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民生建國商旅辦公 複合型更新再發展
本基金會協助國泰集團推動複合型大樓更新
本更新單元位處臺北市建國北路、民生東路一帶為民生辦公商圈的精華地段，早在2000年6月即公告劃定為「中興法商學院附近更新地區」，本案東側相鄰之南山民生金融大樓於2001年更新完成，更新單元北側為國泰人壽逾35年的舊辦公大樓，南側有大面積未開發土地，現況做為停車場、菜圃與洗車場等低度使用，還有1棟老舊窳陋荒廢的舊違章建物，與周邊地區商圈發展極不協調。
國泰集團多年耕耘 投入更新整合
實施者國泰建設及地主國泰人壽，自2008年起即共同積極投入土地整合、價購，並且與舊違建戶協議溝通。經過多年溝通討論，現住戶皆予妥善安置補償，全案於2013年8月審議通過，預計年底核定公告實施。
不一樣的吸睛產品：商務更新提升聚集效益
過去臺北市核定的都市更新案多為住宅開發，較少有如辦公大樓這樣經營型的不動產，因此，都市更新常被詬病僅為住宅改建，沒有復甦都市機能的功能。國泰集團考量臺北市因松山機場直航，帶動國際商務發展的契機，加上基地發展潛力，提出臺北市首件商旅與辦公的複合式大樓更新案。
歷經都市設計、都市更新、環境影響評估等多項審議過程，實施者持續朝向創造地區優質生活環境、促進地區再生發展的目標努力。不論建築設計、開放空間綠化設計、交通影響與環境保護評估…等均以高規格進行規劃設計。
更新後的建築量體集中配置，沿街留設寬度均達８公尺以上的人行步道，並於基地東側留設寬敞的開放空間，增加鄰棟間距減少壓迫，另無償回饋提供南北向通行之人行穿越空間，以利串連周邊人行動線系統。
規劃友善都市空間，提供優質公共開放空間
建築設計部分則以「樹」的意象為發想，樹根盤旋交錯的線條延伸為地景的元素，猶如自建築衍生出的綠地、線狀導引舖面，軟化建築的主體。透過綠帶引入北側合江街，有效串連臺北大學校園開放空間、朱昌公園等都市綠地，創造綠意盎然且開放的都市生態景觀。另外，夜間照明透過建築造型及公共藝術作品投光之陰影變化，塑造宜人、活潑的都市空間，延續地區都市美學風。
此外，因更新後為商旅及辦公之複合式大樓，建物使用機能多元，所以人車動線設計也是本案的重要課題。行人動線以主要道路民生東路進出，而辦公與旅館的使用者可由個別入口，進入不同的辦公或旅館大廳，以利後續管理維護。而停車規劃方面，配合產品設置計程車排班與臨時停車空間，儘量減少對周邊交通系統之衝擊。
希望藉由本案商旅辦公複合規劃、非住宅之更新案例，為台北市都市更新打開新頁，並帶動周遭地區都市更新的連鎖效應，由點狀更新延伸為面狀更新，達到聚集效益，提升臺北市的國際競爭力。
計畫內容摘要
本更新單元位處臺北市建國北路、民生東路一帶為民生辦公商圈的精華地段，早在2000年6月即公告劃定為「中興法商學院附近更新地區」，本案東側相鄰之南山民生金融大樓於2001年更新完成，更新單元北側為國泰人壽逾35年的舊辦公大樓，南側有大面積未開發土地，現況做為停車場、菜圃與洗車場等低度使用，還有1棟老舊窳陋荒廢的舊違章建物，與周邊地區商圈發展極不協調。
國泰集團多年耕耘 投入更新整合
實施者國泰建設及地主國泰人壽，自2008年起即共同積極投入土地整合、價購，並且與舊違建戶協議溝通。經過多年溝通討論，現住戶皆予妥善安置補償，全案於2013年8月審議通過，預計年底核定公告實施。
不一樣的吸睛產品：商務更新提升聚集效益
過去臺北市核定的都市更新案多為住宅開發，較少有如辦公大樓這樣經營型的不動產，因此，都市更新常被詬病僅為住宅改建，沒有復甦都市機能的功能。國泰集團考量臺北市因松山機場直航，帶動國際商務發展的契機，加上基地發展潛力，提出臺北市首件商旅與辦公的複合式大樓更新案。
歷經都市設計、都市更新、環境影響評估等多項審議過程，實施者持續朝向創造地區優質生活環境、促進地區再生發展的目標努力。不論建築設計、開放空間綠化設計、交通影響與環境保護評估…等均以高規格進行規劃設計。
更新後的建築量體集中配置，沿街留設寬度均達８公尺以上的人行步道，並於基地東側留設寬敞的開放空間，增加鄰棟間距減少壓迫，另無償回饋提供南北向通行之人行穿越空間，以利串連周邊人行動線系統。
