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克服多重挑戰 推動江子翠站附近更新
本基金會協助全陽建設更新權變審議通過
本案更新單元位於新北市板橋區松江街及吳鳳路50巷附近，捷運板南線江子翠站之西北方，西鄰五層樓密集公寓，鄰近變電所及地方重要廟宇「潮和宮」，南隔8米現有巷與農村公園、石雕公園和二層樓老舊建物相鄰。雖有大面積公園在旁，但僅有20公尺面寬正對公園，周邊皆是老舊公寓，還有變電所、廟宇等鄰避設施，更新前生活環境亟待改善。
2010年2月經新北市政府核准事業概要確定更新單元範圍，同年6月申請事業計畫報核，經過兩年審議，在2012年10月市政府核定公告實施事業計畫。為了掌握更新時效，同年11月即申請權利變換報核，經一年審議，2013年10月22日審議通過，預計於今年12月核定公告實施。
廢除既有巷道 以開放空間串連人行動線
本基地形狀略成三角形，北鄰商業區、南面公園用地，與「潮和宮」間原有一未達2公尺的通道，為配合原有都市紋理，強化基地與捷運站、公園、商業區之連結性，規劃放寬此通道，並規劃花台、廣場，結合植栽與人行步道，作為連接北側4公尺計畫道路（人行步道）之重要節點，同時以喬木做為此通道之入口意象，強化原有生活路徑。
另範圍內包括一條6米寬的現有巷道（吳鳳路50巷85弄），因全線位在計畫範圍內，現況除供範圍內住戶通行外，兩側均為停車位，不利於通行與防災。故在不影響周邊其他建物出入前提下，依審議原則規定更新後予以廢除，以改善原步行環境。
克服公寓密集、鄰避設施等多重挑戰
東側面臨變電所且公園用地現況卻遭地方重要廟宇（潮和宮和保安宮）佔用，對於住戶而言，對於這些鄰避設施皆有所抗拒。因此，配合建物退縮留設人行步道，將梯廳及垂直動線配置於東側，以減少住宅單元緊鄰鄰避設施之感受。此外，基地南向為路衝（吳鳳路50巷42弄），建築設計將建物正面向南，配合人行步道退縮以及柱列、門龕、深開窗和植栽等元素遮蔽，來減少路衝之影響並塑造社區入口意象。
建築規劃係依基地形狀配置南北二幢鋼筋混凝土之建築物，南棟17樓、北棟14樓，地下開挖4層，南北二棟鄰棟之空間配置社區中庭，沿基地周邊留設開放空間，供作行人使用。整體造型設計利用深凹長窗﹑交錯陽台及高層退縮手法，希冀可創造建築物豐富的表情。
共同負擔未能提列項目 建議市府儘速研議
本案更新後總銷價值約22億，共同負擔比例約49%，這個數值與板橋區其他更新個案相當；但單元內建物全為四、五層樓公寓，加上拆遷補償費及拆遷安置費相較一般個案較高，銷坪比約1.55且公設比約28%，比其他核定案例較低。
此外，對於本案容積移轉費用是否得計算其衍生之管理費、利息…等費用課題，因現行「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表」尚無規範，所以在權利變換計畫審議過程多番討論。
其中容積移轉成本列入銷售管理費用計算議題，部分委員同意其為折價抵付後取回房地應變現的成本，若不予計算，折價抵付之房地將無法變現，所以認為應得以列入銷售管理費計算；但也有委員認為，應採通案方式辦理，因過去尚無此類案例，本案就不應予提列。關於此一爭議，未來其他案件仍可能發生，為加強公平性及提升審議效率，建議新北市權利變換共同負擔費用提列標準宜進行研議修訂。
和諧為都市更新之根本
本案因核定事業計畫並無載明選配原則，故進行選配時，部分所有權人因權利價值未達最小分配單元，依法應屬「不能參與者」，然其價值與最小分配單元差異甚小。因此，實施者為確保全體所有權人權益，公開抽籤當時，仍同意為原「不能參與者」進行抽籤作業。
雖然共有9位以抽籤方式決定其選配單元，但後來實施者仍持續與所有權人協調，並協助換戶，最後在核定公告時，僅由1人因其更新後之價值與最小分配單元價值差距甚大，故仍將其列為「不能參與」者。
協調諮詢小組引導各方溝通
