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信義區國美「商隱」完工
公私合作攜手打造優質住宅環境
本案位於信義區永吉路30巷、120巷所為之街廓內，早於大面積國有土地參與都市更新以標售為主的政策修改為以權利變換分配為主之前，本案公有土地管理機關台灣大學與台北市政府即積極參與建築設計、權利變換分配事宜，與實施者充分溝通協調後打造符合公用需求之宿舍與住宅社區，自2006年12月申請劃定至2013年5月取得使用執照，歷經6.5年終於完成本案更新。
公有宿舍、眷舍屋況老舊亟待更新
更新單元土地面積共計4,130.00㎡，包含信義區雅祥段三小段233、246地號等2筆土地，公有土地面積約佔更新單元90.02％，管理機關分別為國立臺灣大學、財政部國有財產署及臺北市稅捐稽徵處。基地內建築物皆為2層樓加強磚造之住宅平房，共編訂有100戶門牌，包含北側50戶為台大的教職員宿舍，南側246地號則為臺北市稅捐稽徵處之眷舍及部份私有住宅，建物皆為民國50年代所興建，平均屋齡均已超過40年之非防火構造建物，甚至部分建物屋頂塌陷已廢棄閒置，整體屋況呈現老舊窳陋且有傾頹或朽壞之虞，導致居住品質日益惡化，不利於整體都市發展。另因台大與稅捐處之公有宿舍借住人有部分已不符合續住資格，對於公有土地管理機關依法收回宿舍一事實屬不易，因此也希望藉由本案更新妥為處理現住戶問題。
劃定階段遭限縮容積獎勵，地主提請訴願成功
為改善居住環境品質，本案地主依都市更新條例第11條規定申請自行劃定更新單元，劃定之初原規劃以完整街廓辦理，不過因為西側永吉路30巷沿街商業活動熱絡，地主擔憂更新期間之營業損失與更新後實際使用面積減損，幾經徵詢地主意願後，便不納入本更新單元內。
原劃定更新單元經臺北市政府於民國2006年12月13日公告，惟因本案公有土地比例過高，都市計畫委員會認為本案開發上難度相較一般案件低，故裁定限制部分容積獎勵項目，不得申請更新時程獎勵及更新單元規模獎勵，嚴重影響本案地主權益，故台大與私地主於2007年1月向內政部提起訴願，並於同年8月經內政部裁定市都委會權責應以更新單元範圍之劃定為限，對於容積獎勵，應由都市更新審議委員會審決，故撤銷原處分。也藉著本案讓市府重新檢視都委會對於容積獎勵限縮的所有規定，使得其餘已公告之類似案例，皆獲得重新公告解除容積獎勵的限縮。故本案實施者於重新劃定公告後又另行提送概要，提高本案更新後效益。
新古典樣式建築設計，提升環境藝術感
本案基地屬第三種住宅區，申請都市更新容積獎勵29.75%，並為紓解附近停車需求，將停車空間內部化，申請增設公共停車空間容積獎勵16.95%，總計46.7%，更新後規劃三棟建築量體分別為地上11層、12層、地下3層的RC建築物，並在基地鄰路側皆留設2~6公尺寬的人行步道供人行使用，為維持地區民眾生活品質及地區環境的調和性，在基地周邊景觀設計與植栽選擇，將延伸附近街廓環境植栽，以創造一個充滿綠蔭的生活環境。因應未來仍提供台大教職員宿舍及住宅使用，建築空間配合教職員宿舍的安全性及住宅的私密性，致力於創造本案多層次豐富的都市景觀。整體建築造型風格採簡化主義形式，藉由屋頂高低層次讓整體天際線變化明顯，使建築物本身的新古典特質融合於周遭質樸環境之中。
公部門積極參與，量身訂作學人宿舍
此外，因本案公有土地面積超過九成，其中台大管有之土地亦占了五成，教職員宿舍需求成為本案規劃最主要之議題，在實施者估算更新後應分配價值後，恰可為台大量身設計一棟專供旅外歸國教授住宿的單身客座學人宿舍，在規劃過程中相關承辦人員與實施者皆充分討論更新後建築配置與權利分配等內容，且另一公地主臺北市政府財政局亦積極參與權利變換分配與提出相關意見，並集中選配於其中一棟便於管理，著實為公有土地管理機關積極參與都市更新正面示範。
妥善處理現住戶拆遷安置事宜
更新前範圍內台大教職員宿舍與市府稅捐稽徵處眷舍，在拆遷補償上因適用法令不同，使得台大教職員宿舍原住戶無法如市有眷舍可依法由市府提撥預算領取補助費，造成部分原住戶人於本案審議期間提出相關陳情意見，希望台大與實施者可提供合理方案安置。實施者為使本案順利推動，積極與台大和現住戶協調溝通，期望透過都市更新相關條例提列拆遷安置費給現住戶並納入共同負擔方式處理，最終雖未獲得同意納入共同負擔。另外，在拆遷時程上，為尊重公有土地管理機關需時釐清與清查原住戶身分，故實施者雖已於2010年3月取得建照，但配合台北市財政局點交時程，至2010年11月方進行拆除作業並動工重建。
