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民間建議變更公劃更新地區首例 本基金會協助寶興開發向臺北市政府申請變更



究竟是何更新地區的範圍界線需要變更?
這個需要調整更新地區範圍界線的更新地區是位於臺北市北投區榮華一路附近,臺北市政府因該附近地區建築物老舊窳陋且鄰棟間隔不足,有妨礙公共安全之虞,遂於2000年6月26日將此區公告劃定為「北投區‧榮華一路、榮華三路東南側更新地區」,範圍請詳圖1。

後續因原公劃之更新地區基地地形畸零,且更新地區東側之公園綠地與南北綠地系統不連貫,無興闢效益,且開闢後影響西側住宅區進出動線,臺北市政府遂於2008年3月4日依「臺北市北投區都市計畫通盤檢討(細部計畫)案」,將東側公園用地變更為第三種住宅區,並納入榮華一路更新地區範圍內,擴大後更新地區範圍請詳圖2。
 

圖1.2000年6月26日公告更新地區範圍圖

圖2.2008年3月4日擴大更新地區範圍圖

一、兩次公劃更新地區範圍不一致
仔細比較圖1及圖2,其實不難發現,這兩個版本的更新地區西側範圍不太一致,但西側範圍不一致卻又不含在2008年的都市計畫通盤檢討地擴大變更範圍理由內,這是第一個需要釐清的更新地區範圍問題。

二、兩次公劃更新地區以大比例尺的地形圖為主,導致與地籍線未能契合
臺北市政府所公告的更新地區範圍圖皆是以地形圖為底,並以老舊建築物及地形邊緣為界線來框出更新地區範圍,有部分的更新地區範圍界線與地籍線不完全疊合(詳見圖3),這也會造成更新地區範圍界線認定產生疑義。

三、範圍外部分土地成為無法單獨興建的畸零地
本更新地區西側臨接之北投區振興段一小段384-2、384-4、391-1地號等3筆土地,經檢討後該三筆土地為無法單獨建築的畸零地,3筆土地總面積僅48平方公尺,本更新地區若能納入該3筆畸零地將更為完整,更新地區總面積為10,423平方公尺,且本更新地區鄰接之計畫道路(榮華一路)寬度僅為2m,加入該3筆畸零地後,本更新地區鄰接計畫道路面寬將變為9 m,足以提供車輛雙向通行及人員的緊急疏散,對於防災安全的提升將大有助益。

四、經建築線檢討,防汛道路不能為唯一出入口
另外一點需要考量的是本更新地區主要面向為東側之防汛道路(非屬計畫道路),防汛道路因為執行防汛、搶險業務所需,於防災搶險必要時,將進行相關封閉措施,屆時將造成本更新地區不利車輛雙向銜接至計畫道路及人員的緊急疏散,對於防災安全造成重大影響,本更新地區納入該3筆畸零地實有其必要。
 

圖3.更新地區範圍界線與地籍套疊圖

民間主動建議變更更新地區範圍的新途徑
寶興開發早於2010年6月就以實施者名義,向臺北市都市更新處申請「擬訂臺北市北投區振興段一小段2-6地號等101筆土地都市更新事業計畫案」報核,惟在臺北市都市更新處審查過程中,提出北投區振興段一小段384-2、384-4、391-1地號等3筆畸零地,非屬於榮華一路更新地區範圍內,且該3筆畸零地之土地所有權人先表達同意、後表達不同意納入更新單元內,但不願說明不同意的理由,若將此三筆畸零地排除,且實施者尚須割保留地,則不符合都市更新整體的精神。

至2012年01月13日臺北市政府發佈「臺北市政府受理民間建議變更公告劃定更新地區範圍界線作業程序」,本案才出現轉機。寶興開發在本基金會的協助下,依照上開作業程序進行檢討,由寶興開發主動向臺北市政府建議變更更新地區範圍界線,其符合的要件包含作業程序第三點第一項:「為2010年6月26日公告劃定之更新地區」;第四點第一項第一款:「更新地區範圍之界線所經土地為非完整地號者,將該筆土地完整納入或排除更新地區範圍;第四點第一項第三款:「更新地區範圍之界線外土地,經建築師檢討簽證如屬畸零地,將該筆土地納入更新地區範圍。」

臺北市審議通過變更公劃更新地區範圍的首例
寶興開發遂依上開作業程序於2012年3月14日向臺北市都市更新處提送「北投區‧榮華一路、榮華三路東南側更新地區」變更更新地區範圍界線建議書,於2012年8月29日經臺北市都市更新及爭議處理審議會審議變更更新地區範圍界線通過,並且於2012年12月27日經臺北市都市計畫委員會決議通過變更範圍,成為臺北市第一件民間建議變更公劃更新地區範圍審議通過案例,目前刻正由臺北市政府辦理更新地區範圍變更公告作業中,也讓其他更新地區範圍界線有疑義的個案有了參考的重要案例。

(本文原載於都市更新簡訊第57期)

  • 發布日期
    2013/03/15
  • 發表人
    社區更新部主任
    張志湧
    規劃師 陳滄文