此外，本案推動期間仍有少部分地主尚有陳情意見，適逢「新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組設置運作要點」訂定發布，2012年11月權利變換報核後，實施者於2013年3月申請協調諮詢。由新北市都市更新處協助召開諮詢小組會議，會中邀請多位現任都市更新審議委員會委員、陳情人及議員出席會議，會議先由各方發表意見，再請與會代表提出可行方案供實施者參考。
有一方案涉及變更事業計畫內容和規劃設計，可能會需付出更多的時間成本，這讓部分已同意戶得知消息後，認為損害其權益甚大，開始提出不同意變更事業計畫的想法，這算是本案整合過程的一大危機。所幸經實施者與各所有權人溝通協調，終獲多數所有權人認同，順利完成審議程序。諮詢小組的設置的確讓各方意見充分表達，增進溝通的機會，對都市更新案往前推動有實質幫助，但各方意見的收斂仍有賴實施者與所有權人間充分的協調與信任，市府需注意此藥方之副作用，才能達到雙贏的局面。
計畫內容摘要
2010年2月經新北市政府核准事業概要確定更新單元範圍，同年6月申請事業計畫報核，經過兩年審議，在2012年10月市政府核定公告實施事業計畫。為了掌握更新時效，同年11月即申請權利變換報核，經一年審議，2013年10月22日審議通過，預計於今年12月核定公告實施。
廢除既有巷道 以開放空間串連人行動線
本基地形狀略成三角形，北鄰商業區、南面公園用地，與「潮和宮」間原有一未達2公尺的通道，為配合原有都市紋理，強化基地與捷運站、公園、商業區之連結性，規劃放寬此通道，並規劃花台、廣場，結合植栽與人行步道，作為連接北側4公尺計畫道路（人行步道）之重要節點，同時以喬木做為此通道之入口意象，強化原有生活路徑。
另範圍內包括一條6米寬的現有巷道（吳鳳路50巷85弄），因全線位在計畫範圍內，現況除供範圍內住戶通行外，兩側均為停車位，不利於通行與防災。故在不影響周邊其他建物出入前提下，依審議原則規定更新後予以廢除，以改善原步行環境。
克服公寓密集、鄰避設施等多重挑戰
東側面臨變電所且公園用地現況卻遭地方重要廟宇（潮和宮和保安宮）佔用，對於住戶而言，對於這些鄰避設施皆有所抗拒。因此，配合建物退縮留設人行步道，將梯廳及垂直動線配置於東側，以減少住宅單元緊鄰鄰避設施之感受。此外，基地南向為路衝（吳鳳路50巷42弄），建築設計將建物正面向南，配合人行步道退縮以及柱列、門龕、深開窗和植栽等元素遮蔽，來減少路衝之影響並塑造社區入口意象。
建築規劃係依基地形狀配置南北二幢鋼筋混凝土之建築物，南棟17樓、北棟14樓，地下開挖4層，南北二棟鄰棟之空間配置社區中庭，沿基地周邊留設開放空間，供作行人使用。整體造型設計利用深凹長窗﹑交錯陽台及高層退縮手法，希冀可創造建築物豐富的表情。
共同負擔未能提列項目 建議市府儘速研議
本案更新後總銷價值約22億，共同負擔比例約49%，這個數值與板橋區其他更新個案相當；但單元內建物全為四、五層樓公寓，加上拆遷補償費及拆遷安置費相較一般個案較高，銷坪比約1.55且公設比約28%，比其他核定案例較低。
此外，對於本案容積移轉費用是否得計算其衍生之管理費、利息…等費用課題，因現行「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表」尚無規範，所以在權利變換計畫審議過程多番討論。
其中容積移轉成本列入銷售管理費用計算議題，部分委員同意其為折價抵付後取回房地應變現的成本，若不予計算，折價抵付之房地將無法變現，所以認為應得以列入銷售管理費計算；但也有委員認為，應採通案方式辦理，因過去尚無此類案例，本案就不應予提列。關於此一爭議，未來其他案件仍可能發生，為加強公平性及提升審議效率，建議新北市權利變換共同負擔費用提列標準宜進行研議修訂。
和諧為都市更新之根本
本案因核定事業計畫並無載明選配原則，故進行選配時，部分所有權人因權利價值未達最小分配單元，依法應屬「不能參與者」，然其價值與最小分配單元差異甚小。因此，實施者為確保全體所有權人權益，公開抽籤當時，仍同意為原「不能參與者」進行抽籤作業。
雖然共有9位以抽籤方式決定其選配單元，但後來實施者仍持續與所有權人協調，並協助換戶，最後在核定公告時，僅由1人因其更新後之價值與最小分配單元價值差距甚大，故仍將其列為「不能參與」者。
