天母門戶新意象本基金會協助筑丰中山北路更新案事業權變核定

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天母門戶新意象本基金會協助筑丰中山北路更新案事業權變核定

本案基地鄰近捷運芝山站，位處本基金會規劃並已更新完竣的國揚天母案南側，將延續天母SOGO、國揚天母案，由北至南串連中山北路六段35巷銜接而成連續的商業開放空間，且再為福林橋進入天母地區再添一地標建築物。

本更新單元座落於臺北市士林區中山北路六段35巷以西，福華路128巷以南、福國路以北、福國路56巷以東所圍街廓東北方，總面積約2,195㎡，其中32.8㎡為公有土地，分屬2個公有土地管理機關。地上合法建築物全為私有，分布於北側及東側，多為2～3層之加強磚造之建築物，西南側則為未登記之鐵皮屋，沿中山北路六段35巷，多作店面，現有巷內則為住家和倉庫，屋齡皆逾30年以上，不符現行耐震設計規定，且建物外觀老舊有礙市容觀瞻。

更新單元範圍圖

加速更新腳步提早啟動申請報核程序
本案在2011年10月臺北市政府公告劃定「臺北市士林區蘭雅段二小段150地號等27筆土地更新單元」，實施者筑丰興業股份有限公司隨即啟動事業計畫及權利變換計畫時程，並進行後續選配、抽籤作業，於同（2011）年12月即申請事業計畫及權利變換計畫報核，經過近兩年審議，於2013年11月1日公告實施。

臺北市首件共同負擔列提列容移費用之案例
本案為臺北市第一件由實施者代土地所有權人辦理容積移轉，且依規定將容積移轉費用列入共同負擔。審議期間獲委員重視，為了讓個案更新後對周邊環境貢獻度提高，委員們要求應提供更多環境回饋措施。

為確保所有權人權益，審議過程也要求實施者應詳加分析容積移轉前後，各所有權人應分回樓地板積及價值之差異。此外，委員也針對容積移轉產生費用、各項管理費及利息該何以計列有所討論，經過多次的商討後，本案容積移轉費用計入貸款利息並酌減營建費用。

配合容積移轉應有環境補償措施，建築設計於北側福華路128巷自行退縮開放空間，並增加人行步道綠化面積，採雙排樹設計且植栽選擇也與北側國揚天母相互搭配，使整體市容更為一致協調。另規劃認養公有人行步道，與本案開放空間鋪面以及一樓零售業立面外觀作整體規劃，增加人行步道的街道傢俱及造景，提供停留、休憩機能，使空間使用更多元。

尊重全體所有權人想法持續配合調整規劃
為確保產權及資金穩定，降低更新案風險，共有35位所有權人同意簽署信託合約；因此在核定公告當時，僅有5位土地所有權人，包括：1位受託銀行、2位公有土地管理機關、2位尚未簽信託合約所有權人。

本案同意比例已趨近百分之百，惟針對未出具同意書之所有權人，雖於報核時已依規定辦理公開抽籤，但實施者仍尊重該些所有權人之意願，配合其需求再行協調換戶及調整建築設計，充分與全體住戶溝通協調，順利調整全部所有權人都可接受的狀態。

商業與住宅隔離的平面規劃，簡約的綠建築立面形式
土地使用分區為第三種住宅區，更新容積獎勵比例約34.63%，另有容積移轉約35.95%，總體容積共有70.58%。容積獎勵申請項目包括：原容積高於法定容積之獎勵容積、協助開闢都市計畫道路、更新時程獎勵、建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災、留設供人行走之地面道路或騎樓、綠建築設計等。

在建築設計著重與周邊既有建物的融合性及舒適感，因此在低樓層基座高度與北側國揚天母案的基座高度一致，量體配置主要落於基地東側，以使本案與周邊建築能保有友善棟距。

另外，配合SOGO商業活動，考慮將商業及住宅機能分開，形塑帶狀商業延續性，並兼顧住宅內部私密性。由強烈的軸線區分成兩個部分是本案建築設計的特色，沿中山北路側規劃商業空間，採用潮流感及歡樂氣氛的鋪面形式，街角設置燈光藝術形成地標，搭配沿街留設4公尺以上人行步道，希望帶動人潮，改善地區人行徒步空間品質，提供居民安全、舒適、便利、健康的步行空間。

基地東側是16米寬道路，為減少交通環境衝擊並遵守「點的控制」與「面的開放」原則，將5.5公尺雙向汽車和機車道出入口設置於北側福華路128巷，期能對地區交通環境衝擊降至最低，另以簡潔直通設計方式與留設充足之緩衝空間，降低人車動線干擾之情形，藉此提高行車與行人交通安全性與舒適性。

整體造型以綠建築著手，賦予建築物豐富陰影與立面表情，搭配深窗設計來創造豐富之陰影及立面樣態，塑造安全穩固、靜謐的意象，並以水平垂直之開放線條，塑造美麗的天際線。全案預計於2016年完工。

$描述: C:\Users\kimominn\Desktop\200812304135150_2.jpg$ 平面配置圖

計畫內容摘要

案名	擬訂臺北市士林區蘭雅段二小段150地號等27筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
基地位置	士林區中山北路六段35巷以西、福華路128巷以南、福國路以北、福國路56巷以東
實施者	筑丰興業股份有限公司
基地面積	2,194.88㎡
使用分區	住宅區
更新前	產權：私有土地2,162.08㎡、公有土地32.8㎡所有權人：5人(其中臺灣土地銀行為35人之信託受託人) 戶數：40戶
更新後	用途：一般零售業、集合住宅實設建蔽率：45% 實設容積率：383.80% 更新獎勵容積：1,710.33㎡（34.63%）容積移轉：1,775.17㎡（35.95%）總樓地板面積：17,093.33㎡構造樓層：地上21層；地下4層停車位數：141輛總戶數：71戶
實施方式	權利變換
都市更新規劃	財團法人都市更新研發展基金會
建築設計	元宏聯合建築師事務所
不動產估價	巨秉不動產估價師聯合事務所展基不動產估價師聯合事務所瑞普不動產估價師事務所

更新事業推動歷程
更新單元公告	2011.10.21
自辦事業及權利變換計畫公聽會	2011.10.21
申請事業及權利變換計畫報核	2011.12.1
公開展覽期間	2012.6.27～7.26
公辦事業計畫公聽會	2012.7.12
召開幹事會	2012.9.28
召開第一次審議會	2013.5.13
召開第二次審議會	2013.7.15
事業及權變計畫公告實施	2013.11.1