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老舊店面重建 商業區活化新契機


本基金會協助元大建設南京東路一段事業權變核定公告

本案位於南京東路一段以北及南京東路一段13巷以東所圍之部分街廓(大倉久和飯店東側),更新單元面積為2,213㎡,屬於日據時期三橋町範圍內,更新前多為屋齡逾50年之老舊建築物,建物結構早已無法符合現行之耐震強度規範,形成住戶居住安全隱憂,於是,住戶發起更新重建,最後元大建設取得多數地主同意,並委託本基金會辦理都市更新規劃,在今(2017)年5月4日取得事業及權利變換計畫核定。

自然人、法人共同合作,百分之百同意辦理更新重建
本案在更新前有20位地主,包含自然人、公司法人及合作金庫商業銀行,因為地主屬性不同,對更新重建後分配空間使用機能需求亦不同,故本案初期凝聚地主重建共識並不容易,尤其建築設計更面臨到極大的挑戰。

於申請建照時,該道路用地土地面積准予以空地計算納入建築基地建蔽率檢討。實施者從傾聽地主需求開始,尊重每位地主的意見,召開數十次地主會議,最終取得全數地主重建共識,惟合作金庫商業銀行出具事業計畫同意書須經過董事同意,故本案於申請事業及權變計畫報核雖未取得全數地主同意書(事業計畫同意比例94.44%),但於公展期滿前取得合作金庫商業銀行出具之同意書,達到本案百分之百同意辦理更新重建。
 
位置圖                                                                                更新單元範圍圖

日劇時期重劃區地籍線與都市計畫道路邊線不符造成法定容積無法確認
另外,基地所在地-三橋町,屬日據時期的重劃區,早期測量技術較為不成熟,造成日據時期量測之地籍線與現況都市計畫道路邊線不符,導致本案法定容積遲遲無法確認。有鑒於此情形,臺北市政府地政局土地開發總隊至現地進行重新測量,測量結果造成本案商業區土地其中8㎡更正為道路用地(同地段819-1及820-1地號),致使地主重建權益受損,後續臺北市政府發展局為彌補更正地籍線後造成地主損失的情形,提供二方面之補償:
  1.  於申請建照時,該道路用地土地面積准予以空地計算納入建築基地建蔽率檢討。
  2. 原商業區土地更正為道路用地後,可依更正前之法定容積,補償至毗鄰商業區土地。
本案於核定後捐贈該計畫道路用地予臺北市政府,透過老舊社區辦理都市更新重建的同時,一併解決日劇時期重劃區地籍線與都市計畫道路邊線不符之問題。

尊重既有老樹,原地保留並融入整體景觀
此外,更新單元西北隅有二株老榕樹,於當地形成一個特殊氛圍,屬於周邊居民兒時的共同記憶,實施者以尊重既有老樹及地主意見為出發點,初期規劃將二株老榕樹移植至鄰近康樂公園內,讓周邊居民仍能輕易接觸這二株老榕樹。
但在審議過程中,市府建議能原地保留這二株老榕樹,降低老樹移植死亡風險;於是,元大建設立即與地主說明,徵詢地主調整景觀規劃的意願,將二株老榕樹納入整體建築景觀設計,改採原地保留方式,配合調整地下室開挖範圍,確保老樹有適當之生長空間,讓重建工程與原生樹木生共存,非但給予既有老樹應有的尊重和生存權利,更保留了周邊居民共有的歷史記憶。
 

揮都市計畫應有之機能 串聯周邊商圈
在規劃設計部分,本案更新前建築物僅地面層作商業使用,二樓以上多為住宅使用,加上多數地主期望更新重建後能以住宅為設計主軸;故於本案初期建築規劃僅於一樓及二樓留設商業空間,三樓以上為集合住宅。

