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新北市板橋江子翠站更新事業核定
本基金會協助全陽建設推動老舊公寓更新重建
本案更新單元位於新北市板橋區松江街、吳鳳路50巷及吳鳳路50巷91弄所圍之街廓東側，捷運板南線江子翠站之西北方，西鄰五層樓密集公寓，東隔4公尺都市計畫道路（人行步道）與變電所和當地重要廟宇潮和宮相鄰，南隔8公尺現有巷與農村公園、石雕公園和二層樓老舊建物相鄰，雖有大面積公園在旁，但僅20公尺的基地面寬面對公園，其他全為老舊公寓、鄰避設施和路衝。
現況容積極大，違建問題嚴重
基地內為四、五樓鋼筋混凝土造建物，現有建物皆為60年間所興建，不符耐震規定，未能符合現代化都市應有機能，建物周圍及屋頂普遍有違章建物增建之狀況，對街道景觀及整體環境形成負面之影響，且現況容積極大，合建後難以分回原面積，若以一般合建案辦理，此區恐難以重建。此外，區內巷弄狹小，現有巷兩側皆停車，人行空間狹小，有防火消防之疑慮，因此，亟待以都市更新改善本區環境。
本案土地所有權人數共71人，其中公有機關共1人，現況為現有巷道；建物所有權人數共62人，全為私有。本更新單元經2010年2月3日核准事業概要，並於同年6月28日申請事業計畫報核，經二年審議，於2012年5月15日經委員會審議通過，同年10月9日核定公告實施，全案未來將採權利變換方式辦理。
更新前違章問題嚴重
依循都市紋理 留設開放空間串連南北人行動線
本案基地略成三角形，因此，依基地形狀，配置南北二幢鋼筋混凝土之建築物，南棟17樓，北棟14樓，地下開挖4層，南棟全為4～7拼之集合住宅，一樓為社區公共空間。北棟鄰松江路，一、二樓依地主需求規劃一般零售業，三樓以上則為二拼之集合住宅，南北二棟鄰棟配置社區中庭，沿基地周邊皆留設開放空間，供行人使用。
基地北鄰商業區，南鄰公園用地，與潮和宮間原有一不足2公尺之通道，為強化基地與捷運站、公園、北側商業區之連結，特別放大此通道之寬度，規劃花台、廣場，並配合植栽與人行步道結合，作為此通道之入口提示，強化原有生活路徑。
更新單元東側即為變電所，雖有小部分臨公園用地，但現況並非做公園使用，而為當地重要廟宇（潮和宮及保安宮），但對住家而言仍屬鄰避設施，因此，以配合人行步道退縮建物，將梯廳及垂直動線配置東側來減少對住宅的影響。此外，對於南向路衝（吳鳳路50巷42弄），規劃將建物之正面規劃向南，並以全社區之入口大門面向該路衝，同時配合人行步道退縮、柱列、門龕、深開窗和植栽遮蔽，來減少對室內活動的衝擊，並與整體造型搭配，塑造社區入口意象。
廢除既有巷道 突破基地局限性
本更新單元內現有巷道吳鳳路50巷85弄，寬度6公尺，全部位於都市更新事業計畫範圍內，巷內現況除供通行外，兩側均為停車位，不利於通行與防災，在不影響本案範圍外其他建物出入便利性之前提下，本案依審議原則規定，於更新後將其廢除，以改善原步行環境。
此外，本案雖三面臨路，但其中一條寬度不足，另一為公園用地，故基地僅有一條路可指示建築線，作為停車場出入口，因此配合審議修改停車進出動線，經多次討論溝通，最終以北側松江路為停車場出入口。
另外，安置店面戶為本案重大的難題，也影響配置規劃甚鉅，後來在店面戶退讓的情況下，配合車道退縮最大的面寬，並以東側及北側雙向開窗的方式，使店面擁有最大的採光面，並可作為展示使用，以解決面寬不足的問題，並規劃二樓供原店面戶使用。
留設人行步道、街角廣場
本案沿基地周邊留設人行步道，配合原有都市紋理，於基地與潮和宮間留設廣場，規劃花台與植栽，作為連接北側4公尺計畫道路之重要節點，同時，以喬木植栽做為此通道之入口引導意象，使原有都市紋理得以發揮。
除西側與鄰房交界未留設開放空間外，其餘三面皆留設人行步道，依法令規定應以實際退縮面積加計1.8倍給予容積獎勵，但由於車道受基地限制，車道面積較大，經審議會決議供公眾通行效益減損，因此，容積獎勵無法加乘且面積亦無法全數納入，此項獎勵約為225㎡，其他另有申請設計建蔽率及開挖率之獎勵分別約190㎡及381㎡，以及合法四層樓以上建築物獎勵約557㎡，總計都市更新容積獎勵合計約1,353㎡（21.33%）。
強化都市景觀
本案更新後2至17層均規劃為集合住宅使用，標準層平面於南北兩側設置大量的開窗與陽台，充分利用自然採光，另東西兩側則設置衛浴空間，可作為東西向日曬的緩衝空間，而能節約室內使用空調的需求，營造良好的居住環境，同時符合綠建築節能之要求。
現況容積極大，違建問題嚴重
基地內為四、五樓鋼筋混凝土造建物，現有建物皆為60年間所興建，不符耐震規定，未能符合現代化都市應有機能，建物周圍及屋頂普遍有違章建物增建之狀況，對街道景觀及整體環境形成負面之影響，且現況容積極大，合建後難以分回原面積，若以一般合建案辦理，此區恐難以重建。此外，區內巷弄狹小，現有巷兩側皆停車，人行空間狹小，有防火消防之疑慮，因此，亟待以都市更新改善本區環境。
