新北市板橋江子翠站更新事業核定
本基金會協助全陽建設推動老舊公寓更新重建
本案更新單元位於新北市板橋區松江街、吳鳳路50巷及吳鳳路50巷91弄所圍之街廓東側,捷運板南線江子翠站之西北方,西鄰五層樓密集公寓,東隔4公尺都市計畫道路(人行步道)與變電所和當地重要廟宇潮和宮相鄰,南隔8公尺現有巷與農村公園、石雕公園和二層樓老舊建物相鄰,雖有大面積公園在旁,但僅20公尺的基地面寬面對公園,其他全為老舊公寓、鄰避設施和路衝。
現況容積極大,違建問題嚴重
基地內為四、五樓鋼筋混凝土造建物,現有建物皆為60年間所興建,不符耐震規定,未能符合現代化都市應有機能,建物周圍及屋頂普遍有違章建物增建之狀況,對街道景觀及整體環境形成負面之影響,且現況容積極大,合建後難以分回原面積,若以一般合建案辦理,此區恐難以重建。此外,區內巷弄狹小,現有巷兩側皆停車,人行空間狹小,有防火消防之疑慮,因此,亟待以都市更新改善本區環境。
本案土地所有權人數共71人,其中公有機關共1人,現況為現有巷道;建物所有權人數共62人,全為私有。本更新單元經2010年2月3日核准事業概要,並於同年6月28日申請事業計畫報核,經二年審議,於2012年5月15日經委員會審議通過,同年10月9日核定公告實施,全案未來將採權利變換方式辦理。
更新前違章問題嚴重
依循都市紋理 留設開放空間串連南北人行動線
本案基地略成三角形,因此,依基地形狀,配置南北二幢鋼筋混凝土之建築物,南棟17樓,北棟14樓,地下開挖4層,南棟全為4~7拼之集合住宅,一樓為社區公共空間。北棟鄰松江路,一、二樓依地主需求規劃一般零售業,三樓以上則為二拼之集合住宅,南北二棟鄰棟配置社區中庭,沿基地周邊皆留設開放空間,供行人使用。
基地北鄰商業區,南鄰公園用地,與潮和宮間原有一不足2公尺之通道,為強化基地與捷運站、公園、北側商業區之連結,特別放大此通道之寬度,規劃花台、廣場,並配合植栽與人行步道結合,作為此通道之入口提示,強化原有生活路徑。
更新單元東側即為變電所,雖有小部分臨公園用地,但現況並非做公園使用,而為當地重要廟宇(潮和宮及保安宮),但對住家而言仍屬鄰避設施,因此,以配合人行步道退縮建物,將梯廳及垂直動線配置東側來減少對住宅的影響。此外,對於南向路衝(吳鳳路50巷42弄),規劃將建物之正面規劃向南,並以全社區之入口大門面向該路衝,同時配合人行步道退縮、柱列、門龕、深開窗和植栽遮蔽,來減少對室內活動的衝擊,並與整體造型搭配,塑造社區入口意象。
廢除既有巷道 突破基地局限性
本更新單元內現有巷道吳鳳路50巷85弄,寬度6公尺,全部位於都市更新事業計畫範圍內,巷內現況除供通行外,兩側均為停車位,不利於通行與防災,在不影響本案範圍外其他建物出入便利性之前提下,本案依審議原則規定,於更新後將其廢除,以改善原步行環境。
此外,本案雖三面臨路,但其中一條寬度不足,另一為公園用地,故基地僅有一條路可指示建築線,作為停車場出入口,因此配合審議修改停車進出動線,經多次討論溝通,最終以北側松江路為停車場出入口。
另外,安置店面戶為本案重大的難題,也影響配置規劃甚鉅,後來在店面戶退讓的情況下,配合車道退縮最大的面寬,並以東側及北側雙向開窗的方式,使店面擁有最大的採光面,並可作為展示使用,以解決面寬不足的問題,並規劃二樓供原店面戶使用。
留設人行步道、街角廣場
本案沿基地周邊留設人行步道,配合原有都市紋理,於基地與潮和宮間留設廣場,規劃花台與植栽,作為連接北側4公尺計畫道路之重要節點,同時,以喬木植栽做為此通道之入口引導意象,使原有都市紋理得以發揮。
除西側與鄰房交界未留設開放空間外,其餘三面皆留設人行步道,依法令規定應以實際退縮面積加計1.8倍給予容積獎勵,但由於車道受基地限制,車道面積較大,經審議會決議供公眾通行效益減損,因此,容積獎勵無法加乘且面積亦無法全數納入,此項獎勵約為225㎡,其他另有申請設計建蔽率及開挖率之獎勵分別約190㎡及381㎡,以及合法四層樓以上建築物獎勵約557㎡,總計都市更新容積獎勵合計約1,353㎡(21.33%)。
強化都市景觀
本案更新後2至17層均規劃為集合住宅使用,標準層平面於南北兩側設置大量的開窗與陽台,充分利用自然採光,另東西兩側則設置衛浴空間,可作為東西向日曬的緩衝空間,而能節約室內使用空調的需求,營造良好的居住環境,同時符合綠建築節能之要求。
現況容積極大,違建問題嚴重
基地內為四、五樓鋼筋混凝土造建物,現有建物皆為60年間所興建,不符耐震規定,未能符合現代化都市應有機能,建物周圍及屋頂普遍有違章建物增建之狀況,對街道景觀及整體環境形成負面之影響,且現況容積極大,合建後難以分回原面積,若以一般合建案辦理,此區恐難以重建。此外,區內巷弄狹小,現有巷兩側皆停車,人行空間狹小,有防火消防之疑慮,因此,亟待以都市更新改善本區環境。