今年5月順利取得使照
本案所有權人實屬單純且共識極高，但推動過程中還是面臨建築設計、原住戶搬遷等相關課題，最後在國美建設、本基金會等各方努力下，一一克服各項困難後，終於在今年5月10日順利取得使用執照。期望藉由本案重建完成，讓周邊住戶享有良好的人行動線與環境品質，進而帶動附近舊社區之更新，改善整體都市環境、重塑都市景觀。
計畫內容摘要
本案位於信義區永吉路30巷、120巷所為之街廓內，早於大面積國有土地參與都市更新以標售為主的政策修改為以權利變換分配為主之前，本案公有土地管理機關台灣大學與台北市政府即積極參與建築設計、權利變換分配事宜，與實施者充分溝通協調後打造符合公用需求之宿舍與住宅社區，自2006年12月申請劃定至2013年5月取得使用執照，歷經6.5年終於完成本案更新。
公有宿舍、眷舍屋況老舊亟待更新
更新單元土地面積共計4,130.00㎡，包含信義區雅祥段三小段233、246地號等2筆土地，公有土地面積約佔更新單元90.02％，管理機關分別為國立臺灣大學、財政部國有財產署及臺北市稅捐稽徵處。基地內建築物皆為2層樓加強磚造之住宅平房，共編訂有100戶門牌，包含北側50戶為台大的教職員宿舍，南側246地號則為臺北市稅捐稽徵處之眷舍及部份私有住宅，建物皆為民國50年代所興建，平均屋齡均已超過40年之非防火構造建物，甚至部分建物屋頂塌陷已廢棄閒置，整體屋況呈現老舊窳陋且有傾頹或朽壞之虞，導致居住品質日益惡化，不利於整體都市發展。另因台大與稅捐處之公有宿舍借住人有部分已不符合續住資格，對於公有土地管理機關依法收回宿舍一事實屬不易，因此也希望藉由本案更新妥為處理現住戶問題。
劃定階段遭限縮容積獎勵，地主提請訴願成功
為改善居住環境品質，本案地主依都市更新條例第11條規定申請自行劃定更新單元，劃定之初原規劃以完整街廓辦理，不過因為西側永吉路30巷沿街商業活動熱絡，地主擔憂更新期間之營業損失與更新後實際使用面積減損，幾經徵詢地主意願後，便不納入本更新單元內。
原劃定更新單元經臺北市政府於民國2006年12月13日公告，惟因本案公有土地比例過高，都市計畫委員會認為本案開發上難度相較一般案件低，故裁定限制部分容積獎勵項目，不得申請更新時程獎勵及更新單元規模獎勵，嚴重影響本案地主權益，故台大與私地主於2007年1月向內政部提起訴願，並於同年8月經內政部裁定市都委會權責應以更新單元範圍之劃定為限，對於容積獎勵，應由都市更新審議委員會審決，故撤銷原處分。也藉著本案讓市府重新檢視都委會對於容積獎勵限縮的所有規定，使得其餘已公告之類似案例，皆獲得重新公告解除容積獎勵的限縮。故本案實施者於重新劃定公告後又另行提送概要，提高本案更新後效益。
新古典樣式建築設計，提升環境藝術感
本案基地屬第三種住宅區，申請都市更新容積獎勵29.75%，並為紓解附近停車需求，將停車空間內部化，申請增設公共停車空間容積獎勵16.95%，總計46.7%，更新後規劃三棟建築量體分別為地上11層、12層、地下3層的RC建築物，並在基地鄰路側皆留設2~6公尺寬的人行步道供人行使用，為維持地區民眾生活品質及地區環境的調和性，在基地周邊景觀設計與植栽選擇，將延伸附近街廓環境植栽，以創造一個充滿綠蔭的生活環境。因應未來仍提供台大教職員宿舍及住宅使用，建築空間配合教職員宿舍的安全性及住宅的私密性，致力於創造本案多層次豐富的都市景觀。整體建築造型風格採簡化主義形式，藉由屋頂高低層次讓整體天際線變化明顯，使建築物本身的新古典特質融合於周遭質樸環境之中。
公部門積極參與，量身訂作學人宿舍
此外，因本案公有土地面積超過九成，其中台大管有之土地亦占了五成，教職員宿舍需求成為本案規劃最主要之議題，在實施者估算更新後應分配價值後，恰可為台大量身設計一棟專供旅外歸國教授住宿的單身客座學人宿舍，在規劃過程中相關承辦人員與實施者皆充分討論更新後建築配置與權利分配等內容，且另一公地主臺北市政府財政局亦積極參與權利變換分配與提出相關意見，並集中選配於其中一棟便於管理，著實為公有土地管理機關積極參與都市更新正面示範。
妥善處理現住戶拆遷安置事宜
