調派公司各部門優秀人員進入此項六本木計畫執行團隊。總計從財務、營業、管理等部門調派了50餘人的精銳人員參與。由於完成期限的緊迫，調派來的人員必須擱置原擔任工作，全力投入，團隊人員雖然有不少人並未有權利評估經驗，但均屬幹勁充足，願意接受挑戰的從業人員。
森建設公司對更新事業扮演四項角色：包括擬定權利變換計畫的專業顧問、更新會事務，對不參與分配者及房屋承租人安置等，擔當各角色人員，均明確以各自立場進行溝通協調。
接著就是與時間的賽跑，在角色扮演中，顧問工作遭遇相當大困難。隨著泡沫經濟的崩潰，土地價格暴跌與1991年研擬之權利變換試算基準相比，評價基準日1999年的地價，已下降到當時的四分之一以下。
為了確保當初提示的變換率，必須將權利樓地板與保留樓地板分開，使保留樓地板較方便營運，以增加其附加價值。共用停車場納入保留樓地板等，以確保事業財務可行性及權利變換率。
針對環境條件等狀況的變動，必須讓權利人充分的瞭解，為有關權利變換的具體內容能夠讓一般人理解，不厭其煩地研擬問答，製作簡明的簡報資料，於說明會會中詳細解說，更新會理事長為要突破現況困境，乃確定變換內容，遂於1999年11月更新會員大會中決議，辦理權利變換計畫核定申請。
權利變換計畫擬定，必須兼顧權利人權益及事業的可行性，難度高的權利變換計畫慶幸能夠在短短的10個月內完成。簡述其辦理經過如下：

六本木之丘-森大樓	森大樓內部低層部的商店街

結語
筆者以14年來參與更新作業的一份子，在此僅將工作經驗如與400名權利人建立信賴關係，權利變換計畫核定，反對者的對應策略等提供參考，但實際上還有許多事項無法一一列舉。也因為有這些事項及其解決的經驗累積，才能將此更新創舉完成。
推動更新事業並沒有捷徑可行，必須依序執行才能向前邁進。推動過程中均需站在最前線，面對權利人發揮專才與智慧。而且更新棒子係由參與的人一棒一棒傳遞下去，並透過團隊的密切分工合作，才能克服重重困難。
更新會理事長當初就曾對工作人員說：「你們有如日本黑澤明所導演『七武士』電影中出現的武士，必須持續去克服各種挑戰，真是太辛苦了。」理事長勉勵的話語，直到目前乃清晰留在腦海裡。更新會成立後，從公司其他部門緊急調派來支援的精選人員，陸續回歸原單位。很遺憾的，可能已深刻體認到推動更新事業的艱辛與困難，故這些人多不願意再投入都市更新造街的工作。
最後，除了要對參與行政顧問團隊，朝日電視台公司等等表達謝意外，對於未能來得及看到更新成果、既已喪亡的權利人表達歉意與感謝。要再強調的是對更新推動工作而言建立團隊的信賴關係，是非常重要的。
（註：本文之圖面，取自本基金會出版之「日本都市再生密碼」第二章「東京都心地區更新」）
(本文原載於都市更新簡訊第39期)


六本木之丘 Roppongi Hills, Tokyo, Japan

這個計畫雖非日本政府所推動，但已蔚為日本全國都市更新的典範。在東京不動產市場崩盤的慘境下，「六本木之丘」都市更新計畫仍舊成功地將該地塑造為兼具國際觀光與文藝機能的「文化都心」。
六本木的六丁目地區位於東京都港區，土地面積11公頃（大約33,300坪），土地權利人高達380人，是日本民間最大規模的都市更新計畫。六本木在進行都市更新計畫之前，區域核心為老舊的朝日電視台，而北邊及西邊主要幹道的兩側則為辦公商業區，南邊則是昭和30年代（西元1955）興建的國民住宅，山坡下則為低矮密集的住宅區。這些低矮住宅區的道路寬度原本不及4公尺，是個公共建設不完善又有嚴重防災與居住問題的簡陋區域。

六本木之丘 Roppongi Hills-兼具國際觀光與文藝機能的「文化都心」

西元1986年，朝日電視台遷移到開發完成的Ark Hills後，如何使用這塊舊電視台的土地便備受各界關注。不久，東京都廳便於西元1988年時，將此區列為必須全面更新的「更新誘導區」。

「六本木之丘」的規劃是以「文化都心」作為重建主題，內容結合了住宅、辦公、文化、資訊、商業零售、飯店等，是一多元複合的都市。在提高各種設施品質時，如何將各機能相互結合，使其成為合諧的街區是此計畫最大的課題。為此，六本木之丘的執行者──六本木六丁目更新會，從世界各地招聘設計顧問，並由主要投資者──森大樓公司擔任整合協調作業的都市更新規劃者（coordinator），與六本木六丁目更新會共同創造這個令人矚目的新都市街區。

負責規劃整體配置及辦公大樓的是擅長設計超高層建築的KPF（Kohn Pederson Fox）事務所擔任，而商業零售空間方面的規劃則延聘美國著名的傑帝建築師事務所（Jon Jerde）負責，至於頂樓觀景台及美術館的規劃則是特別委託Richard Gluckman建築師擔任。