經過臺北市政府都市設計及都市更新審議後,要求本案增加商業空間及降低建築物高度,故實施者與地主溝通,同時輔導原選配三樓及四樓住宅單元之地主調整至其他住宅單元,在取得全體地主同意後,將三樓及四樓調整為商業空間,建築高度由二十四層樓調降至二十三層樓,期望本案更新重建後能串聯中山北路晶華及林森欣欣影城商區,發揮都市計畫賦予商業區應有之機能。 
 
建築規劃友善周邊環境 發揮商業地區應有之使用強度
本案更新後將興建一棟地上二十三層、地下六層的綠建築黃金級鋼骨結構大樓,一至四層設計商業空間,鄰南京東路一段(40公尺)側串聯既有的人行系統,留設騎樓;鄰南京東路一段13巷(7.2公尺)及中山北路二段11巷(5.45公尺)側,因巷弄較為狹窄,留設無遮簷人行步道,並將建築量體配置於基地南側,降低毗鄰建築物對行人產生壓迫感。

整體建築外觀設計聘請國外P&T設計團隊,以大面落地窗及功能型雨遮結合整體立面,營造立體豐富層次的立面效果,並考量都市、街道及人之平衡點,使建築量體能透過立面設計、材料選用及顏色挑選,融入當地建築紋理。
 

本案從2013年6月27日申請事業計畫及權利變換計畫送件後,歷時約四年,途中不免遭遇諸多問題及挑戰,元大建設及工作團隊以耐心專業一一克服,完成本案的都市更新審議程序。期待未來更新重建完成後,能提供良好居住環境,透過商業空間的留設,串聯中山北路晶華商圈及林森欣欣影城商圈,期待本案興建完成後能達到拋磚引玉之效果,帶動周邊老舊建物更新重建。

 
計畫內容摘要
案名 臺北市中山區中山段三小段812-2地號等15筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫
基地位置 南京東路一段以北、南京東路一段13巷以東、中山北路二段11巷以南及南京東路一段31巷以西所圍街廓內西側,非完整街廓
實施者 元大建設開發股份有限公司
基地面積 2,213.00㎡
使用分區 商四(原商三﹕2,205.00㎡)、
道路用地(原商三﹕8.00㎡)
更新前 產權:私有土地2,209.00㎡、
      公有土地4.00㎡
                           所有權人:私有土地18人、公有土地2人
  占有他人舊違章:0.00㎡,0戶
  戶數:22戶
  停車位:0輛
  建物面積:6,260.84㎡
更新後 用途:金融保險業、一般事務所、集合住宅
  實設建蔽率:64.997%
  實設容積率:843.20%
  更新獎勵容積:2,495.25㎡(20.21%)
  容積移轉:3,704.40㎡(30.00%)
  允建容積:18,592.45㎡
  總樓地板面積:34,141.06㎡
  構造樓層:鋼骨造,地上23層/地下6層
  停車位數:汽車:201輛,機車:215輛
  總戶數:83戶
  參與分配:19人
實施方式 權利變換
實施費用 4,017,349,207元
總銷金額 10,900,564,867元
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 薛昭信建築師事務所
不動產估價 巨秉不動產估價聯合事務所
  宏大不動產估價聯合事務所
  戴德梁行不動產估價聯合事務所
 
更新事業推動歷程
2013.01.11 更新單元公告
2013.05.22 事業及權利變換計畫自辦公聽會
2013.06.27 申請事業及權變計畫報核
2014.06.03~2014.07.02 公開展覽期間
2014.06.13 事業及權利變換計畫公辦公聽會
2014.08.21 召開幹事及權變審查小組會議
2015.06.22 召開幹事及權變審查小組複審會議
2015.11.18 舉辦聽證
2015.12.11~2016.09.05 召開第一~五次審議會
2017.05.04 事業及權利變換計畫核定公告

(本文原載於都市更新簡訊第74期)

  • 發布日期
    2017/06/23
  • 發表人
    社區更新部主任 張志湧
    資深規劃師 鍾承憲
  • 關鍵字 都市更新事業