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丹棠第一案：中山北路五條通更新事業權變計畫送件
重現大正町人文街區風貌
位於中山北路的後巷，五條通與天津街交口的老舊社區，經住戶主動發起與丹棠開發長達五年的努力規劃與溝通協調，於日前完成都市更新事業計畫及權利變換草案送臺北市政府審議。
丹棠開發公司為都市更新研究發展基金會之姊妹機構，本基金會專注於都市更新研究規劃之領域，丹棠開發則是為能真正實現都市再生的精神與理念，從開發到建設所成立之都市更新事業機構，而本案就是單堂開發實現此目標、踏入都市更新建設之第一案。
2008年在住戶藍先生的拜訪下，開始啟動丹棠開發於本區之更新整合作業，終於在2013年6月取得住戶同意比例接近100%，完成事業及權利變換計畫之送件作業。我們與住戶一同努力，希望除了改建老舊建物、提昇居住品質外，在這具有濃厚日本文化之特別區域，更新重現原本大正町繁榮之人文街區風貌。
更新單元位置圖
重視安全、機能與舒適之規劃，創造公共利益
本位於中山北路一段83巷與天津街交口之西南側，基地面積1,219m2（約369坪），屬第四種商業區（特）（原商三），距離台北車站、捷運中山站約300公尺，交通便利，區內現況多為3~4樓之加強磚造建物及1棟7樓之RC造建物，屋齡多超過40年，耐震力不足，屋況窳陋、建物外觀不佳。基地西側、北側所鄰4米及6米道路不足防災要求之8米寬度，消防救災堪慮。基地北側之83巷即為俗稱之「五條通」，也是日治時期大正町的中心位置，戰後逐漸成為具有濃厚日本味之商業街區。經過近年發展，商業區的機能已逐漸衰敗，加上住宅環境不佳，應即辦理都市更新。
我們的都市更新理念希望創造安全、機能、舒適之住宅社區，包括：
安全：建立不燃化、耐震、具都市防災能力之社區，耐震、不燃化建物避免都市延燒。留設人行步道符合消防救災的規定，可嘉惠鄰地老舊社區救災範圍，作為災難發生之即時疏散地。
機能：本區在日治時期名為大正町，曾為日本人中高級官員之居住社區，戰後發展成對日本觀光客最愛造訪的商業觀光區，但也造成住商混雜的零亂現象。現今我們設置適當之商業設施及優質住宅，能讓本區融合歷史與現代，復甦地區及都市原有機能。
舒適：新建築取代舊有住宅，改善居住舒適度，包括電梯設備、停車位、設備、綠建築、加大鄰棟間距以利通風採光、居住尺度的提升，回到居住本質，創造優質住宅空間。
基於以上理念，本案規劃設計地上18層、地下4層之鋼骨構造大樓，並於1F留設部分商業店面，2F、3F做辦公室使用，4F以上作為住宅使用，規劃設計71戶、94部停車位，建築物立面色彩採用俐落明快的色調，搭配清透的玻璃欄杆及簡約的格柵造型，以簡潔的量體塑造清新素雅的建築外觀，並採取綠建築設計。配合基地開放空間，於西側、北側留設人行步道補足8米消防救災空間，鄰東側天津街留設騎樓及人行道，以串連現有北側、南側建物之騎樓動線。希望在現有的舊社區氛圍內注入一股活力，期使成為帶動現有老舊社區活力，達到都市更新之目標與成效。
更新前屋況問題：耐震力不足、建物外觀不佳
融合時尚靜謐人文的街區
於2008年開始推動整合，致力與本社區住戶之協調和溝通，在歷時5年之推動過程中，為求完美，在單元範圍上原本並不包括東北角之七層樓大樓，即曾經擴大單元並保留適當沿街商業機能以符合學者專家與住戶對地區改建之期待。
本案的建築設計由資深的黃模春建築師親自操刀，他本人也是生活在鄰近社區，深刻體會當地特殊都市特色，在造型量體規劃上特別重視反映中山北路林蔭道之時尚與靜謐，華山藝文特區與當代美術館之人文藝術，故設計上曾模擬有關商業辦公大樓、旅館之可能性，在這早年曾為人文薈萃、優質住宅之大正町，最終我們融合歷史與現代，設置商業設施、提供優質住宅，不只更新再造老舊社區，更期望能重新帶動條通文化，重現當地之風采。
住戶一同努力，2013年6月取得同意比例接近100%
融合歷史與現代，設置商業設施、提供優質住宅
計畫內容摘要
位於中山北路的後巷，五條通與天津街交口的老舊社區，經住戶主動發起與丹棠開發長達五年的努力規劃與溝通協調，於日前完成都市更新事業計畫及權利變換草案送臺北市政府審議。
丹棠開發公司為都市更新研究發展基金會之姊妹機構，本基金會專注於都市更新研究規劃之領域，丹棠開發則是為能真正實現都市再生的精神與理念，從開發到建設所成立之都市更新事業機構，而本案就是單堂開發實現此目標、踏入都市更新建設之第一案。
2008年在住戶藍先生的拜訪下，開始啟動丹棠開發於本區之更新整合作業，終於在2013年6月取得住戶同意比例接近100%，完成事業及權利變換計畫之送件作業。我們與住戶一同努力，希望除了改建老舊建物、提昇居住品質外，在這具有濃厚日本文化之特別區域，更新重現原本大正町繁榮之人文街區風貌。
更新單元位置圖
重視安全、機能與舒適之規劃，創造公共利益