本案土地所有權人數共71人,其中公有機關共1人,現況為現有巷道;建物所有權人數共62人,全為私有。本更新單元經2010年2月3日核准事業概要,並於同年6月28日申請事業計畫報核,經二年審議,於2012年5月15日經委員會審議通過,同年10月9日核定公告實施,全案未來將採權利變換方式辦理。
更新前違章問題嚴重
依循都市紋理 留設開放空間串連南北人行動線
本案基地略成三角形,因此,依基地形狀,配置南北二幢鋼筋混凝土之建築物,南棟17樓,北棟14樓,地下開挖4層,南棟全為4~7拼之集合住宅,一樓為社區公共空間。北棟鄰松江路,一、二樓依地主需求規劃一般零售業,三樓以上則為二拼之集合住宅,南北二棟鄰棟配置社區中庭,沿基地周邊皆留設開放空間,供行人使用。
基地北鄰商業區,南鄰公園用地,與潮和宮間原有一不足2公尺之通道,為強化基地與捷運站、公園、北側商業區之連結,特別放大此通道之寬度,規劃花台、廣場,並配合植栽與人行步道結合,作為此通道之入口提示,強化原有生活路徑。
更新單元東側即為變電所,雖有小部分臨公園用地,但現況並非做公園使用,而為當地重要廟宇(潮和宮及保安宮),但對住家而言仍屬鄰避設施,因此,以配合人行步道退縮建物,將梯廳及垂直動線配置東側來減少對住宅的影響。此外,對於南向路衝(吳鳳路50巷42弄),規劃將建物之正面規劃向南,並以全社區之入口大門面向該路衝,同時配合人行步道退縮、柱列、門龕、深開窗和植栽遮蔽,來減少對室內活動的衝擊,並與整體造型搭配,塑造社區入口意象。
廢除既有巷道 突破基地局限性
本更新單元內現有巷道吳鳳路50巷85弄,寬度6公尺,全部位於都市更新事業計畫範圍內,巷內現況除供通行外,兩側均為停車位,不利於通行與防災,在不影響本案範圍外其他建物出入便利性之前提下,本案依審議原則規定,於更新後將其廢除,以改善原步行環境。
此外,本案雖三面臨路,但其中一條寬度不足,另一為公園用地,故基地僅有一條路可指示建築線,作為停車場出入口,因此配合審議修改停車進出動線,經多次討論溝通,最終以北側松江路為停車場出入口。
另外,安置店面戶為本案重大的難題,也影響配置規劃甚鉅,後來在店面戶退讓的情況下,配合車道退縮最大的面寬,並以東側及北側雙向開窗的方式,使店面擁有最大的採光面,並可作為展示使用,以解決面寬不足的問題,並規劃二樓供原店面戶使用。
留設人行步道、街角廣場
本案沿基地周邊留設人行步道,配合原有都市紋理,於基地與潮和宮間留設廣場,規劃花台與植栽,作為連接北側4公尺計畫道路之重要節點,同時,以喬木植栽做為此通道之入口引導意象,使原有都市紋理得以發揮。
除西側與鄰房交界未留設開放空間外,其餘三面皆留設人行步道,依法令規定應以實際退縮面積加計1.8倍給予容積獎勵,但由於車道受基地限制,車道面積較大,經審議會決議供公眾通行效益減損,因此,容積獎勵無法加乘且面積亦無法全數納入,此項獎勵約為225㎡,其他另有申請設計建蔽率及開挖率之獎勵分別約190㎡及381㎡,以及合法四層樓以上建築物獎勵約557㎡,總計都市更新容積獎勵合計約1,353㎡(21.33%)。
強化都市景觀
本案更新後2至17層均規劃為集合住宅使用,標準層平面於南北兩側設置大量的開窗與陽台,充分利用自然採光,另東西兩側則設置衛浴空間,可作為東西向日曬的緩衝空間,而能節約室內使用空調的需求,營造良好的居住環境,同時符合綠建築節能之要求。
大事紀 | |
事業概要公聽會 | 2009.11.9 |
申請事業概要 | 2009.11.24 |
事業概要核准 | 2010.2.3 |
自辦事業計畫公聽會 | 2010.6.11 |
申請事業計畫報核 | 2010.6.28 |
公開展覽期間 | 2010.12.30~2011.1.28 |
公辦事業計畫公聽會 | 2011.1.20 |
召開第一次專案小組 | 2011.3.31 |
召開第二次專案小組 | 2011.12.23 |
委員會審議通過 | 2012.5.15 |
計畫公告實施 | 2012.10.9 |
計畫概要 | |
實施者 | 全陽建設股份有限公司 |
更新規劃 | 財團法人都市更新研發展基金會 |
建築設計 | 太乙聯合建築師事務所 |
實施方式 | 權利變換 |
基地面積 | 2,114㎡ |
使用分區 | 住宅區 |
基準容積 | 6,342㎡ |
都更容獎 | 1,352.9㎡(21.33%) |
容積移轉 | 2,536.8㎡(40%) |
構造 | 鋼筋混凝土 |
樓層數 | 地上14、17層 |
地下4層 | |
實施方式 | 權利變換 |
(本文原載於都市更新簡訊第56期)