更新前範圍內台大教職員宿舍與市府稅捐稽徵處眷舍，在拆遷補償上因適用法令不同，使得台大教職員宿舍原住戶無法如市有眷舍可依法由市府提撥預算領取補助費，造成部分原住戶人於本案審議期間提出相關陳情意見，希望台大與實施者可提供合理方案安置。實施者為使本案順利推動，積極與台大和現住戶協調溝通，期望透過都市更新相關條例提列拆遷安置費給現住戶並納入共同負擔方式處理，最終雖未獲得同意納入共同負擔。另外，在拆遷時程上，為尊重公有土地管理機關需時釐清與清查原住戶身分，故實施者雖已於2010年3月取得建照，但配合台北市財政局點交時程，至2010年11月方進行拆除作業並動工重建。
今年5月順利取得使照
本案所有權人實屬單純且共識極高，但推動過程中還是面臨建築設計、原住戶搬遷等相關課題，最後在國美建設、本基金會等各方努力下，一一克服各項困難後，終於在今年5月10日順利取得使用執照。期望藉由本案重建完成，讓周邊住戶享有良好的人行動線與環境品質，進而帶動附近舊社區之更新，改善整體都市環境、重塑都市景觀。
計畫內容摘要
| 案名 | 擬定臺北市信義區雅祥段三小段233地號等2筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 |
| 更新後案名 | 國美商隱 |
| 基地位置 | 信義區永吉路30巷以東，永吉路120巷以西，30巷83弄以南，永吉路30巷101弄以北所圍之地區交口 |
| 實施者 | 國美建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 4,130㎡ |
| 使用分區 | 住三 |
| 更新前 | 產權：私有土地412㎡、公有土地3,718㎡ 所有權人：私有土地4人、公有土地2人 |
| 更新後 | 用途：集合住宅 實設建蔽率：42.46% 實設容積率：330.07% 更新獎勵容積：2,764.61㎡(29.75%) 增設公用停車空間獎勵：1,575.00㎡(16.95%) 允建容積：13,632.11㎡ 總樓地板面積：28,115.75㎡ 構造樓層：RC，地上12層/地下3層 停車位數：汽車：238輛，機車：368輛 總戶數：150戶 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新實施費用 | 1,703,846,172元 |
| 總銷金額 | 4,100,705,743元 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 呂建勳建築師事務所 |
| 不動產估價 | 巨秉不動產估價聯合事務所、宏大不動產估價聯合事務所、遠見不動產估價聯合事務所 |
| 施工 | 金弘承營造股份有限公司 |
更新事業推動
| 第一次自行劃定更新單元公告 | 2006.12.13 |
| 對單元公告內容提起訴願 | 2007.01.09 |
| 第一次事業概要核准 | 2007.03.20 |
| 內政部訴願委員會撤銷原處分 | 2007.08.01 |
| 第二次自行劃定更新單元公告 | 2007.11.19 |
| 第二次事業概要公聽會 | 2007.12.03 |
| 第二次事業概要申請 | 2007.12.05 |
| 第二次事業概要核准 | 2008.01.28 |
| 自辦事業暨權變計畫公聽會 | 2008.02.22 |
| 申請事業暨權變計畫 | 2008.04.03 |
| 事業計畫公開展覽期間 | 2008.08.22~09.20 |
| 公辦事業暨權變計畫公聽會 | 2008.09.19 |
| 召開幹事會 | 2008.11.12 |
| 召開第一次審議會 | 2009.05.18 |
| 估價專案小組會議 | 2009.06.10 |
| 召開第二次審議會 | 2009.07.06 |
| 事業暨權利變換計畫核定日期 | 2009.10.14 |
| 取得使用執照 | 2013.05.10 |
更新單元範圍圖
基地內建築物皆為2層樓加強磚造之住宅平房，更新前屋況呈現老舊窳陋
更新後新古典樣式建築設計，提升環境藝術感
建築設計重視與環境的調和性
創造良好的人行動現與環境品質
建築造型風格採簡化主義形式
(本文原載於都市更新簡訊第58期)