協調諮詢小組引導各方溝通
此外，本案推動期間仍有少部分地主尚有陳情意見，適逢「新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組設置運作要點」訂定發布，2012年11月權利變換報核後，實施者於2013年3月申請協調諮詢。由新北市都市更新處協助召開諮詢小組會議，會中邀請多位現任都市更新審議委員會委員、陳情人及議員出席會議，會議先由各方發表意見，再請與會代表提出可行方案供實施者參考。
有一方案涉及變更事業計畫內容和規劃設計，可能會需付出更多的時間成本，這讓部分已同意戶得知消息後，認為損害其權益甚大，開始提出不同意變更事業計畫的想法，這算是本案整合過程的一大危機。所幸經實施者與各所有權人溝通協調，終獲多數所有權人認同，順利完成審議程序。諮詢小組的設置的確讓各方意見充分表達，增進溝通的機會，對都市更新案往前推動有實質幫助，但各方意見的收斂仍有賴實施者與所有權人間充分的協調與信任，市府需注意此藥方之副作用，才能達到雙贏的局面。
計畫內容摘要
| 案名 | 擬訂新北市板橋區江子翠段溪頭小段123-8地號等16筆土地都市更新權利變換計畫案 |
| 基地位置 | 板橋區松江路 |
| 實施者 | 全陽建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 2,114㎡ |
| 使用分區 | 住宅區 |
| 更新前 | 產權：土地所有權人71人(其中1名為公有土地管理機關)；建築物皆為私有，所有權人數共62人。 |
| 更新後 | 用途：一般零售業、集合住宅 實設建蔽率：39.998% 實設容積率：483.73% 更新獎勵容積：1,352.9㎡（21.33%） 容積移轉：2,536.8㎡（40%） 總樓地板面積：15,037.33㎡ 構造樓層：地上14、17層；地下4層 停車位數：128輛 總戶數：126戶 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研發展基金會 |
| 建築設計 | 太乙聯合建築師事務所 |
| 不動產估價 | 巨秉不動產估價師聯合事務所 宏大不動產估價師聯合事務所 景翰不動產估價師聯合事務所 |
更新事業推動
| 2009.11.9 | 事業概要公聽會 |
| 2009.11.24 | 申請事業概要 |
| 2010.2.3 | 事業概要核准 |
| 2010.6.11 | 自辦事業計畫公聽會 |
| 2010.6.28 | 申請事業計畫報核 |
| 2010.12.30～2011.1.28 | 公開展覽期間 |
| 2011.1.20 | 公辦事業計畫公聽會 |
| 2011.3.31 | 召開第一次專案小組 |
| 2011.12.23 | 召開第二次專案小組 |
| 2012.5.15 | 召開委員會 |
| 2012.10.9 | 事業計畫公告實施 |
| 2012.10.16 | 自辦權利變換計畫公聽會 |
| 2012.11.29 | 申請權利變換計畫報核 |
| 2013.2.27～2013.3.28 | 公開展覽期間 |
| 2013.3.18 | 公辦權利變換計畫公聽會 |
| 2013.5.23 | 召開第一次專案小組 |
| 2013.9.4 | 召開第二次專案小組 |
| 2013.10.22 | 審議會審查通過 |
| 容積獎勵核准表 | |
| 申請容積獎勵項目 | 基準容積比例 |
| 第三點協助開闢公共設施 | 3% |
| 第五點整體規劃設計 | 6% |
| 第六點留設人行步道 | 3.55% |
| 第十二點合法四層樓建物 | 8.78% |
| 小計 | 21.33% |
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更新單元範圍圖
更新後建築物外觀運用豐富的設計手法
(本文原載於都市更新簡訊第60期)
更新後建築物外觀運用豐富的設計手法
(本文原載於都市更新簡訊第60期)