規劃友善都市空間，提供優質公共開放空間
建築設計部分則以「樹」的意象為發想，樹根盤旋交錯的線條延伸為地景的元素，猶如自建築衍生出的綠地、線狀導引舖面，軟化建築的主體。透過綠帶引入北側合江街，有效串連臺北大學校園開放空間、朱昌公園等都市綠地，創造綠意盎然且開放的都市生態景觀。另外，夜間照明透過建築造型及公共藝術作品投光之陰影變化，塑造宜人、活潑的都市空間，延續地區都市美學風。
此外，因更新後為商旅及辦公之複合式大樓，建物使用機能多元，所以人車動線設計也是本案的重要課題。行人動線以主要道路民生東路進出，而辦公與旅館的使用者可由個別入口，進入不同的辦公或旅館大廳，以利後續管理維護。而停車規劃方面，配合產品設置計程車排班與臨時停車空間，儘量減少對周邊交通系統之衝擊。
希望藉由本案商旅辦公複合規劃、非住宅之更新案例，為台北市都市更新打開新頁，並帶動周遭地區都市更新的連鎖效應，由點狀更新延伸為面狀更新，達到聚集效益，提升臺北市的國際競爭力。
計畫內容摘要
| 案名 | 臺北市中山區長春段二小段125-1地號等53筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫 |
| 基地位置 | 建國北路二段及民生東路三段交叉口 |
| 實施者 | 國泰建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 6,845.18㎡ |
| 使用分區 | 商三特(原住三之二)：2,619.67㎡ 住三之二：1,445.00㎡ 住三：2,780.51㎡ |
| 更新前 | 產權：私有土地6,502.18㎡(佔94.99%)、公有土地343.00㎡ (佔5.01%) 所有權人：私有土地5人、公有土地1人 占有他人舊違章：134.02㎡，1戶 更新前戶數：37戶 建物面積：16,262.70㎡ |
| 更新後 | 用途：辦公室、旅館、店鋪 實設建蔽率：44.96% 實設容積率：586.99% 更新獎勵容積：9,899.45㎡(43.97%) 允建容積：4,0184.15㎡ 總樓地板面積：69,766.14㎡ 構造樓層：鋼骨造，地上20層/地下4層 停車位數：汽車358輛，機車323輛 總戶數：59戶 參與分配：6人 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 潘冀聯合建築師事務所 |
| 不動產估價 | 巨秉不動產估價師聯合事務所（選定）、麗業不動產估價師聯合事務所、 宏大不動產估價師聯合事務所 |
更新事業推動
2000.06.26更新地區劃定
2010.03.09 申請事業概要
2010.07.29 事業概要核准
2011.07.29.事業及權利變換計畫公聽會
2011.08.04~09.5 申請分配
2011.09.19申請事業及權利變換計畫報核
2012.07.11~07.25公開展覽期間
2012.07.23公辦事業及權利變換計畫公聽會
2012.10.04 幹事會審查
2013.05.20 第134次審議會審查
2013.08.12 第141次審議會審查通過
2013.12.19 事業及權利變換計畫公告實施
更新單元範圍圖
更新前為老舊辦公大樓，結構老舊、內部設施不足等問題
2010.03.09 申請事業概要
2010.07.29 事業概要核准
2011.07.29.事業及權利變換計畫公聽會
2011.08.04~09.5 申請分配
2011.09.19申請事業及權利變換計畫報核
2012.07.11~07.25公開展覽期間
2012.07.23公辦事業及權利變換計畫公聽會
2012.10.04 幹事會審查
2013.05.20 第134次審議會審查
2013.08.12 第141次審議會審查通過
2013.12.19 事業及權利變換計畫公告實施
更新單元範圍圖
更新前為老舊辦公大樓，結構老舊、內部設施不足等問題
基地南側大面積未開發使用土地，低度利用與周邊地區發展不協調
更新後於基地留設人行空間，栽植雙排樹木創造綠軸空間
(本文原載於都市更新簡訊第60期)