本位於中山北路一段83巷與天津街交口之西南側，基地面積1,219m2（約369坪），屬第四種商業區（特）（原商三），距離台北車站、捷運中山站約300公尺，交通便利，區內現況多為3~4樓之加強磚造建物及1棟7樓之RC造建物，屋齡多超過40年，耐震力不足，屋況窳陋、建物外觀不佳。基地西側、北側所鄰4米及6米道路不足防災要求之8米寬度，消防救災堪慮。基地北側之83巷即為俗稱之「五條通」，也是日治時期大正町的中心位置，戰後逐漸成為具有濃厚日本味之商業街區。經過近年發展，商業區的機能已逐漸衰敗，加上住宅環境不佳，應即辦理都市更新。
我們的都市更新理念希望創造安全、機能、舒適之住宅社區，包括：
安全：建立不燃化、耐震、具都市防災能力之社區，耐震、不燃化建物避免都市延燒。留設人行步道符合消防救災的規定，可嘉惠鄰地老舊社區救災範圍，作為災難發生之即時疏散地。
機能：本區在日治時期名為大正町，曾為日本人中高級官員之居住社區，戰後發展成對日本觀光客最愛造訪的商業觀光區，但也造成住商混雜的零亂現象。現今我們設置適當之商業設施及優質住宅，能讓本區融合歷史與現代，復甦地區及都市原有機能。
舒適：新建築取代舊有住宅，改善居住舒適度，包括電梯設備、停車位、設備、綠建築、加大鄰棟間距以利通風採光、居住尺度的提升，回到居住本質，創造優質住宅空間。
基於以上理念，本案規劃設計地上18層、地下4層之鋼骨構造大樓，並於1F留設部分商業店面，2F、3F做辦公室使用，4F以上作為住宅使用，規劃設計71戶、94部停車位，建築物立面色彩採用俐落明快的色調，搭配清透的玻璃欄杆及簡約的格柵造型，以簡潔的量體塑造清新素雅的建築外觀，並採取綠建築設計。配合基地開放空間，於西側、北側留設人行步道補足8米消防救災空間，鄰東側天津街留設騎樓及人行道，以串連現有北側、南側建物之騎樓動線。希望在現有的舊社區氛圍內注入一股活力，期使成為帶動現有老舊社區活力，達到都市更新之目標與成效。
更新前屋況問題：耐震力不足、建物外觀不佳
融合時尚靜謐人文的街區
於2008年開始推動整合，致力與本社區住戶之協調和溝通，在歷時5年之推動過程中，為求完美，在單元範圍上原本並不包括東北角之七層樓大樓，即曾經擴大單元並保留適當沿街商業機能以符合學者專家與住戶對地區改建之期待。
本案的建築設計由資深的黃模春建築師親自操刀，他本人也是生活在鄰近社區，深刻體會當地特殊都市特色，在造型量體規劃上特別重視反映中山北路林蔭道之時尚與靜謐，華山藝文特區與當代美術館之人文藝術，故設計上曾模擬有關商業辦公大樓、旅館之可能性，在這早年曾為人文薈萃、優質住宅之大正町，最終我們融合歷史與現代，設置商業設施、提供優質住宅，不只更新再造老舊社區，更期望能重新帶動條通文化，重現當地之風采。
住戶一同努力，2013年6月取得同意比例接近100%
融合歷史與現代，設置商業設施、提供優質住宅
計畫內容摘要
| 案名 | 臺北市中山區正義段三小段418地號等10筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫 |
| 基地位置 | 中山區中山北路一段83巷與天津街交口西南側 |
| 實施者 | 丹棠股份有限公司 |
| 基地面積 | 1,219㎡ |
| 使用分區 | 商四特(原商三) |
| 更新前 | 產權：私有土地1,219㎡ 所有權人：私有土地22人 戶數：34戶 停車位：0輛 建物面積：3,868.36㎡ |
| 更新後 | 用途：一般零售業、一般事務所、集合住宅 實設建蔽率：59.38% 實設容積率：688.92% 更新獎勵容積：1,573.05㎡(23.05%) 允建容積：8,399.45㎡ 總樓地板面積：15,675.01㎡ 構造樓層：鋼骨造，地上18層/地下5層 停車位數：汽車：94輛，機車：103輛 總戶數：71戶 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 黃模春建築師事務所 |
| 不動產估價 | 宏大不動產估價師、巨秉不動產估價師、東融不動產估價師 |
更新事業推動
2009.09.24 原更新單元公告
2010.12.07 原更新單元概要核准
2011.01.04 原更新單元事業計畫送件
2011.04.24 原更新單元事業計畫撤件
2012.04.25 變更單元範圍劃定申請
2013.01.28 變更單元範圍劃定公告
2013.04.22 自辦事業暨權變計畫公聽會
2013.06.24 申請事業暨權變計畫報核
(本文原載於都市更新簡訊第59期)
2010.12.07 原更新單元概要核准
2011.01.04 原更新單元事業計畫送件
2011.04.24 原更新單元事業計畫撤件
2012.04.25 變更單元範圍劃定申請
2013.01.28 變更單元範圍劃定公告
2013.04.22 自辦事業暨權變計畫公聽會
2013.06.24 申請事業暨權變計畫報核
(本文原載於都市更新簡訊第59期)