本案土地所有權人數共71人，其中公有機關共1人，現況為現有巷道；建物所有權人數共62人，全為私有。本更新單元經2010年2月3日核准事業概要，並於同年6月28日申請事業計畫報核，經二年審議，於2012年5月15日經委員會審議通過，同年10月9日核定公告實施，全案未來將採權利變換方式辦理。
更新前違章問題嚴重
依循都市紋理 留設開放空間串連南北人行動線
本案基地略成三角形，因此，依基地形狀，配置南北二幢鋼筋混凝土之建築物，南棟17樓，北棟14樓，地下開挖4層，南棟全為4～7拼之集合住宅，一樓為社區公共空間。北棟鄰松江路，一、二樓依地主需求規劃一般零售業，三樓以上則為二拼之集合住宅，南北二棟鄰棟配置社區中庭，沿基地周邊皆留設開放空間，供行人使用。
基地北鄰商業區，南鄰公園用地，與潮和宮間原有一不足2公尺之通道，為強化基地與捷運站、公園、北側商業區之連結，特別放大此通道之寬度，規劃花台、廣場，並配合植栽與人行步道結合，作為此通道之入口提示，強化原有生活路徑。
更新單元東側即為變電所，雖有小部分臨公園用地，但現況並非做公園使用，而為當地重要廟宇（潮和宮及保安宮），但對住家而言仍屬鄰避設施，因此，以配合人行步道退縮建物，將梯廳及垂直動線配置東側來減少對住宅的影響。此外，對於南向路衝（吳鳳路50巷42弄），規劃將建物之正面規劃向南，並以全社區之入口大門面向該路衝，同時配合人行步道退縮、柱列、門龕、深開窗和植栽遮蔽，來減少對室內活動的衝擊，並與整體造型搭配，塑造社區入口意象。
廢除既有巷道 突破基地局限性
本更新單元內現有巷道吳鳳路50巷85弄，寬度6公尺，全部位於都市更新事業計畫範圍內，巷內現況除供通行外，兩側均為停車位，不利於通行與防災，在不影響本案範圍外其他建物出入便利性之前提下，本案依審議原則規定，於更新後將其廢除，以改善原步行環境。
此外，本案雖三面臨路，但其中一條寬度不足，另一為公園用地，故基地僅有一條路可指示建築線，作為停車場出入口，因此配合審議修改停車進出動線，經多次討論溝通，最終以北側松江路為停車場出入口。
另外，安置店面戶為本案重大的難題，也影響配置規劃甚鉅，後來在店面戶退讓的情況下，配合車道退縮最大的面寬，並以東側及北側雙向開窗的方式，使店面擁有最大的採光面，並可作為展示使用，以解決面寬不足的問題，並規劃二樓供原店面戶使用。
留設人行步道、街角廣場
本案沿基地周邊留設人行步道，配合原有都市紋理，於基地與潮和宮間留設廣場，規劃花台與植栽，作為連接北側4公尺計畫道路之重要節點，同時，以喬木植栽做為此通道之入口引導意象，使原有都市紋理得以發揮。
除西側與鄰房交界未留設開放空間外，其餘三面皆留設人行步道，依法令規定應以實際退縮面積加計1.8倍給予容積獎勵，但由於車道受基地限制，車道面積較大，經審議會決議供公眾通行效益減損，因此，容積獎勵無法加乘且面積亦無法全數納入，此項獎勵約為225㎡，其他另有申請設計建蔽率及開挖率之獎勵分別約190㎡及381㎡，以及合法四層樓以上建築物獎勵約557㎡，總計都市更新容積獎勵合計約1,353㎡（21.33%）。
強化都市景觀
本案更新後2至17層均規劃為集合住宅使用，標準層平面於南北兩側設置大量的開窗與陽台，充分利用自然採光，另東西兩側則設置衛浴空間，可作為東西向日曬的緩衝空間，而能節約室內使用空調的需求，營造良好的居住環境，同時符合綠建築節能之要求。
| 大事紀 | |
| 事業概要公聽會 | 2009.11.9 |
| 申請事業概要 | 2009.11.24 |
| 事業概要核准 | 2010.2.3 |
| 自辦事業計畫公聽會 | 2010.6.11 |
| 申請事業計畫報核 | 2010.6.28 |
| 公開展覽期間 | 2010.12.30～2011.1.28 |
| 公辦事業計畫公聽會 | 2011.1.20 |
| 召開第一次專案小組 | 2011.3.31 |
| 召開第二次專案小組 | 2011.12.23 |
| 委員會審議通過 | 2012.5.15 |
| 計畫公告實施 | 2012.10.9 |
| 計畫概要 | |
| 實施者 | 全陽建設股份有限公司 |
| 更新規劃 | 財團法人都市更新研發展基金會 |
| 建築設計 | 太乙聯合建築師事務所 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 基地面積 | 2,114㎡ |
| 使用分區 | 住宅區 |
| 基準容積 | 6,342㎡ |
| 都更容獎 | 1,352.9㎡（21.33%） |
| 容積移轉 | 2,536.8㎡（40%） |
| 構造 | 鋼筋混凝土 |
| 樓層數 | 地上14、17層 |
| 地下4層 | |
| 實施方式 | 權利變換 |
(本文原載於都市更新簡訊第56期)