Louise Bourgeois設計的巨大蜘蛛已成為六本木之丘的地標

垂直發展與多元使用

主導規劃與投資的森大樓公司對於六本木的開發工作持有別出心裁的都市發展理念。森社長希望六本木的更新計畫能以垂直化的都市發展代替傳統性的平面化擴張。他認為東京作為一個世界性的大都市，人們在通勤上花費太多時間，無法過著富有意義又兼具文化與休閒功能的生活。東京都都心三區平均每人每年需要花上木六丁目都市更新案的核心精神。

在這種理念下塑造出來的開發案，絕非只是無趣的住宅大樓或辦公大樓，而是富有完整人工地盤、寬敞的開放空間、美術館、展示館、戶外庭園、表演舞台的多元複合使用街區。森大樓公司繼於十年前完成Ark Hills這個嘗試塑造理想都市的都市開發計畫後，今日又在「六本木之丘」更新計畫中進一步實現理想576個小時在交通上，對於這點森社長希望打造出一個「能將各種都市機能高度結合的城市，實現徒步即能生活的夢想。如能讓人們脫離遠距通勤的夢魘，人們就可將以往耗費的那些時間與能量，轉向迎接更新的挑戰或用於創造新的都市文化上。」森社長提出的使用「垂直化」與「多元化」的理想，於是成為六本。

凝聚藝文活動的文化公益設施

眾多的文化設施是六本木之丘最吸引人的地方。本案中央最高的森大樓頂樓設置森美術館，面積約有2,770坪，位於52層及53層。這個美術館結合了可以鳥瞰整個東京市區的觀景台、前衛現代藝術展覽廳。在這裡可以看到與巴黎、紐約同樣前衛的知名藝術家展覽，無不讓參觀者燃起對城市發展與都市文化的熱愛。

地面層的戶外表演廣場是另一吸引人的重要場所。這個廣場位於朝日電視台、君悅飯店與商店街的鄰接中心，有完善的舞台燈光、音響設備，因此假日往往成為舉辦各種文化表演活動的地點。即使沒有舉辦活動，這裡因設置音樂噴泉與戶外咖啡座而吸引大量人潮。

朝日電視台的一樓大廳本身也是相當吸引人的展示中心，與電視節目相關的明星、卡通人物展，全都成為最讓觀光客開心的展示內容。

模仿十六世紀住宅庭園的毛利庭園，塑造六本木之丘開放空間多樣的趣味性

朝日電視台旁的露天表演廣場

創造防災及富綠化效益的公共環境

關於公共設施整備方面，本案除了促成環狀3號線快速道路與六本木大街的平面銜接，更透過東西向地區道路的開闢，強化交通網路功能。除了維持舊毛利豪宅遺蹟的水池綠地，規劃上還考慮到開放空間的確保、屋頂綠化，以及建設南北東西向為的步行者空間，此外，建設環狀三號線人工地盤基地等努力也都是為了創造多彩多姿的都市空間。

為了使本案基地與捷運系統間的人行動線達到最好的連接效能，在日比谷線六本木站與基地間興建了連通地下通道、由地下二層至地上二層的電扶梯，以及跨越環狀3號快速道路的高架人工地盤。

夜空中的地鐵明冠(Metro Hat)宛如一盞燈籠

新的綠色基地

六本木之丘的綠化總面積約有19,000㎡，樹木約有68,000棵。為了順應高低差異大的丘陵地形，大部分的綠化空間都是在建在人工地盤上。人工地盤規劃出「空中花園」，利用植栽、土壤的重量提高了建築物的防震性。在地震時，人工地盤上的綠化植栽會因產生重量擺動而與地震形成的震動力相互抵消的效應，有效減少建築物的搖擺程度。屋頂花園及水池的總重量約有3,650噸（為建築物總重量的8%），在安裝制動閥後，能夠有效減少20%地震產生的橫向力，降低每層樓40%的變形角度。屋頂花園（面積為1,300㎡）的設計採用「農村風景」作為營造主題，植栽能夠表現四季的樹木、水塘以及花圃。

泡沫經濟重創下的權利變換

六本木更新事業是在西元1980年代後半至西元1990年代泡沫經濟發酵的時期推動的。由於這段期間房地產市場價格經歷了暴漲與暴跌，使得本案進行權利整合與權利變換時面臨高度的困難。

例如，在土地價格方面，最後權利變換計畫中的土地價格，只剩下西元1991年提出的試算版本的四分之一，再加上更新單元範圍相當大，因此區位不同下跌率不同等因素，也都造成推動上的困難。直到本案更新會正式成立為止，更新規劃者共提出了1991年、1993年、1995年，1996年四個不同版本的權利變換試算書，並且針對試算的前提條件、每個時點的狀況、試算結果的預測等，逐一取得每位權利人的充分理解。

就分配比例結果而言，A、B街區為商業區，權利人分配三成，投資商分配七成；C街區為住宅區，權利人分配五成五，投資商分配四成五。

導入不動產證券化

更新事業的資金籌措，由投資者全數負責。針對此負擔金的調度方法，森大樓公司導入SPC（Special Purpose Company）不動產證券化計畫融資（project finance）法，這在不動產開發上並不多見，然而在工程期間即開始貸款的做法，就更新計畫而言極富意義。

六本木之丘更新前建物圖	六本木之丘等角透視圖

森美術館與展望台入口及森大樓	位於櫸樹坂大道南側的C街區是以住宅為主的地區