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活絡捷運沿線新生機再創羅斯福路新風采

本基金會協助冠德建設羅斯福路更新案事業計畫核定

本案鄰近捷運新店線台電大樓站5號出口,坐落在寬敞的羅斯福路上,並位於師大與公館商圈交界的核心地帶,具備良好的生活環境及交通區位條件。但單元內原有建築物老舊且土地使用效能低,已經無法滿足因交通發展引入的大量人潮與商業活動,大量的停車需求也衍生出地區停車空間不足的問題。未來藉由本案的更新開發,期望能提供地區安全寧適的環境、提昇與活絡捷運站週邊地區的發展。

本案實施者冠德建設自2008年起與單元內私地主商議改建事宜,由於單元內公私有土地交雜,因而藉由都市更新權利變換方式進行推動,並透過法定的審查程序,共同保障地主與實施者的權益。

公劃地區結合自劃單元 創造地區整體新風貌
本計畫原於2008年12月2日以中正區福和段一小段10-1地號等18筆土地為範圍申請更新單元,該範圍坐落於北市府89年公告的『中正區羅斯福路、辛亥路西側更新地區』,並於2009年8月12日公告為更新單元,但在審查作業期間實施者冠德建設不間斷的推動更新整合工作,考量鄰地所有權人具有積極參與更新意願和基地規模整體規劃的情形下,擴大本案的範圍變更為同小段10-1地號等26筆地號,並於2010年7月22日公告變更更新單元,歷時兩年的單元劃定終告完成;冠德建設秉持著地區發展能與市府推動都市更新政策相互結合,變更以較大範圍的單元進行都市更新改建,不在乎時間以及人力成本,為使本案能推動成功可以說是不遺餘力。

從更新單元範圍的確認後,為爭取更新的時效,於2010年8月11日取得法定同意門檻後直接申請事業計畫報核,事業計畫審議期間,亦完成都市設計審議,實施者均配合審議意見內容進行調整,並於2013年7月16日順利完成計畫核定公告程序。

本事業計畫核定後,實施者持續協調確認私地主參與意願,並配合國有財產署意見,依據都市更新相關法令及公地管理機關之土地處理原則,積極續辦權利變換計畫審查、審議程序,期能儘速完成改建以符合地主殷切企期盼,創造公私部門雙贏的成果。



更新單元範圍圖


更新前老建物老舊,亟待更新

現有巷保留與部份廢止  兼顧基地完整性與地區居民的通行權益
本單元西臨羅斯福路三段、東以羅斯福路三段128巷4弄、北以羅斯福路三段128巷(含),南以羅斯福路三段140巷為界,總面積2,425.80平方公尺。而羅斯福路三段128巷4弄、128巷和140巷皆為現有巷道,而其中128巷4弄呈現V字型,因此4弄的部份巷道穿越本更新單元,而考量基地開發完整性,128巷4弄穿越本更新單元的現有巷擬申請廢巷,但由於4弄非全數位於本更新事業計畫範圍內,且未符合非單向出口可自底端逐步廢止者的規定,因此須依臺北市現有巷道廢止或改道有關規定辦理巷道廢止程序;而其餘東側128巷4弄(非位於單元內巷道)、128巷和140巷,在顧及周邊居民通行習慣及整體交通動線的連貫下,仍維持供公眾通行使用,並不影響周遭地區居民的進出,因此本計畫部份現有巷的廢巷與保留,同時兼顧基地完整性與地區居民的通行權益。

臺北好好看空地綠美化 節能減碳帶來清新市容
為配合市政府「台北好好看系列二—北市環境更新、減少廢棄建物」計畫,冠德建設取得單元範圍內21筆土地之原住戶同意,於2009年11月30日先行拆除老舊窳陋的建物並施作基地景觀綠化工程,在實施更新事業前即著手改善現況環境,並持續維護綠美化作業至今,創造以「綠」為出發點的綠地景觀,達到清新市容的目標,同時提供附近地區居民日常休憩使用。


「臺北好好看計畫」-拆除老舊建物,施作景觀綠化工程

黃金級綠建築 創造綠意新未來
本案更新後規劃地上22樓,地下5樓SRC建築物,主要提供住宅、商業和辦公的複合式使用,透過低建蔽率設計,集中開放空間成為社區廣場與後院庭園,提供住戶更舒適的居住環境,中低樓層的零售商業和辦公空間配合留設騎樓與人行步道,使得周邊商業活動可延續發展,高樓層住宅以垂直空間植栽,透過自然色彩與多層次綠化舒緩量體視覺感受,塑造建築與環境的協調性。本案原已通過銀級綠建築的容積獎勵,但為了塑造基地植栽最多樣性及最高節能性,兼顧工作與居住生活的舒適、景觀視野的品質及省能建物的性能,擬提昇爭取至黃金級綠建築標章的減碳設計,期能成為市區建築的新指標,創造綠意的新未來。


採取節能省碳綠建築設計

關懷改善都市環境 促進地區整體發展
本案更新推動開始迄今已逾6年時間,實施者冠德建設一貫秉持著增進地主權益、改善地區環境、建築品質要求之堅持,並已承諾美化維護單元旁的人行陸橋,提供古亭國小學童與地區居民通行的安全,以及增設公用停車位舒緩地區停車需求,同時採取節能省碳綠建築設計,帶動地區綠能發展,充分表達對於都市環境之關注,期盼達成地主、實施者、公部門和地區居民四贏的局面,進而帶動地區整體再生發展。


計畫內容摘要
案名 臺北市中正區福和段一小段10-1地號等26筆土地都市更新事計畫案
基地位置 羅斯福路三段西側,北以羅斯福路三段128巷為界,南以羅斯福路三段140巷為界
實施者 冠德建設股份有限公司
基地面積 2,425.80㎡
使用分區 商二(法定建蔽率65% / 法定容積率630%)、住三 (法定建蔽率45% / 法定容積率225%)
更新前 產權:私有土地1,814.80㎡、公有土地611.00㎡
所有權人:私有土地24人、公有土地1人
更新後 用途:集合住宅
實設建蔽率:44.24%
實設容積率:606.41%
更新獎勵容積:2,413.20㎡(21.56%)
停車獎勵容積:630.00㎡(5.63%)
臺北好好看系列二:478.23㎡(4.27%)
允建容積:14,710.23㎡
總樓地板面積:28,002.32㎡
構造樓層:SRC,地上22層 / 地下5層
停車位數:汽車192輛,機車184輛
總戶數:82戶
參與分配:24人
實施方式 權利變換
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
不動產估價 巨秉不動產估價師聯合事務所
建築設計 黃秀莊建築師事務所
 
更新事業推動
2009.08.12  更新單元劃定公告
2010.07.22  變更單元劃定公告
2010.08.04  自辦事業計畫公聽會
2010.08.11  事業計畫報核
2011.03.21~04.19  公開展覽期間
2011.04.13  公辦事業計畫公聽會
2011.07.12  召開幹事會
2011.11.14  召開幹事複審
2012.04.02  召開第一次審議會
2012.10.22  召開第二次審議會
2013.07.16  事業計畫核定
 

(本文原載於都市更新簡訊第59期)

  • 發布日期
    2013/09/15
  • 發表人
    策略規劃部主任 錢奕綱
    規劃師 楊仁獻